蘭州市物業管理條例+草案

　　蘭州市物業管理條例(正式版)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動，適用本規定。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　縣(區)房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理工作，具體負責轄區內物業服務企業資質初審、服務質量監督、住宅室內裝飾裝修監管、物業項目招投標監管、投訴處理、動態考核、行業精神文明建設等工作。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛。

　　社區協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督社區內業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作。

　　第四條 建立社區、物業服務企業、業主委員會(業主代表)三方協商機制，及時協調處理物業糾紛。

　　第五條 市(縣、區)公安、環保、建設、規劃、城管執法、物價、衛生、信訪、質監、工商等有關行政管理部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

　　第六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關企業依法承擔住宅小區內相關管線、線路的維修養護責任，按照法律法規規定與物業服務企業協商簽訂有關服務協議，明確各自權利義務和責任。

　　第七條 蘭州物業管理協會作為物業服務行業組織，應當加強對物業服務企業和從業人員的自律性管理，制定物業服務規范并監督實施，督促物業服務企業依法、誠信經營。

　　第八條 市(縣、區)人民政府應當加強對物業管理活動的監督管理，充分發揮輿論監督和社會監督的作用，維護人民群眾的合法權益。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第九條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

　　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法做出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　業主大會按照國家有關法律、法規規定履行職責。

　　第十一條 一個物業管理區域內只能設立一個業主大會,業主大會自首次業主大會會議有效召開之日起設立。

　　第十二條 物業管理區域內，幢、單元等特定范圍內的業主，在不損害該特定范圍之外其他業主合法權益的前提下，根據管理規約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內的共有部分進行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

　　特定范圍內的業主決定前款規定的事項，應當經專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　第十三條 業主大會會議采用記名投票方式表決，任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者委托書。

　　選票、表決票和委托書由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府保管，保管期限為一個完整的選舉周期。

　　第十四條 業主大會會議經有效召開，與會業主就會議事項形成多數決議但未達到《物業管理條例》有關規定的，由缺席業主補充表決，經補充表決仍未達到要求的，為維護小區業主公共利益，最終缺席業主的人數和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業主多數人數和多數面積之內。

　　第十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

　　業主委員會實行備案制。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。

　　第十六條 業主大會、業主委員會做出的有關物業管理的決定，對全體業主具有約束力。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣(區)房地產行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業主。

　　業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，給業主造成損失的，由做出決定的業主委員會承擔損害賠償責任。

　　第十七條 業主委員會濫用職權、違反法律法規規定等行為，嚴重影響社區秩序和社會穩定的，由物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期改正，逾期拒不改正的，撤銷其備案，在該物業管理區域公告后，指導業主大會重新選舉產生業主委員會。

　　第十八條 業主大會和業主委員會工作經費及委員津貼由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

　　第十九條 業主委員會應當按照《物業管理條例》規定履行職責，執行業主大會決定。

　　業主委員會應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)非法索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

　　(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第二十條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域內業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費等行為且拒不改正的;

　　(四)被依法追究刑事責任的;

　　(五)法律、法規規定以及業主大會議事規則、管理規約約定的其他情形。

　　第二十一條 業主大會籌備組、業主委員會及其成員、建設單位、物業服務企業等應當保守業主秘密，不得披露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動，法律、法規另有規定的除外。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十二條 按照房地產開發與物業管理相分離的原則，建設單位應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

　　現售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業的選聘;投標人少于3個或者住宅規模不超過3萬平方米的，經物業所在地縣(區)房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十三條 新建住宅物業，建設單位應當在房屋銷售之前與選聘的物業服務企業訂立書面前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并報物業所在縣(區)房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十四條 建設單位應當在房屋銷售現場公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并向房屋買受人說明。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第二十五條 前期物業服務合同生效之日至房屋交付使用之前發生的物業服務費，由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

　　房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。

　　建設單位與房屋買受人約定減免物業服務費的，減免部分由建設單位承擔。

　　第二十六條 物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關場地進行查驗，簽訂承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項做出明確約定。

　　自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第二十七條 物業服務企業應當與具有相應資質的電梯維保單位簽訂維保協議，嚴格按照《電梯使用管理與維護保養規則》維修保養，做好維保記錄，履行電梯安全使用管理的主體責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第二十八條 物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　市外物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當到市房地產行政主管部門辦理資質核驗備案手續。

　　實行物業服務企業資質動態管理制度，對嚴重擾亂物業管理市場秩序、采取不正當手段惡意競爭、發生重大管理責任事故、騙取資質等行為，由市房地產行政主管部門視情節輕重，給予物業服務企業限期整改、行政處罰、吊銷資質的處理。

　　第二十九條 物業服務企業應當以書面形式與業主委員會訂立物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務項目、服務質量、服務費用、雙方權利義務、物業服務用房、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等事項進行明確。

　　第三十條 物業服務項目包括秩序維護服務的，應當在物業服務合同中就秩序維護的服務內容、服務質量、責任區分、違約責任等做出明確約定。

　　業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

　　第三十一條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、收費依據、服務內容等在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

　　第三十二條 物業服務企業或者其他管理人應當按照法律、法規的規定和相關行業規范的要求及物業服務合同的約定履行維修、養護、管理和維護義務。

　　物業服務企業不得違反物業服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

　　物業服務企業未能履行法律、法規或物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒交。

　　對未按照物業服務合同約定交納物業服務費的業主，業主委員會應當督促其限期交納;經督促仍未交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定。物業使用人不履行交費義務的，業主承擔連帶交納責任。業主轉讓房屋所有權時，應當與物業服務企業結清物業服務費。

　　第三十四條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第三十五條 業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同做出約定。

　　自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定等形式進行，由業主直接執行管理事務以及成立管理機構統一執行管理事務的，應當推選管理負責人。

　　業主、業主委員會或者管理機構在執行管理事務中的權利義務及其責任，由管理規約約定或者由業主共同約定。

　　第三十六條 自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況，沒有約定或者約定不明的，應當按季度公布。

　　第三十七條 物業管理區域內因委托管理或者自行管理的連續性中斷，致使物業管理區域內環境惡化、秩序混亂，嚴重影響業主生活的，轄區街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當指導物業管理區域所在地社區就環境衛生、秩序維護等必要事項組織臨時管理，相關費用由業主共同承擔。

　　第三十八條 物業管理區域內發生違反治安、消防、規劃、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關部門報告。

　　有關行政管理部門和機構在物業管理區域內查處違法行為的，物業服務企業應當協助和配合。

　　第三十九條 物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

　　物業服務企業應當加強物業管理區域內人防、物防、技防建設，強化安全防范管理，創造良好居住環境。