[摘要] 物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。但是目前政府對物業公司監管力度不強，物業管理法規缺乏可操作性，物業管理狀況不佳，業主的合法權益時常遭到侵害，業主委員會很難真正發揮作用。要想改變著這一現狀，就要積極探索多樣化的物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，為社區居民創造和諧的生活環境。

        [關鍵詞] 物業管理 業主 業主委員會

　　一、調查概況

　　(一)調查背景

　　隨著我國房地產業的興起與發展，現代小區的居住模式逐漸取代傳統的零散居住形式。相對集中的建筑群居住構成了現代小區。小區配有的成套的公共服務設施，小區內相關場地的維修、養護、管理和環境衛生及相關秩序的維持需要有專門的人員和組織，因此物業管理行業便應運而生。然而，此行業在我國目前還屬于新興行業，在實踐中，還有很多問題有待規范。

　　物業管理，具體而言，就是物業公司接受業主或業主大會的委托，然后簽訂物業服務合同，按照物業服務合同的約定，對業主居住的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的道路交通、消防安全、環境衛生和秩序的活動。物業管理的內涵包括：(1)物業管理的管理對象是物業，即管理業主所居住的小區內的公共設施、綠地、停車位停車庫、房屋設備、環境衛生等;(2)物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人;(3)物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務。

　　物業管理立法興起于19世紀，在20世紀獲得了重大的發展。2003年9月1日國務院正式頒布實施《物業管理條例》，為物業管理中業主權利的法律保護實現了統一立法。但我國的物業管理立法仍缺乏理論指導，配套的立法尚不成熟，且缺乏可操作性，未形成良性、完善的運作機制。現實生活中，物業管理關系混亂，物業公司不能經濟有效的實現物業管理的目的，業主的權利不能得到有效的維護，因物業管理產生的糾紛層出不窮。

　　(二)調查目的

　　物業管理狀況關涉小區業主的生活休息環境，本課題通過對西寧市鳴翠柳山莊的業主權益是否得到有效維護進行調查，期望能更好的規范物業公司的服務行為及管理行為，增強《物業管理條例》的可操作性，改善我國物業管理的現狀，為業主營造更舒適和諧的居住環境。

　　(三)調查內容

　　本課題通過對西寧市鳴翠柳山莊居住的業主、外聘的物業公司進行問卷調查，并結合相關的法律法規和理論知識及對其他小區的物業管理情況的走訪調查得出調查結果。一是業主參與物業管理的意識。即小區業主在入住該小區并繳納相應的物業費后，應如何自主選舉業主委員會，實現自治管理權，維護自己的合法權益。二是業主大會的召開、決議及業主委員會的職權性質及義務。即業主委員會作為業主大會的執行機構，應如何維護全體業主的公共利益及應如何行使自己的職權。三是物業公司的服務質量和管理狀況。即物業公司對業主的訴求是否及時處理以及對小區的物業設施的維護管理狀況。擬從這三方面入手，對業主、業主委員會和物業公司分別進行調查。

　　(四)調查方式

　　此次調查的主要方式有：對西寧市鳴翠柳山莊的業主發放調查問卷;對西寧市部分小區進行走訪調查，共發放調查問卷100份，實際收回97份，部分業主因忙于參加廣場舉辦的活動未交回問卷。所以，以下報告中的結論系根據收回的有效數據資料及對部分小區的走訪詢問而得到。

　　二、調查問卷反映的問題結論及分析

　　(一)業主的參與度不高，業主大會召開難

　　根據調查，在問及本人是否愿意在業主委員會擔任職務之時，有22.7%的被調查者明確表示愿意，而明確表示不愿意的占49.0%。在問及不愿意在業主委員會任職的原因之時，沒有時間精力和沒有報酬是最主要的原因，提及率分別為36.8%和41.9%。在問及“業主委員會是否應該拿報酬”之時，有60.8%的被調查業主表示贊成，而有19.8%的被調查者明確表示反對，另外19.4%的業主則選擇“說不清”。在問及“業主委員會是否應該具有法人地位”之時，有65.8%的被調查者表示贊成，而有15.2%的被調查者表示反對，19.0%的業主則選擇“說不清”。在問及本小區的業主委員會能否代表業主的利益時，有71.7%的被調查者認為不能代表，只有13.4%的被調查者認為能夠代表。

　　根據走訪調查得知，業主大會、業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主委員會會參與物業管理漠不關心。大部分小區從來沒有召開過業主大會，有些小區即使召開業主大會也是偶爾性的，大多都是書面性的決議或是業主代表參加，主要是因為：涉及的問題根本與自己無關，參加業主大會浪費自己的時間;業主比較分散，統一召集起來比較困難;業主對業主大會能否做出有效的決議喪失信心，認為即便召開業主大會也是徒勞，難以形成讓全體業主都滿意的決議。

　　業主對成立業主委員會態度也比較消極。很多業主不知道業主委員會的職責權限也不知道是否能維護業主的權益，對作為業主委員會成員是否有報酬比較擔憂。所以大部分小區的業主委員會只是虛設，沒有存在的意義，有些業主委員會成員很少履行自己的職責。究其原因，主要是物業管理的法律法規對業主委員會的定性很模糊，沒有給業主委員會一個合理的法律地位，業主委員會沒有運營資本，很多業主不愿意浪費時間做沒有任何報酬的事;居委會、街道辦等基層組織對業主委員會的成立缺少指導和幫助，很多小區不知道怎樣成立業主委員會。

　　(二)物業公司的管理和服務定位模糊

　　根據調查問卷的統計顯示，對物業公司的管理和服務表示“很滿意”和“比較滿意”者，僅占被調查者的18.3%，而表示“不太滿意”和“很不滿意”者，占40.7%。業主的利益受侵害的狀況主要在專有部分和共有部分，調查數據顯示，有44.7%的被調查者認為，其個人和家庭的合法權益曾被物業公司侵占，有55.3%的業主認為其小區共有部分的利益受到了物業公司的侵占。

　　物業公司是接受業主的委托并按照物業服務合同提供常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。但是目前我國物業公司的從業人員的文化層次普遍較低素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念。主要表現在：物業公司的從業人員常常以管理者自居，沒有服務意識，對業主的訴求不聞不問，更談不上主動幫業主排憂解難。根據調查結果，物業公司管理不規范，對自身造成的問題也不及時有效的解決，影響物業公司的服務質量，客戶的滿意度降低。二是物業公司缺乏一些專業的技工人員，對公共設施的損壞及業主的房屋出現的漏水、墻皮脫落等現象不能及時進行維修。這是導致物業糾紛增多的最主要原因。三是物業公司侵吞業主利益。根據調查問卷統計，88.7%的小區的物業公司都存在將小區的公共場地、相鄰樓房的通道作為停車位出租給外來人員，謀取利益，嚴重擾亂了小區的公共秩序和環境衛生，直接侵害了業主的經濟利益。四是物業公司私自漲價，導致業主不滿。鳴翠柳山莊的物業費自四月份開始，每月每平方米0.45元漲到0.80元，通過詢問物業公司，由于工業運營成本和人工工資不斷增加，物業費必然要上調。但是物業費漲價一事，物業公司和業主委員會并未達成一致，也未召開業主大會征求業主的意見，物業公司業沒有向上級部門提供物業費漲價的相關申請和備案。根據調查，大部分小區都存在物業公司私自漲價的行為，主要是現在物業費的收費標準沒有統一的標準幅度，政府相關部門對物業公司的行為監管不到位，懲罰力度較小，導致物業公司為所欲為，不顧及業主的利益。