天津物業管理條例

時間：2023-10-26 09:41:28 博耿政策法規我要投稿

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天津物業管理條例（通用10篇）

　　提高售后服務質量，提升客戶滿意程度。展物管風采，創社會和諧。創安全文明社區，建安居樂業家園。以下是收集整理的天津市物業管理條例全文，歡迎閱讀。

　　天津物業管理條例 1

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理服務的市場行為，保障社會公共利益，維護業主和物業管理服務企業的合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內所有的物業管理活動。

　　第三條本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業管理，是指全體業主對物業共同利益的維護和管理，由物業管理服務企業依照與業主或者業主會合同約定，為業主提供服務，對物業及其環境、秩序進行專業養護、維修和管理。

　　第四條物業管理推行業主自治與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制。物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第五條新建住宅小區和有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，根據條件推行物業管理。

　　第六條市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責本條例的組織實施。

　　區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責對本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　市人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責相關的管理、服務工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

　　第二章業主、業主會、業主委員會

　　第七條業主是指物業的所有權人。業主享有下列權利：

　　（一）參加業主會會議，發表意見，享有表決權；

　　（二）推選業主代表、選舉業主委員會成員，享有被選舉權；

　　（三）監督業主會或者業主代表會（以下統稱業主會）和業主委員會的工作；

　　（四）提議召開業主會會議；

　　（五）接受物業管理服務合同約定的服務；

　　（六）監督物業管理服務企業的管理服務活動；

　　（七）法律、法規規定的其他權利。

　　第八條業主應當履行下列義務：

　　（一）遵守業主公約；

　　（二）遵守業主會通過的決議和物業管理制度；

　　（三）配合物業管理服務企業按照業主公約、物業管理服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動；

　　（四）按照物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費；

　　（五）按照規定繳存維修基金；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第九條業主會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主會是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。

　　業主會行使下列權力：

　　（一）制定、修改業主會章程和業主公約；

　　（二）選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的活動；

　　（三）審定物業管理服務合同內容，確定物業管理服務企業；

　　（四）審議通過物業管理服務企業提出的物業管理服務年度計劃和物業管理制度；

　　（五）監督物業管理服務企業的管理服務活動；

　　（六）決定維修基金的使用方案，并監督實施；

　　（七）決定涉及業主利益的其他重大事項。

　　第十條同一個物業管理區域內的業主不足一百人的，可以直接組成業主會；一百人以上的，由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會。業主代表會的代表一般不得少于三十五人。

　　業主代表會行使業主會的權力。

　　第十一條已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當召開首次業主會會議：

　　（一）出售建筑面積達百分之五十以上；

　　（二）業主入住率達百分之五十以上；

　　（三）首位業主實際入住達二年以上。

　　第十二條首次業主會會議由進行前期物業管理服務的企業負責召集。

　　進行前期物業管理服務的企業不召集首次業主會會議的，業主有權要求進行前期物業管理服務的企業召集，或者要求區、縣物業管理行政主管部門督促召集。進行前期物業管理服務的企業仍不召集的，在區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由居民委員會組織召集或者業主自行召集。

　　第十三條首次業主會會議應當討論決定下列事項：

　　（一）制定業主會章程；

　　（二）修訂業主公約；

　　（三）選舉業主委員會；

　　（四）確定物業管理服務企業；

　　（五）決定物業管理其他重大事項。

　　第十四條業主會會議每年至少召開一次，由業主委員會負責召集。業主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席。

　　根據業主委員會或者五分之一以上業主的提議，可以隨時召開業主會會議。

　　第十五條業主會應當按照本條例和業主會章程開展活動。業主會作出的決議，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　業主會作出的決議，必須經代表物業管理區域內二分之一以上投票權數的業主通過。投票權按照業主擁有房屋建筑面積計算。業主投票權數的具體計算方法，由業主會章程規定。

　　業主代表行使表決權前，應當事先征求其所代表的業主意見，并如實反映業主意見。

　　業主會作出的決議，對物業管理區域內的全體業主具有約束力，并應當在物業管理區域內公告。

　　主業會簽訂的物業管理服務合同，由全體業主共同承擔民事責任。

　　第十六條業主委員會是業主會的辦事機構。業主委員會成員在業主中選舉產生，每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會設主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

　　業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業管理服務企業中任職。

　　第十七條業主委員會履行下列職責：

　　（一）召集業主會會議；

　　（二）執行業主會作出的決議，定期報告有關決議執行的情況，提出物業管理建議；

　　（三）根據業主會的決定，代表業主會簽訂、變更、解除物業管理服務合同；

　　（四）監督物業管理服務企業的管理服務活動，支持物業管理服務企業正當的管理活動；

　　（五）聽取和反映業主、使用人的意見，協調與物業管理服務企業的關系；

　　（六）履行業主會賦予的職責；

　　（七）完成業主會交辦的其他事項。

　　第十八條業主會自成立之日起十五日內，業主委員會應當持下列文件向所在地的區、縣物業管理行政主管部門辦理業主會備案手續：

　　（一）業主會章程；

　　（二）業主公約；

　　（三）業主委員會組成人員的基本情況。

　　第十九條物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本條例的規定。

　　業主應當將與使用人的約定，書面告知業主委員會和物業管理服務企業。

　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

　　第二十條業主會和業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經費，具體辦法由業主會和物業管理服務企業在物業管理服務合同中約定。

　　第三章物業管理服務企業

　　第二十一條物業管理服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。

　　第二十二條物業管理服務企業享有下列權利：

　　（一）依照有關規定和物業管理服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理；

　　（二）依照物業管理服務合同收取物業管理服務費；

　　（三）對造成物業共用的部位、設施、設備損失的，代表業主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失；

　　（四）法律、法規規定的其他權利。

　　第二十三條物業管理服務企業應當履行下列義務：

　　（一）履行物業管理服務合同，提供服務；

　　（二）定期公布物業管理服務費和維修基金的使用情況；

　　（三）接受業主、業主會和業主委員會的監督；

　　（四）接受物業管理行政主管部門的監督管理；

　　（五）法律、法規規定的其他義務。

　　第二十四條物業管理服務企業未經業主會同意，不得將物業項目整體轉讓給其他物業管理服務企業管理。

　　物業管理服務企業可以將專項服務委托專業公司承擔。

　　第二十五條物業管理服務企業應當配合街道辦事處、居民委員會工作；協助公安部門維護物業管理區域內治安秩序、制止違法行為。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并協助做好調查和救助工作。

