房地產調研報告集錦15篇
在人們素養不斷提高的今天，越來越多的事務都會使用到報告，報告成為了一種新興產業。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？以下是小編為大家收集的房地產調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產調研報告1
近年來，xx地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和稅收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營周期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
（一）企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
（二）以開發房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。
（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的'時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。
（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。
（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
（六）“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。
（七）與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由于業務往來頻繁，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
（八）多列預提費用。一些企業采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。
（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現為：
（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；
（2）將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。
（3）多列利息支出和經營費用。
（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議
（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。
（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。
（三）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
（四）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產調研報告2
一、 中國房地產業
(一)中國城市化建設與房地產;
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。
(二)中國房地產現狀及宏觀政策 針對部分地區房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業宏觀政策其主要內容有：
1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規范化。從長遠來看，國家的.干預是有助于中國房地產長期健康的發展的。
貴陽市行政區位概況及經濟指標
①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。
貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅游區6個，國家3A級旅游區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。
②、經濟指標：xx年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。
房地產調研報告3
幾年來，我市房地產開發業得到長足的發展，對拉動我市社會和經濟發展起到一定作用，但房地產業發展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。
（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快
統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高
我市房地產業是伴隨著舊城改造的步伐發展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區的整體開發建設和已建好入住的房屋周邊環境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發商、購房戶都增加了開發和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
（三）、商品房開發結構性矛盾顯露
目前我市房地產市場處于高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。
（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發展中國家，烏海市又屬于西部地區，房地產發展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環境較好的小區購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。
（五）、重先期開發輕后期服務
由于部分房地產開發商的可持續發展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發、輕后期配套服務的.傾向。物業管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發商長遠發展規劃意識不強，在某些企業還存在只重短期效益，忽視長遠規劃的現象。
（六）商業營業用房空置現象已顯現
20xx--20xx年，我市商業營業用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業營業用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業的健康發展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務院轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規范房地產開發市場的價格。同時盡快調整開發結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現實購買力，以銷售促開發，推動房地產業發展再上一個新臺階。
房地產調研報告4
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大歷程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨后春筍般涌現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標志，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經濟的不斷發展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由于房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、XX至XX年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家（鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發企業（從暫定資質到三級資質不等），累計開發商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況
（1）XX年開發情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
（3）協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現在開發的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯后。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的`量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢后，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規范和監督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數內健康發展。
3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市常目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發布虛假廣告、面積縮水、物業管理滯后、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規范房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規范發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。
房地產調研報告5
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場肯為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。
20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。
同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場肯快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：
20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場筐融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。
榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的.不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場盔行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。
四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。
一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。
三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。
其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
房地產調研報告6
一、目前我區房地產基本情況
（一）在建項目進展情況
目前，全區房地產開發項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬平方米，占在建項目總面積的40.26%。
（二）土地已摘牌未開工項目
共有7個項目，總占地面積約1007畝，規劃總建筑面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區、育才小區、東風花園小區、中信康橋小區、同樂雅苑小區、麗景嘉苑小區。
二、近三年來**房地產開發情況
20xx年——20xx年，全區房地產總開發面積為149.61萬平方米。 20xx年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。20xx年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。20xx年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產開發較快，開發量突破60萬平方米，至20xx年沒有出現在20xx年基礎上繼續攀升的勢頭，發展趨勢平緩。
根據以上近三年的數據分析可得出：①20xx年房地產開發面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長17.6％，相較去年與20xx年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區總計18個房地產項目中，未開工的就有7項，占所有項目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業嘉苑等）。
