廣東省物業管理條例解讀

　　廣東省物業管理條例，1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過，2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議于2008年11月28日修訂通過，自2009年3月1日起施行。下面就一起來看看小編分享的廣東省物業管理條例亮點解讀吧。

　　新修訂的《廣東省物業管理條例》已于3月1日起正式實施，深化和細化了《物權法》規定，對于規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益、營造和諧社區具有重要意義。我市某律師事務所周律師對條例進行了解讀，認為該條例有維護業主的車位權利、物管賴著不走將被嚴懲、擅改房屋結構要受處罰、不能隨意改變房屋用途、突出基層組織作用等十大亮點。

　　車位首先滿足業主需要

　　新條例規定，物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要。建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月,且取得車位、車庫權屬登記后方能出售，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售的數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。

　　周律師認為，以前很多小區的車位在不知不覺中就被賣了，上述規定將有利于維護業主的知情權。此外，由于車位畢竟屬于稀缺資源，“每戶業主只能購買一個車位、車庫”，保證了業主對車位需求的公平性。

　　物管賴著不走將被嚴懲

　　新條例規定，業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款，并由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書。

　　周律師指出，這一規定將會有力打擊那些不尊重業主自治解聘決定，賴在小區不走的物業企業，極大保障了業主對物業服務方式的完全選擇權。

　　不能隨意改變房屋用途

　　條例規定，在物業管理區域內，不得違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房。但也未一刀切地給予禁止，如果業主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業需要將住房改為商鋪的，應依法辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等，征得有利害關系的`業主的同意可以“住改商”。

　　擅改房屋結構要受處罰

　　新條例明令禁止“將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方”。如果違反這項規定，將“由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，并對業主、物業使用人處1千元以上5千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處5千元以上5萬元以下的罰款。”

　　周律師認為，新條例首次對擅自改變房屋結構的行為做出處罰，對此專設一項禁止性規定，旨在遏制不斷引發糾紛的此類現象，有效遏制“房中房”改造問題。

　　業主有決定重大事項表決權

　　條例規定，物業管理區域內業主對籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。對制定和修改業主大會議事規則、管理規約等其他有關共有和共同管理權利的重大事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　物管服務費明碼標價

　　物業管理服務費一直是小區業主關注的熱點之一。有市民反映，小區環境并不怎樣，但是小區的物業服務費卻很貴，物業公司根本沒有按照政府指導價來收取物業管理費，這個問題在這次的物管法中同樣有相應的規定，《條例》指出：“物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。

　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。”

　　物業服務不滿意罷免不再難

　　近幾年來關于業主與物業公司糾紛事件的報道越來越多，業主對物業公司的服務不滿意，但卻拿物業公司沒辦法，物業公司一直處于強勢地位。針對這一情況，新的物管條例第五十條做出規定：“物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業;物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。”

　　業主大會召開條件放寬

　　此前有多數市民提出，自己所住的小區雖然已經交樓入住一段時間了，但一直沒有召開過業主大會，也沒有說要成立業主委員會，而且什么事情都是由開發商請的物管來管理的問題。在此次的物管法中也提出了相應的解決方法。條例第十三條規定：“百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。”

　　車位優先權傾向業主

　　隨著私家車的增多，車位不足也成了小區的一個熱點問題，有物管公司為了增加收入，把小區的車位出租給小區外的用戶，為此業主抱怨不少。《條例》第五十四條規定：“物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人……建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

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