　　政府有關部門、街道辦事處和居民委員會應當支持物業管理工作，不得干預物業管理服務企業正常經營和管理服務活動，不得亂攤派。

　　第四章前期物業管理

　　第二十六條前期物業管理是指業主會成立前，開發建設單位委托物業管理服務企業進行物業管理服務的活動。

　　第二十七條新建商品房出售前，房地產開發企業應當委托物業管理服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業管理服務合同。

　　前期物業管理服務合同至首次業主會確定物業管理服務企業并簽訂物業管理服務合同之日終止。

　　第二十八條房地產開發企業出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同及其內容。購房人購買新建商品房時，應當對前期物業管理服務合同中相關內容予以書面確認。經購房人確認的前期物業管理服務合同，對購房人具有約束力。

　　第二十九條購房人購買新建商品房時，應當簽署業主公約。業主公約的內容不得違反法律、法規和社會公共利益。

　　第三十條規劃、設計新建住宅小區時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按照開發建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理服務用房，用于物業管理服務活動和業主活動。

　　開發建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理服務用房。在物業竣工驗收合格后三十日內，將建成的物業管理服務用房無償移交物業管理服務企業。

　　第三十一條物業管理服務用房屬于全體業主所有，由物業管理服務企業負責維修、養護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　第三十二條開發建設單位應當在新建物業竣工驗收合格后六十日內，向進行前期物業管理服務的企業提供下列文件和資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

　　（二）物業竣工驗收資料；

　　（三）共用的設施、設備安裝使用和維護保養技術資料；

　　（四）物業質量保證文件和使用說明文件；

　　（五）物業管理需要的其他資料。

　　第五章物業使用和維護

　　第三十三條物業在國家規定的保修期限內，由房地產開發企業負責維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設施、設備，由業主負責維修、養護；共用的'部位、設施、設備，由物業管理服務企業負責維修、養護。

　　當物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業主、使用人或者物業管理服務企業應當及時維修。

　　物業管理服務企業對物業共用的部位、設施、設備進行維修、養護時，相關業主和使用人應當給予配合。

　　第三十四條業主使用物業應當遵守法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　第三十五條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務部門，應當直接為業主提供服務。

　　物業管理住宅小區內的道路、排水設施、垃圾、綠地、樹木、綠化設施、路燈照明設施的維修養護責任，以及物業管理住宅小區內的道路、排水、綠化等設施、設備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十六條使用物業禁止下列行為：

　　（一）拆改住宅房屋的承重結構，在外墻上拆改、增設門窗，損壞、改變房屋外貌；

　　（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用的設施、設備；

　　（三）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料、堆放物品；

　　（四）違章搭建建筑物、構筑物；

　　（五）放置超過安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質或者發出超標噪音；

　　（六）亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（七）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；

　　（八）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（九）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十七條業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。

　　物業管理服務企業應當對房屋裝飾裝修進行監督，對不符合安全要求和影響公共利益的，應當勸阻制止，責令改正。

　　第三十八條利用物業共用的部位、設施從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相鄰業主和業主委員會的同意。物業管理服務企業代表業主會收取的相關收益，應當用于增加維修基金和改善共用的設施、設備。

　　第三十九條任何單位或者個人不得隨意占用物業管理區域內的道路、場地。確需占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業主會同意。

　　業主占用道路、場地停放機動車輛的，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于增加維修基金、改善共用的設施、設備等，具體使用辦法由業主委員會確定。

　　機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理制度。

　　第四十條兩個以上業主的住宅物業和與其結構相連的非住宅物業，應當建立共用的部位、設施、設備維修基金。

　　維修基金管理辦法由市人民政府制定。

　　第六章物業管理服務

　　第四十一條一個住宅小區應當由一個物業管理服務企業進行物業管理服務。

　　第四十二條物業管理服務企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主會簽訂物業管理服務合同。

　　物業管理服務合同應當載明下列主要內容：

　　（一）業主會和物業管理服務企業的名稱；

　　（二）物業管理服務區域范圍；

　　（三）物業管理服務內容；

　　（四）物業管理服務標準；

　　（五）物業管理服務費用；

　　（六）物業管理服務合同期限；

　　（七）違約責任；

　　（八）物業管理服務合同解除條件；

　　（九）雙方約定的其他事項。

　　物業管理服務企業應當自物業管理服務合同簽訂之日起十五日內，將物業管理服務合同報物業管理項目所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。

　　第四十三條物業管理服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列內容：

　　（一）房屋共用部位和設備的維修、養護、管理；

　　（二）共用設施和設備的使用、維修、養護、管理；

　　（三）電梯、智能系統等設備的運行服務；

　　（四）環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；

　　（五）物業裝飾裝修管理；

　　（六）車輛行駛和停放秩序的管理、服務；

　　（七）物業管理區域內秩序的管理、服務；

　　（八）物業資料的管理和查詢服務。

　　第四十四條物業管理服務合同期限屆滿三個月前，物業管理服務企業與業主會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業管理服務合同；不續約的，業主會確定其他物業管理服務企業。

　　第四十五條物業管理服務合同期滿不續約或者解除合同的，原物業管理服務企業應當在合同終止之日起十日內，向業主委員會辦理下列移交事項：

　　（一）物業管理服務費、場地占用費、利用物業共用設施所得收益等余額和財務賬冊；

　　（二）物業檔案資料；

　　（三）物業管理服務用房、場地和屬于業主共同所有的其他財物。

　　新物業管理服務企業確定后，業主委員會應當將前款所列事項移交新物業管理服務企業。

　　第四十六條物業管理服務企業進行物業管理服務，應當遵守下列規定：

　　（一）按照國家和本市規定的技術標準和服務規范、物業管理服務合同、物業管理服務年度計劃，提供物業理服務；

　　（二）書面告知業主、使用人對共用的部位、設施、設備的使用方法和注意事項；

　　（三）對物業管理服務區域進行全面巡視和檢查，定期對共用的部位、設施、設備進行維修、養護；

　　（四）發現共用的部位、設施、設備損壞時，立即采取措施，進行維修；

　　（五）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；

　　（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業管理資料；

　　（七）發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主會和有關行政管理部門報告；

　　（八）按照物業管理服務合同，做好其他物業管理服務事項。

　　第七章物業管理費

　　第四十七條物業管理實行服務。物業管理費包括物業管理服務費、特約服務費和代辦服務費。

　　第四十八條物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業管理服務費，由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業在政府指導價格范圍內自主協商確定；其他住宅和非住宅物業的物業管理服務費，由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業協商確定。

　　第四十九條普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標準由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調整普通住宅物業管理服務費的政府指導價時，應當采取各種方式聽取群眾意見。