三、近三年來我區房地產業的發展情況和存在問題
1.發展情況
1993年區劃調整后至20xx年的12年中，全區商品房開發總量為80萬平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時間內，全區房地產開發總量就達到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。并且在小區開發的數量、開發規模及小區開發的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發的傳世經典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產業契稅收入由20xx年前的年均200—300萬元，上升至20xx年1500萬元，20xx年3200萬元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以內，低于全市15個百分點。同時，在賈從事房地產開發的外地企業由05年前的三家，至20xx年發展到20家，20xx年為28家。整體來看，近三年來，房地產業秩序明顯好轉，開發企業水平不斷提高，開發的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長。
2.存在問題
雖然我區近三年來房地產業發展速度較快，但也存在著許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷售不旺原因主要有以下幾點：
①房屋建設戶型結構問題突出。房地產市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒有明顯的特色和突出優點，導致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。
②房地產開發投資項目單一，市場發展不平衡。目前，我區投資開發項目主要集中在住宅項目和少數配套門面房，并出現扎堆現象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產服務業設施的項目太少，一方面與我區的經濟總量和生活水平有關，另一方面也存在著正確引導的問題。
③基礎設施落后，購房吸引力低。一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網建設滯后于城市發展。二是城市老城區部分設施陳舊，路網結構不合理，中心城區交通排擠，停車配套設施不全。三是環衛設施建設滯后，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環境水平低，城市綠化率低，生態環境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發展還需加快。
四、影響我區房地產業發展的原因
我區房地產業由于受大環境影響，進入08年來，其建設速度趨緩，銷售幅度放慢，導致開發商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發企業自身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：
①政策的逐步規范，約束了開發企業的投機行為。至20xx年來，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建筑節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發企業的投機行為，使開發企業資金運作的范圍大大縮小，開發企業投資風險進一步加大，無實力的開發企業難以為繼。
②開發公司資金來源短缺。一是政府對房地產開發項目的行政事業性收費逐步規范，過去對個別開發商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開發利潤縮水。二是銀行加強對開發公司三級資質企業貸款的限制，這就大大的限制了**房地產公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業有限公司為二級開發資質，其余的都是三級或三級以下開發資質。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導致商品房價格提高 ，自去年以來，鋼材的價格由原來的每噸3000多元上漲到現在的4500余元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
③市場秩序還有待規范。**區的房地產市場發展起步晚，還在處于房地產的不成熟期而不是成熟期。個別開發公司出現未經過辦理小區交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現象，部分開發企業拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪壓力增大。
④拆遷難的問題制約了房地產開發。20xx年，全區房屋拆遷5萬平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區由于個別釘子戶問題導致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的'開發企業形成觀望態勢，開發積極性不高。
⑤市場信心不足。今年我區新上的房地產項目很少，一方面開發商對房地產市場信心不足，另一方面開發商自身資金鏈的短缺。**今年房價基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發不起開發投資的欲望。
⑥住房保障體系不夠完善。在我區廉租房和經濟適用房建設至今尚未啟動，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買不起房的局面。
五、促進房地產業發展的對策和措施
1.改善房屋開發結構，滿足不同層次居民的購房需求。
一是學習沐陽低地價、低房價的市場開發模式，吸引投資企業開發建設，吸引周邊村鎮農民進城購房。二是結合經濟適用房和廉租房建設，增加小戶型結構樓房建設和中檔房建設，滿足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當開發低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費群體。
2.擴大項目投資范圍，推動商貿三產設施建設。
房地產市場的繁榮與城市人氣有直接關系，對于投資三產服務業設施的開發企業在政策上，予以優惠。積極引導房地產開發項目多元化發展，集聚城市人氣，推動房地產業由單純的商品房建設逐步向樓宇經濟過渡。
3.提升綜合環境，完善基礎設施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點推進山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態環境的提升促進房地產業的發展。
4.利用棚戶區改造的機遇，改造建設老城區
我區主城區還有棚戶區40余萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區改造這個機遇，制定政策盤活土地，將棚戶區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來，用于居住和商業開發，這樣的話，既解決了棚戶區改造問題，最大的好處是利用老城區凈地進行商品開發。
六、幾點建議
1.建議區政府和相關部門應盡快制定出我區房地產業的近期和遠期發展規劃，培植本土和引進外地企業，積極引導我區的房地產走規范化的發展道路，形成具有一定規模、資質級別高、企業品牌化程度高、融資能力強、承擔市場風險強的企業。
2.規范房地產市場秩序，營造良好投資環境。
一是規范政府各部門的行政行為，提高辦事服務速度和水平。二是規范規費征收，實行一站式服務，特別是各項手續和規費征收。三是盡快解決拆遷難的問題。
3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場建設，休閑娛樂場所建設，文化場所建設等，通過城市功能的不斷完善和建設改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業。
4.運用政策杠桿，穩定當前房價。
目前乃至今后幾年，房地產業是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據全區存量房產合理調節市場房價，并使之與全區居民收入水平相適應。房價不能過高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開發企業有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環，防止房價大起大落的情況發生。
房地產調研報告7
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產發展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的'投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產調研報告8
xx年貴陽房地產相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優惠利率。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(公司)或經營，有合法營業執照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區、舊城區改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產項目不會造成很大的影響。同時相關優惠政策正帶動整個貴陽市房產市場，如井噴式的發展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區改造項目，拆遷戶數21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優越、開發成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產市場。經走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態綜合型高端地產項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業，70萬平方米大型生態辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態與科技試點項目，
使用同層排水、風力發電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷售量占貴陽房地產市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產品也是未來市場的發展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的.技術加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當的實力的開發商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產品品質，走與超大盤不一樣的差異化產品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發城在逆市中實現了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優越的住宅產品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當地房地產的支持起主導作用，加之當地房地產政策相對寬松，尤其是減免契稅等優惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發展城市，外來人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤分析
(1)天譽城：由貴州譽浚房地產開發有限公司開發，該公司隸屬廣州天譽臵業控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規劃戶數4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。
分析：該項目優勢：位臵優越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環山，樓盤整體空間局促。
(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區大營坡鹿沖關路，金陽新區與老城區交匯處，由貴州本地企業貴州中大房地產開發有限公司開發，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業平臺，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已
經建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優勢：屬于城中心樓盤，位臵優越，商業完善，商業價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業部分，待商業成熟完善后，帶動住宅銷售。