　　第五十條物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納。

　　第五十一條在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后的物業管理服務費，由業主承擔；開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

　　物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。

　　第五十二條個別業主或者使用人可以將物業管理服務合同以外特約服務事項委托物業管理服務企業，并支付特約服務費。

　　第五十三條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業服務部門，可以將服務和收費事項委托物業管理服務企業并支付代辦服務費。

　　第八章法律責任

　　第五十四條業主、業主會、物業管理服務企業、房地產開發企業之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十五條業主、使用人、業主委員會和物業管理服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門投訴。

　　物業管理行政主管部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實、并依法處理。

　　第五十六條開發建設單位違反本條例第三十條第二款規定，未向物業管理服務企業提供物業管理服務用房的，物業管理行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　開發建設單位違反本條例第三十二條規定，未向前期物業管理服務的企業提供文件、資料的，物業管理行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，處以一萬元以下罰款。

　　第五十七條物業管理服務企業有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令限期改正，予以警告，降低資質等級，并可按照以下規定處以罰款：

　　（一）違反本條例第二十一條規定，未按照資質等級從事物業管理服務活動的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（二）違反本條例第二十四條第一款規定，將物業項目整體轉讓他人的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（三）違反本條例第四十二條第三款規定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款；

　　第五十八條業主、使用人違反本條例第三十三條第三款規定，拒絕、阻礙物業管理服務企業對物業共用的部位、設施、設備進行維修養護的，物業管理服務企業可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業主或者使用人應當承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條例第三十六條規定，有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令改正，并可以按照以下規定處以罰款；給他人造成損失的，應當給予賠償：

　　（一）拆改住宅房屋的承重結構的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

　　（二）占用共用部位，損壞共用的設施、設備的，處以三萬元以下罰款；

　　（三）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料的，處以一萬元以下罰款。

　　當事人逾期不改正的，物業管理行政主管部門下達恢復原狀的決定，并可申請人民法院強制執行。

　　違反本條例第三十六條規定，占用消防通道，放置超過安全標準的危險物品，違章搭建建筑物、構筑物，排放有毒、有害物質或者發出超標噪音，亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹木、綠化設施的，公安、規劃、環保、市容環衛、園林等行政部門按照國家和本市的有關規定予以處罰。

　　第六十條當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第六十一條物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章附則

　　第六十二條業主公約和業主會章程的示范文本，由市物業管理行政主管部門制定；物業管理服務合同和前期物業管理服務合同的示范文本，由市物業管理行政主管部門會同市工商行政管理部門共同制定。

　　第六十三條未實行物業管理的原有住宅區，參照本條例逐步實行物業管理。

　　第六十四條本條例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

　　天津物業管理條例 2

　　《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)終于出臺了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候學習任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業管理活動，投入了太多的心力。

　　比照經歷4年時間起草準備的《物業管理條例(草案)》(征求意見稿)我發現，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明，經過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。

　　《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。

　　我在4年多的社區公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業管理糾紛，很多都因為沒有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩定。《條例》的出臺，無疑是給物業管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。

　　我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在于買賣行為當中;各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示范作用而越來越少。

　　我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業中的確存在的現象。不能指望《條例》出臺，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今后物業管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。

　　《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經驗，繼續向立法機關提出建議。

　　總之，物業管理乃至社區治理的道路才剛剛開始，需要業主們的理性和團結，需要政府部門的監督和指導，需要物業管理企業、發展商的誠信和規范。從而實現物業管理之社會價值的最大化，即社會穩定，經濟發達。

　　作為業主的一份子，我對《條例》中對業主和業主大會的權利和義務的描述有如下看法：

　　由于《物權法》還沒有出臺，“所有權決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實上是把業主所有權力當中的“物業管理權”明確地交給了業主。可畢竟這部法律是調整物業管理活動的，在本部法律中說明業主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以后，能夠完整的界定業主的全部權利和義務。盡管如此，我仍然認為在物業管理過程中，《條例》賦予業主的權利是足夠的。

　　從第六條對業主的定義中我們可以看到，作為業主實際上是沒有什么可以單獨行使的權利。這其實是和物業本身的特點是相適應的。由于物業管理實際上是對全體業主的共同共有財產進行的管理和服務，故業主單獨行使某些權利，勢必導致其他業主權益的影響。也不利于物業管理活動的進行。業主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業主引發的物業管理糾紛，從而保護多數業主的利益。這方面的問題現在還不顯現，將隨著業主和發展商的糾紛的解決而逐步增多。《條例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。

　　而第七條中關于業主的義務，實際上是單獨業主向其他全體業主所承擔的義務，而不是向發展商或者物業管理企業承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產權的物業，任何業主的行為，都必須以其他全體業主的行為規范和準則(就是《業主公約》的內容)作為依據。任何超出此范圍的“個性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業中單獨業主和全體業主的關系和活動特點。不了解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。

　　從第八條到第二十條，說明了一個物業管理區域內的最高權力機構是業主大會，而業主大會的組成是全體業主。這實際上就是物業管理區域內的全民公決形式。而業主委員會，則是一個執行機構和秘書機構。

　　就目前的實際情況而言，業主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度”等。

　　《條例》中也考慮到產權人大會召開的可操作性，明確說明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業主的是，此種設計雖然方便了業主大會的召開和大會決議的產生，但同時也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會議的'嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。

　　關于業主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經非常不容易了。一個運轉良好的業主委員會，除了有時間參與業主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質和專業知識的業主。這種要求卻和業主權利的獲得途徑(實際上是隨著買房而購買來的權利)是不相適應的。因此，業主委員會的權力，在不同業主委員會委員中肯定會產生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業主委員會和委員的權力，把最高權力交給業主大會的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業主的利益的。而我作為業委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業主的權力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業主委員會委員的人士的應有心態。

　　在第十七條中，《條例》明確規定“業主公約對全體業主具有約束力”。這是物業管理區域(或者一個社區)長治久安的必要法律保障。一個社區，就是一個小型的社會，而業主公約，就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發生，都是由于業主不了解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業主和少數業主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業管理公司依照公約去限制少數業主行為的過程中。表面上看這些是物業管理糾紛，而實質上是業主之間的糾紛。

　　《條例》中還有一些關于業主大會、業主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱作“有中國特色的物業管理”法律制度。業主對此沒有必要有抵觸心態。相信隨著市場經濟的逐步完善，業主的物權將會得到越來越多的尊重。

　　以上便是我就有關業主、業主大會、業主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。

　　其實，物業管理糾紛，很大一部分是來自于物業管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業主本來應有的公共部位的受益權回歸業主，從而以此收益最大限度的沖抵物業管理費的支出，使業主獲得應有的實惠。

　　另外就是在前期物業管理過程中，發展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業管理費，在目前是一種普遍現象。這實際上是入住的業主養活了發展商的物業。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”。這將使得前期物業管理更加公平。

　　《條例》雖然出臺了，可相關配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關注并參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。

　　“引導業主了解物業管理，提醒開發商重視物業管理，協助物業管理企業規范物業管理，從而實現在良性物業管理下的物業保值、社區穩定、社會安定”應是我們每個業委會委員自己給自己的責任。

　　天津物業管理條例 3

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　行政監督的主體：縣級以上的房地產行政主管部門

　　一、業主的資格認定：

　　a.業主為房屋所有權人

　　b.房屋的承租人、借用人等物業使用人可以享有業主資格，并承擔相應的權利義務。

　　業主的主要權利：

　　（1）接受物業服務；

　　（2）提議召開業主大會，參加業主大會，選舉權和被選舉權，

　　（3）監督權（對業委會、物業企業的監督，專項維修基金使用的監督），知情權（物業共用部位、共用設施設備和相關場地）

　　（4）業主享有侵害請求權

　　業主的主要義務：

　　（1）遵守管理規約，業主大會議事規則，物業企業制定的管理制度；

　　（2）執行業主大會和業委會的決定；

　　（3）按時繳納物業費、專項維修資金及其他約定或法律規定的費用。

　　二、業主大會：

　　（1）一個物業區域只能成立一個業主大會；（業主較少可不成立業主大會，業主可自行管理）

　　（2）業主大會決議事項：

　　a制定或修改議事規則、管理規約；b選舉或更換業委會成員；c選聘和解聘物業企業 d籌集或使用專項維修資金e改建、重建建筑物及附屬設施f其他事項

　　（3）業主大會應當有半數以上業主參加，業主可委托代理人

　　（4）關于維修資金和改建、重建建筑物及附屬設施需有專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；一般重大事項需經總面積過半數的業主且人數過半數的業主同意；

　　定期會議：按業主大會議事規則確定的時間召開

　　臨時會議：20%以上業主提議召開

　　業主大會召開時應當提前15日以前通知全體業主，同時應告知相關的居民委員會。業主委員會應當自選舉成立之日起30日起，向物業所在地的房管部門、街道辦、鄉鎮人民政府備案。

　　議事規則：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　管理規約：應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約：應當承擔的責任等事項依法作出約定；應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

　　三、前期物業管理

　　1、建設單位與物業服務企業書面方式簽訂物業服務協議；制定臨時管理規約；

　　2、物業服務企業應當在銷售之前訂立臨時管理規約，但不得侵害買受人的合法權益，物業買受人應當對管理規約予以書面的承諾。

　　3、國家提倡通過招投標的方式選聘物業服務企業，投標人少于3個或者住宅規模較小的可以采用協議方式選聘。

　　4、買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　5、前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止

　　6、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　7、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；物業管理所必需的其他資料；物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　8、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　四、物業管理服務

　　1、物業服務企業應該具備相應的資質，從業人員有相應的資格證書，一個物業管理區域只能有一個物業服務企業，業主委員會應當與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務協議。

　　2、物業企業違反服務合同約定導致業主人身財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的責任。

　　3、物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　4、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　5、物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　6、對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　7、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　8、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　9、業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　10. 專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　11、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　12、業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　五、法律責任

　　1、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　2、違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的'物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　3、違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　4、違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　5、違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　6、違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　7、違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　8、違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　9、違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　10、違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部

　　門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　11、違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　天津物業管理條例 4

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，落實稅收優惠政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機制，鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第四條省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　各級人民政府有關行政主管部門，按照各自職責，負責物業管理活動的監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協同房產行政主管部門對轄區物業管理工作進行指導、監督。協調物業管理和社區管理的關系;協調建設單位與物業服務企業、業主與物業服務企業的關系，有關專營單位與物業服務企業的關系;負責轄區業主大會和業主委員會的組建和換屆選舉工作，對業主委員會日常活動進行指導、監督。社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

　　第六條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第二章業主、業主大會與業主委員會

　　第一節業主

　　第七條房屋的所有權人為業主。本條例所稱的業主包括：

　　(一)房屋所有權證登記的房屋所有權人;

　　(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。

　　第八條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的.其他權利。

　　第九條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第二節業主大會籌備

　　第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　建設單位或物業服務企業應當將業主入住情況書面報告房地產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。符合下列條之一的，應當成立業主大會：

　　(一)交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶數比例達到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿兩年。

　　第十一條符合首次業主大會召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府接到報告后，應當及時會同房地產主管部門在三十日內組建業主大會籌備組。

　　建設單位或物業管理企業的報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

　　(一)物業管理區域劃分證明;

　　(二)建筑物規劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設施設備備案證明;

　　(五)物業服務用房配置證明;

　　(六)專項維修資金繳存證明;

　　(七)業主名冊;

　　(八)成立業主大會必需的其他文件資料。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業主可以聯名向縣(區)房屋主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面要求。

　　第十二條業主大會籌備組由業主、街道辦事處或鄉鎮人民政府、開發建設單位代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十三條業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)做好首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告。

　　業主大會籌備組應當自組成之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

　　天津物業管理條例 5

　　1.0目的：保持值班室、崗亭的整潔干凈；

　　2.0適用范圍：小區內值班室、崗亭；

　　3.0職責：

　　3.1保潔部主管負責值班室/崗亭保潔工作組織實施和質量監控；

　　3.2保潔部領班負責依照本規程協助主管檢查、組織實施值班室/崗亭保潔工作； 3.3保潔員負責依照本規程進行值班室/崗亭具體保潔工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按從上到下、由里到外的程序進行清潔；

　　4.2用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網，再掃去桌椅上的'灰塵；

　　4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗亭外墻，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠；

　　4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；

　　4.5用洗干凈的拖把拖抹地面及過道；

　　4.6值班室如有其他辦公設備時同時清潔，注意電腦不能濕毛巾進行擦抹；

　　4.7清潔崗亭后用抹布擦抹道閘；

　　4.8有污跡時，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；

　　5.0標準：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮

　　7. 0環境因素控制：

　　7.1關注環保，各類清潔劑保管、領用、配制按規定執行，及時回收空瓶，集中退還或處理；

　　7.2注意施工時間，應與休息或要求靜音作業環境的工作時間錯開，避免噪聲影響；

　　8.0支持性文件和記錄：

　　《清潔劑使用操作規程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃質材物品保潔操作規程》GDPM-WG-EC-06