房地產調研報告9
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998—20xx年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—20xx年房地產開發投資額波動較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據20xx年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止20xx年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20xx年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在20xx年以前個人購房信貸廖廖無幾，在20xx年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個人購房貸款額就有8554萬元，比20xx年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到20xx年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20xx年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，20xx年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建筑面積達到35。1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，20xx年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20xx年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。20xx年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬平方米，20xx年則上升為5。4121萬平方米。20xx年，我縣商品房均價由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的`同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構筑‘一都三縣’，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，20xx年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。20xx年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期20xx年戶籍人口為85。88萬人，遠期20xx年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20xx年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
房地產調研報告10
一、云陽概況
（一）區域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉鎮，末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，占91.03%；非農業人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區域自然環境云陽地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區域經濟條件與社會條件“十一五”期間，地區生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅游城市。城市規模為：發展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯系，加快自身發展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網絡初步形成。積極發展旅游業，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的.一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。根據云陽縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協議出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用于經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發情況
（一）房地產市場總體態勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區城及現狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產開發的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。1、開發現狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區的外灘廣場。濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場分析根據云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽縣土地市場將在穩定下來，呈上升勢頭。根據云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現增長態勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由于土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。特此報告
房地產調研報告11
新穎的營銷理念
1、碧桂園“微信營銷”：開發商將項目資料、圖片發布在官的網或微信公眾平臺，客戶通過手機或者IPAD登陸碧桂園官的網或者微信公眾平臺，實現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微營銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環境，再看戶型......(此信息有貴州房地產QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進的.銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規劃缺陷，尤其是商業部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據此，將拉動商業部分的銷售。
房地產調研報告12
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的.同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
房地產調研報告13
近年來，由于XX經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業呈現出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業面臨著發展與轉型的新挑戰，給房地產企業發展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產企業將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規避風險，沖破發展瓶頸，利用自身優勢開辟、探索新時期XX企業發展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產業務是我們的主業，圍繞主業做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現狀和未來發展方向，現結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供應136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
（一）海南房地產業的歷史和現狀
海南房地產市場的發展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數年泡沫后，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數大搞促銷；
20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態，除了開發商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發展，特別是XX批準海南自貿區（港）后，海南樓市銷售量出現了“井噴式”增長，房價甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恒大、萬達、環球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫療體系。XX非常重視老百姓的醫療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，并且引進多家健康產業機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業，這些“新海南人”更需要一個穩定的居所，這些因素都推進了房地產的`發展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調整后的現狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩居高位。換句話說，XX調控土地開發后，出現了僧多粥少的現象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區、港建設的繼續推進，海南外來人口還會繼續大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發企業來說，只有遵守市場規則、把握客戶需求、保證產品質量開發出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發展瓶頸，才能開辟出XX企業發展的新路子。
房地產調研報告14
商圈的劃分
任何一個商業地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調查研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策或個人。市場調研的目的的`可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環境、法律環境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態營銷信息的調研，時間發生變化，動態營銷信息也會發生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產調研報告15
一、合肥市房地產發展現狀
1、房地產市場迅猛發展
據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19。24億元，增長45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據統計當發展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處于快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產階層（社會中堅力量），從以上的數據來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發展
自20xx年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的'土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類經營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來合肥樓盤的發展趨勢
1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。
2），適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。
3），中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無污染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。
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