　　天津物業管理條例 6

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章物業的使用與維護

　　第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第五十七條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。

　　第五十八條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

　　第六十條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上５０％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額２倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款；有收益的`，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處５萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章附則

　　第七十條本條例自20xx年９月１日起施行。

　　天津物業管理條例 7

　　1.0目的：保持值班室、崗亭的整潔干凈；

　　2.0適用范圍：小區內值班室、崗亭；

　　3.0職責：

　　3.1保潔部主管負責值班室/崗亭保潔工作組織實施和質量監控；

　　3.2保潔部領班負責依照本規程協助主管檢查、組織實施值班室/崗亭保潔工作； 3.3保潔員負責依照本規程進行值班室/崗亭具體保潔工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按從上到下、由里到外的程序進行清潔；

　　4.2用雞毛撣子掃去墻上的`灰塵和蜘蛛網，再掃去桌椅上的灰塵；

　　4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗亭外墻，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠；

　　4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；

　　4.5用洗干凈的拖把拖抹地面及過道；

　　4.6值班室如有其他辦公設備時同時清潔，注意電腦不能濕毛巾進行擦抹；

　　4.7清潔崗亭后用抹布擦抹道閘；

　　4.8有污跡時，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；

　　5.0標準：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮

　　7. 0環境因素控制：

　　7.1關注環保，各類清潔劑保管、領用、配制按規定執行，及時回收空瓶，集中退還或處理；

　　7.2注意施工時間，應與休息或要求靜音作業環境的工作時間錯開，避免噪聲影響；

　　8.0支持性文件和記錄：

　　《清潔劑使用操作規程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃質材物品保潔操作規程》GDPM-WG-EC-06

　　天津物業管理條例 8

　　《物業管理條例》所述前期物業管理是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同期間履行的物業管理服務工作。本手冊所述前期主要是指物業管理早期介入階段，是指物業服務企業在接管物業之前，就參與物業的策劃，規劃設計和建設，從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議，以方便物業建成后能滿足業主、使用人的需求，同時在業主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動物業管理服務工作的開展。

　　一、前期工作職責

　　(一)各公司總經理前期工作職責

　　1.全面負責物業管理前期工作的開展，確保前期工作能夠按照法律法規、行業規范、公司制度要求予以有效落實；

　　2.負責根據公司的管理要求確定職能部門的管理職能分工，組織建立公司的規范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.按照公司要求和實際需求編制公司內部管理機構設置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責按照公司批準的管理架構、人員編制完成公司職能部門的人員招聘、培訓、指導工作；

　　5.合理分解分配工作任務，并按照公司要求與下屬職能部門負責人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開展相關工作；

　　6.為確保物業管理前期工作過程的安全，需按照下屬各崗位不同職責編制和簽署《安全生產責任書》；

　　7.負責與開發商及相關部門的溝通協調工作，與各相關方建立良好的溝通渠道，促進相關工作的落實；

　　8.根據前期工作進展情況，適時調整工作計劃及服務方案，確保各項工作有效落實，并達到相關標準；

　　9.認真完成上級領導安排的其它工作任務。

　　(二)各公司職能部門前期工作職責

　　1.各公司職能部門負責按照前期接管項目的實際情況，編制前期工作推進計劃，經各公司總經理審批后予以有效落實；

　　2.各公司職能部門負責根據管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.各公司職能部門負責根據管理職能分工，對各部門前期各項工作的落實情況進行監督指導，發現問題及時跟進予以處理，確保各部門相關工作實施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門負責根據管理職能分工及前期工作推進計劃有效落實前期重點工作：

　　4.1各公司人力資源部門：

　　4.4.1負責人員編制的制定、報送及審批后的備案工作，并根據人員編制及前期工作進度組織開展人員招聘工作，引進合格的人員滿足各部門人員配置需求；

　　4.4.2負責員工勞動合同的簽訂、社會保險賬戶的開通、公積金賬戶的開通等工作；

　　4.4.3負責組織編制前期培訓計劃并上報審批，并根據人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓計劃組織落實培訓工作，確保相關人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門：

　　4.2.1負責各公司《營業執照》等相關工商證照的辦理，以及物業服務企業備案工作；

　　4.2.2負責前期物業服務合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的制作等工作；

　　4.2.4負責前期管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢比價限額相關工作的詢比價管理。

　　4.3各公司財務部：

　　4.3.1負責《稅務登記證》、公司銀行賬戶的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業賬戶的.綁定等工作；

　　4.3.2負責組織建立開辦費、物業服務費、空置房管理費等相關收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責物業收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責組織開展物業收費軟件的培訓工作。

　　4.4各公司品質管理部：

　　4.4.1負責組織收集法律法規、行業標準，匯編成冊發放各部門，學習法規要求，依法開展各項物業管理服務工作；

　　4.4.2負責組織建立公司的規范管理體系，并根據管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門的作業文件，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　4.4.3負責配合公司經營管理部完善《前期物業服務方案》的編制，物業費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進行審核；

　　4.4.5負責前期物業管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關準備和申報工作，并按照公司管理要求開展招標工作。

　　(三)賣場前期工作職責

　　1.負責開發商賣場的管理，按照與開發商簽訂的前期賣場物業管理服務協議監控各項工作的實施與落實；

　　2.負責與開發商進行工作對接，了解項目建設、銷售、戶型等情況，與開發商建立良好的關系；

　　3.收集銷售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開展做好相關準

　　備工作；

　　4.負責賣場服務標準的確定，以及《賣場服務協議》的簽訂；

　　5.負責賣場提供服務所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責按照服務標準和協議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓、崗上演練等工作；

　　7.負責供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監控檢查，發現問題及時處理，確保各項問題及時予以解決。

　　(四)物業管理部前期工作職責

　　1.進行前期相關資料的接管工作，做好相關記錄，并將接管的資料分類建立檔案，規范管理；

　　2.根據標書的內容及公司管理要求編制項目前期物業管理服務方案，經各公司總經理審批后組織予以落實；

　　3.與開發商對接確定前期物業管理服務方案、物業費標準、簽訂前期物業服務合同。

　　4.負責確定組織架構、人員編制、各崗位職責、工作內容、相關流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責與開發商進行工作對接，了解項目情況，與開發商建立良好的關系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專題工作會議，針對相關問題提出意見與建議；

　　7.隨時關注影響后期服務工作開展及可能造成不良影響的相關問題，及時向開發商反饋，并提出合理化的意見與建議；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監控檢查，發現問題及時處理，確保各項問題及時予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問題的處理，并做好圖片資料、書面知會及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責制定前期工作推進計劃，與公司各相關職能部門溝通確保入住前各項工作的落實，包括辦公區域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓等；

　　11.負責與項目所在地的政府部門溝通，建立良好的溝通渠道，為物業管理部成立后各項工作的開展奠定良好的基礎；

　　12.負責組織進行市場詢比價或從公司合格供方內選定各類服務供方，并與服務供方簽訂服務合同，確保各項服務工作的順利開展。

　　天津物業管理條例 9

　　服飾儀表

　　1、工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；

　　2、除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、領帶平整、端正；

　　5、工作服嚴禁混穿；

　　6、西裝制服必須符合西裝禮儀進行穿戴；

　　7、維修人員現場作業應著操作服；長袖工作服不能挽起；

　　8、女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；

　　9、男員工頭發不過耳；

　　10、各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場所

　　1、無灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、離開辦公位時坐椅歸位；進出辦公區域隨手關門；

　　3、下班前關閉電腦主機及電源；

　　4、最后離開工作區域者，必須將區域的燈、電器等關閉；

　　傳真

　　1、收、發傳真注明發、收件人全名、傳真號、頁碼、順序

　　培訓會議

　　1、準時參加會議和培訓；

　　2、請假提前通知組織者；

　　3、會議前應將手機、CALL機關掉或調整在震動狀態；

　　4、會議中盡可能不隨便進出，避免或減少打擾他人的行為或言語；

　　5、會議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、最后離開者將會議場所的燈、電器等關閉。

　　接聽電話

　　1、電話三聲內以最快的時間接聽；

　　2、接聽電話首先問好然后報部門（可使用簡稱）及姓名；

　　3、鄰座無人應主動代接并記錄、轉告；

　　4、應清楚來電方何人、何事、回訪聯系電話或方式，必要時做好記錄；

　　5、代接的電話應以最快時間轉告他人，必要時做留言便條；

　　6、語言溫和、態度禮貌；

　　7、后于對方掛線；

　　樣板會所類

　　樣板間銷售廳

　　1、電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態。

　　2、地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質地物品無銹跡；

　　3、物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、飲用水、水杯備用充分；

　　6、房間禁止抽煙；

　　7、未經允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會所

　　1、會所環境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；

　　2、確保會所服務各設施、配置物品完好無損，正常使用；

　　3、熟悉本崗位的操作流程；

　　4、微笑服務，儀容整潔；

　　5、主動細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務需求；

　　6、引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、優質高效地滿足顧客提出的會所可提供的服務項目的要求；

　　8、保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會所沒有的服務要求應向上級匯報；

　　9、各項服務單據記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、各項采購、消耗、物品領借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無差錯；

　　11、各類引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會所管理制度的要求；

　　裝修維修類

　　裝修

　　1、現場張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀的裝修現象；

　　4、嚴禁同時進行燒焊與木工作業；

　　5、門窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；

　　6、埋設電線、信號線必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、臨時線路電源必須裝設開關板，負荷與開關容量符合電氣技術要求；

　　8、下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、消防設施不得改動、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、改動安防系統必須按程序申請；

　　12、中央空調系統改動必須按程序進行過審批；

　　13、施工現場嚴禁明火；

　　14、必須配兩個以上（足量）的.滅火器；

　　15、垃圾必須袋裝、清運到指定地點或自行運離小區；

　　16、施工時間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返修

　　1、接到報修時作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；

　　2、接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、進入室內返修前，須征得業主同意；

　　4、在規定時間內到達返修現場并完成返修；

　　5、文明施工，不動用業主物品；

　　6、收工須清理、清潔現場，關閉門窗、開關；

　　7、損壞設施，照價賠償。

　　家政維修

　　1、維修前，準備齊相關工具和材料；

　　2、嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、需要動用業主物品須征得業主同意，嚴禁接受業主禮品、贈品；

　　4、工作現場必須保持整潔，盡量不影響業主正常生活；

　　5、操作過程中如有疑點及時記錄并與業主溝通確認；

　　6、較大收費項目與業主協商，達成一致后方可提供；

　　7、維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、收拾完工具材料，并清理、清潔現場；

　　9、全部完成后須請業主在維修服務單上簽字確認；

　　安全管理類

　　通則

　　1、按各崗位要求著裝及裝備；

　　2、熟悉小區或大廈內的重要部位；

　　3、熟悉崗位操作流程；

　　4、清楚本崗位禮儀規范；

　　5、熟悉對應急、突發事件的處理、協調程序嚴格執行交接班制度；

　　6、質量記錄填寫規范；

　　7、當天第一次遇公司領導和部門經理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、值班期間設備正常；

　　2、熟練操作監控、消防中心的各類設施、設備；

　　3、中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經部門經理審批資質；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來電、內部人員交代須協調他人完成的服務事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關人員，無遺漏；

　　8、中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、各類設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、異常情況及時調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進，確保有記錄、有結果；

　　11、無堆放與工作無關的物品；

　　12、當值期間嚴禁從事與崗位無關的任何事項，如瞌睡、聊天、看書；

　　大廈類物業的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、按照巡邏路線和時間要求進行巡邏并簽到；

　　2、各類設施、設備的檢查到位，無遺漏；

　　3、異常情況及時報告或處理；

　　4、保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、熟知小區、大廈的裝修和入住情況；

　　2、清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、監督抽查的停車憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、面帶微笑，主動迎候賓客；

　　2、看到手提重物顧客主動協助送至電梯口；

　　3、逢雨天應主動為顧客開車門、打傘；

　　4、準確登記外來郵件；

　　5、嚴格執行物資放行管理制度；

　　6、保持大堂整潔干凈；

　　7、制止不文明的行為。

　　車場巡邏崗

　　1、保證車場車輛停放有序；

　　2、指揮車輛動作標準規范；

　　3、場內車輛登記準確，新損車輛記錄齊全并通報車主；

　　4、指揮車輛及巡查時確保自身安全。

　　車場出入口崗

　　1、車輛進出敬禮且動作標準、規范；

　　2、任何車場進出均須發放和回收憑證；

　　3、收、發卡均站在車輛方向盤一側；

　　4、車輛放行嚴格實行核人、核車、核證，收、發卡動作迅速；

　　5、保障出入口通道暢通；

　　6、現場停車費現金超過￥500元時必須按要求上繳財務并換回憑證；

　　7、票據、記錄完整，發現駛出的車輛有任何異常必須嚴格登記、核實、上報，確保無誤后方可放行；

　　8、確保停車憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　9、車場出口無車輛放行時必須保證地樁牢固插在樁孔內

　　清潔類

　　通則

　　1、地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；

　　2、墻面、天花無蜘蛛網、無污跡；

　　3、各種游樂設施、標識無灰塵、擺放整齊；

　　4、垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；

　　5、需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、排水管、井內無雜物，排水暢通，無堵塞；

　　外圍

　　1、室外公共設施、場所無損壞、目視無塵；

　　2、綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；

　　3、大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；

　　4、公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、噴泉水池：水質不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀；

　　室內

　　1、地面、級梯無污跡、無雜物；

　　2、天花：無蜘蛛網、無明顯灰塵；

　　3、電梯：轎箱內外無塵無污、無手印；溝槽無砂粒、污垢；

　　4、宣傳欄：無塵無污；張貼內容整齊、美觀；

　　5、電梯門、天臺門、設備房門：無塵無污；

　　6、各類標識、按鍵、對講電話：無灰塵、無污跡；

　　，物業管理條例之物業現場管理標準（非表格版）

　　7、天臺、雨棚：無雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；

　　2、公共設施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網；

　　3、排水暢通、無積水。

　　洗手間

　　1、地面、鏡面、臺面無水跡、污跡；

　　2、便池無污垢、異味；

　　綠化類

　　通則

　　1、無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；

　　2、植物無枯枝枯葉；

　　3、黃土不直面向天；

　　4、長勢旺盛；

　　5、主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、喬木

　　7、樹干正常生長挺直；

　　8、骨架均勻，樹冠完整；

　　地被植物

　　1、草坪目視平整，無明顯雜草；

　　2、草坪長勢良好，濃綠，長度不超過4CM

　　花壇

　　1、搭配得當，層次分明；

　　2、泥土不染花葉，不外露；

　　3、整體布局美觀、耐看。

　　消殺現場

　　1、投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、外圍及綠化帶無鼠洞。

　　3、無明顯四害活動；

　　4、下水道、污水井無明顯蚊蠅。

　　5、夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。

　　公共設施類

　　通則

　　1、責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、無生銹、無掉漆，保養檢查記錄完整；

　　3、管網有流向指示，閥門標明醒目的開關狀態（常開、常閉等）；

　　4、危險部位（件）、狀態有保護及醒目的、符合專業要求的警告標識。

　　停車場設施

　　1、入口處必須設置 “車輛駛入請登記”及符合要求的“停車場收費標準”標示牌；

　　2、車庫入口有符合本小區實際的限高、限速標識；

　　3、停車場內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、地面、墻面指示標線劃線規范、符合專業要求；

　　5、應設崗亭，停車場“三證”齊全有效；

　　6、入口設立明顯的標志，寫明停車場的名稱、性質、類別；

　　7、符合“三公開”制度，即有公開車場責任人、公開收費標準、公開管理員姓名；

　　8、崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、道閘運行正常，無松動變形、升降順暢；

　　10、倒車架安裝牢固，不松動；

　　11、地下車場指示燈，指示箱工作正常。

　　化糞池

　　1、化糞池有容積標識；

　　2、糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。

　　泳池

　　1、游泳池內池水清澈干凈無異味;

　　2、泳池周圍無鋒利有棱角硬物；

　　3、泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、配有足量的救生員。

　　娛樂設施

　　1、完好無破損；

　　2、連接部位結實，無松脫，轉動部位有防護罩；

　　3、有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、水位觀察管有標記，能觀看到水位；

　　3、溢流管、進水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、泄水口、排氣孔有防蟲網罩；

　　7、進出口門正常上鎖；

　　8、確保水質符合供水要求，無紅蟲、泥沙；

　　9、無滲漏、無銹跡、無異響；

　　10、環境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、外觀完好無缺損；

　　2、溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；

　　3、表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；

　　4、顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]

　　5、配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、道路整潔，地磚或大理石無松動、破爛、缺損；

　　3、路面無違章占用，地面警戒線和交通標識清晰；

　　4、戶外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。

　　5、無明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、泵井內無污泥；

　　2、運轉時無異響和震動；

　　3、溢位器正常完好，無失控和誤報現象；

　　4、電源控制箱各控制開關正常并處在自動控制狀態；

　　5、控制箱各種信號指示正常、布線整齊；

　　公共設施類

　　廣場噴泉

　　1、水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、噴水正常，噴口無堵塞；

　　4、池底清潔無明顯雜物、枯葉；

　　5、無明顯異味。

　　防雷設施

　　1、避雷帶、避雷針連接點牢固，無彎曲、松脫斷裂；

　　2、避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。

　　3、無明顯銹跡；

　　4、符合避雷系統技術要求。

　　公共照明

　　1、燈具燈罩完好，無松動。

　　2、使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動。

　　3、發熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。

　　4、配電箱布線整齊，箱體及開關有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、燈具目視符合清潔要求。

　　防火門

　　1、正反兩面標識良好；

　　2、門把手完好。

　　3、閉門器力度適中，能正常使用；

　　4、能正常開閉；

　　5、設置有門禁系統的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、通道暢通無雜物；

　　2、設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、通道內照明、送風、排風良好；

　　4、消防器材狀態良好。

　　消防設施

　　1、防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測試時消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、對講電話能正常使用，標識和使用說明清晰、完整、干凈；

　　3、警鈴、風閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、滅火器有效、完好；

　　6、所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、能正常完好使用；

　　2、閥門能正常開、閉（自動、手動）；

　　3、閥門有常開（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、有搶修電話標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、煤氣泄漏探測器完好。

　　門禁設施

　　1、門禁通話時聲音清晰，無雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、門禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、門禁安裝牢固，布線規范；

　　4、中心能提取門禁讀卡記錄；

　　5、標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類設備房

　　通用標準

　　1、設備房門上有相應設備房標識；

　　2、設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；

　　3、設備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整；

　　4、配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好；

　　5、設備房內的負荷開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位有防護罩；

　　7、設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；

　　8、所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、配電柜、配電箱有明顯標號；每個配電箱配電使用要有標識，

　　2、配電柜、配電箱內布線規范，整齊，接線無松動。

　　3、溫度應保持在40℃以下。

　　4、配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、配電計量總表鉛封完好。

　　7、配電房接地線緊固，無斷裂情況。

　　8、變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調設備

　　1、主機正常運轉無異響和震動。

　　2、制屏（現場控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、保溫到位、完好，無滲漏水現象；

　　4、主機溫度不超過允許的設計溫度。

　　電梯轎廂

　　1、確保正常使用；

　　2、門機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；

　　3、各按鈕、按鍵、照明燈具、風扇等完好、干凈，無異響；

　　4、電梯準運證副本有效；

　　5、各類標識（火警、搭乘須知、開關門、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、溫度應保持在40℃以下，降溫通風設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；

　　2、電梯盤車操作作業指導書有效、清晰；

　　3、盤車救援工具完好、齊全；

　　4、電梯機房內張貼運行準用證副本2；

　　5、分承包方的保養計劃書有效、清晰完整；

　　6、懸掛有政府主管部門頒發的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；

　　8、故障維修記錄全面、詳盡、真實。

　　發電機

　　1、發電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關裝置；

　　4、蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置；

　　7、發電機接地線緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、二氧化碳稱重裝置報警正常，氣瓶無漏氣失重情況；

　　2、系統無失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無損；

　　3、各防護區手動/自動選擇開關正常，工作狀態中的指示燈亮；

　　4、日常檢查時，把開關打到手動控制上。

　　5、物業管理條例之物業現場管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類設備房

　　1、泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、各種開關處于自動狀態，自動、手動切換正常；各種泵運轉時無異響和震動；

　　3、濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類設施設備

　　1、各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、沙缸壓力表在水泵運行時應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、各種開關工作時處于自動狀態，自動、手動切換正常；

　　5、各種泵運轉時無異響和震動；

　　6、現場無滲漏、油跡、水跡。

　　風機房

　　1、風機配電箱保持在自動位置，配電箱內接線規范；

　　2、風機運行時無抖動現象，軸承位置無異響。

　　3、能在控制中心控制送風機啟停。

　　消防監控中心

　　1、錄相畫面清晰；

　　2、錄象鏡頭切換時間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個切換循環中至少一次；

　　3、錄象帶更換時間定時，并統一保管；

　　4、各端口接線規范、牢固，各接入接出線有標識；

　　5、中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、聯動柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關，所有指示燈發光；

　　7、備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領用有詳細記錄；

　　8、存有的相關法規、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；

　　10、至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發行、掛失由專人管理，且記錄詳細、準確，無遺漏。

　　作業類

　　高空作業

　　1、作業人員須執有效的《高空作業許可證》；

　　2、有六級以上大風、大雨、雷電等天氣惡劣情況時嚴禁高空作業；

　　3、高空作業時，須使用安全帶，地面有專人監護；

　　4、作業地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、清洗樓宇外墻時，應提前向用戶發出通知表明相關事項；

　　施工管理

　　1、施工地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、施工完畢及時清理現場

　　現場標識

　　1、現場標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、標識擺放、掛置位置要統一、適當，符合工作內容要求，保證醒目、干凈；

　　天津物業管理條例 10

　　金秋收獲的季節，在這令人心曠神怡的時節，《浙江省物業管理條例》頒布并將于2014年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結合本條例的學習，我們上海巨星物業有限公司嘉善分公司在進駐“時博匯——新上海休閑街”兩年多時間的物業管理，思緒萬千，由感如下：

　　一、從宏觀論之，現代意義的物業管理是隨改革開放的不斷深化。

　　市場經濟日趨活躍，城市建設事業迅猛發展，房地產開發的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統一管理、全方位多層次服務、市場化經營為一體，寓經營管理于服務之中的服務管理行業，在認清物業管理性質及其重要性后，隨之開拓市場，發展內需，便是企業自下而上優劣的關鍵所在。

　　我們上海巨星物業有限公司是所屬上海靜安置業集團(原上海市靜安區房地產管理局)物業管理的龍頭企業，自1997年成立至今，集物業管理市場化、專業化、社會化的運作經驗，公司現有高中級管理人才與一般員工1000余名，具有商務、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區管理經驗及擁有200多萬平方米管理面積，其區域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時每年通過英國SGS公司的ISO9001國際質量認證管理體系和ISO14001國際環境質量體系的復證，從而確保各委托單位的服務質量，以至在社會上達到品牌效應的聲譽，也因此我公司于2014年7月受嘉善中天置業集團的委托介入嘉善時博匯——新上海休閑街的物業管理，這在當時嘉善物業管理市場上是屈指可數的。從兩年多的實踐認知，物業管理實際上是房地產開發的延續和完善，良好的物業管理服務不僅有利于樹立發展商的形象，加快其市場銷售的進度，有利于投資者的利益，達到保值增值的目的，特別是時博匯國慶、春節兩次盛大的促銷，極大地提升了時博匯的.知名度，其社會效應在嘉善及周邊地區的百姓家喻戶曉，同時我巨星物業管理在嘉善地區擴大了影響，實現了雙贏互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我國物業管理行業而言，未來數年將是高速發展的黃金時期。

　　在行業激烈競爭的新形勢下，物業管理企業要創造品牌，開拓市場，完成高附加值的目標，其必須要擁有一支綜合素質優良、不同結構層次的隊伍，在很大程度上要靠職業經理的領導與一支高科技含量及高素質人才的配合，隨之形成職業團隊，在市場上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業務建設，著重對職業經理的培訓，根據所委托單位的不同階段的管理需求，及時調整、配備、充實管理隊伍，以體現長效管理的特征優勢，使其物業管理永久處于不敗之地，讓物業社會化、專業化、市場化管理得以實現。

　　三、物業管理是一個典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務模式、技能與方法持續創新的服務行業。

　　在依據物業管理委托合同對受委托物業實施管理的過程中，其必須履行管理企業的權利和義務并依據物業管理委托合同及相關規定收取物業管理費，有權制止犯規行為，并要求當地房地產部門及相關街道、里委指導監督、協助管理。目前，物業管理這一新興的與千家萬戶密切相關的行業，已得到政府、房地產人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關注和歡迎，特別是這次《浙江省物業管理條例》的頒布、施行，有力地證實，政府部門對加強物業管理，提高到安邦興國創建和諧社區的重要性上認識，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達到人人關注物業管理，人人尊重物業服務的思想理念。

　　綜上所述，隨著市場化、社會化物業管理的拓展，廣大市民百姓物業管理意識的加強，有《浙江省物業管理條例》的規矩方圓，我們嘉善的物業管理在縣政府、縣房地產業的領導指引下，我們巨星員工深信時博匯的業主足以開啟明智、領潮頭之先行，配合我們物業管理更上一層樓，并給廣大業主帶來更大的經濟效應;同時愿我們巨星物業在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。

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