房地產企業工作調研報告
篇一：房地產企業調研報告
幾年來我市地房地產業發展得如火如荼，尤其河東新城的拉動影響，房價更始是一路上漲，盡管國家采取宏觀調控政策，仍然抑制不住房價的上揚，銷售形勢一片大好。然而，很多房地產開發企業的財務報表嚴重虧損，這與房地產市場的繁榮形成巨大反差。為了規范房地產開發企業的征收管理，遼陽市地稅局稽查局近幾年每年都安排對轄區內的房地產開發企業進行專項檢查。現對稽查中發現存在的問題及稅務稽查的幾點建議分析如下：
一、房地產開發企業組織結構和經營方式中存在的問題
（一）合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅
以房換地是房地產開發企業取得土地使用權的一種方式，具體形式是房地產開發企業以無償轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地所有人土地使用權的一種行為。因其前期投入少，對企業資金需求壓力不大而被房地產開發企業普遍采用。
房地產開發企業與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算，也不通過會計帳簿核算，房地產開發企業只依據實際收取的“預收帳款”為計稅依據繳納營業稅，形成偷逃稅款。實際上，在房屋與土地互換過程中，房地產開發企業以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權，發生了銷售不動產的行為；土地所有人以轉讓土地使用權為代價，換取了部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為。因此雙方都未按規定繳納稅款。
（二）合作建房之二：以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，雙方均未納稅
土地所有權人將土地使用權出租給房地產開發公司若干年，房地產開發公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發公司將土地使用權連同所建的建筑物歸還土地所有權人。在這一經營過程中，雙方沒有貨幣結算，也因此忽略了稅金問題。實際上開發公司是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，土地所有權人是以出租土地使用權為代價換取建筑物。土地所有權人發生了出租土地使用權的行為，乙方發生了銷售不動產的行為。這一經營過程中，合作雙方均未繳納相應的稅款。
（三）合作建房之三：按一定比例參與分配房屋，雙方均未納稅
在合作建房中，甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業。房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，在此經營過程中，合作雙方也未進行貨幣結算，在分得房屋后將房屋進行
銷售而未按規定納稅。在此經營行為中，未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。首先甲方向合營企業轉讓的土地，發生了“轉讓無形資產”行為，而對合營企業的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則發生了“銷售不動產”行為，因此合作雙方都未按規定繳納稅款。
（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分配，取得利潤未納稅
在合作建房中，甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤。合營企業能夠按照所取得的房屋銷售收入繳納營業稅，而甲方在取得相應的利潤或收入時未繳納相應的稅金。在這種經營行為中，甲方不屬于營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，甲方在取得固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收時，發生了“轉讓無形資產”的行為。
（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅
房地產開發企業對老城區或舊有居民點進行開發時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎上增加的面積依市場價或優惠價出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補價”）取得土地使用權。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產開發企業仍能依預收帳款計提營業稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業稅。
（六）假代建、真開發：雙方同時不繳納稅金
開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實質為對方
（七）有掛靠關系的房地產企業之間應繳未繳稅費現象。包括被掛靠企業向掛靠方收取的代扣繳稅費未按規定時間申報等。
二、房地產開發企業在財務核算中存在的問題
（一）隱匿收入方面
1.企業“預收賬款”不及時結轉收入，造成少繳各項稅金及附加。一些企業的財務人員將預收的定金長期掛賬，不及時結轉收入，認為只要不給購房人開具正式的發票，不將預收帳款結轉到銷售收入中就可以不繳納營業稅。致使“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間。
2.有的企業將預收房款記入“其他應付款”，從而隱瞞收入，部分企業將向業主收取的“代辦費”、“手續費”、“車位費”等相關收費記入“其他業務收入”，未繳納相應稅金。
3.提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。
4.以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。
5.將自行開發的房產用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時未按規定視同銷售房地產，取得其收入未按規定申報繳納稅費。
(二)虛增成本方面
1.利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。
2.支付工程款、材料款未取得國家規定的發票，加大成本支出少繳稅款。
3.房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。同時少繳或遲繳房產稅、土地使用稅。
4.企業管理人員的私家車，在企業列支并計提折舊，虛列成本，少繳企業所得稅；
5.企業將預繳的土地增值稅一次性計入當期損益，虛增當期成本，造成少繳企業所得稅。
(三)超標準列支費用
1.利息支出問題。（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理未將其予以資本化，而作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。（2）高利率融資。存在的問題主要有：在企業內部進行集資，超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；在支付給職工利息時，有未按規定代扣代繳個人所得稅的行為。
2.銷售費用列支問題（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司收取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。
(四)其它問題：
1.發票管理問題: 該行業大多數企業都存在未按規定開具、取得發票的行為。
2.印花稅問題：少數企業存在合同及實收資本未貼印花問題。
3.不設置帳務，特別是掛靠企業。因為目前很多房地產開發企業都是私營經濟性質，有的根本沒有設置帳務，也沒有專門的財會人員，只在房屋銷售（預售）時才臨時安排開票的收款人員，致使稅務機關無帳可查。或者雖設置了帳務，但不齊全，也不規范。有一部分房地產開發企業，雖然設置了帳務，但科目不全，核算不準確，會計人員多是家庭成員，財務會計水平較低，基本上只將銷售（預售）收入進行了核算，其余成本、費用帳大多沒有進行核算，致使所得稅檢查無從入手。
4.土地增值稅的清算問題。
為了不繳或少繳土地增值稅，一些房地產開發企業采取各種手段規避土地增值稅。有的房地產開發企業將全部成本和費用都放在清算稅款的房地產扣除項目中，對于未銷售完的房地產，不進行成本和費用的分攤；也有的房地產開發企業將具有產權的會所、地下車位等的成本也在清算稅款的項目中列支。有的房地產開發企業對綜合類房地產項目，如納稅人既開發普通住宅又開發底層商業用房的，在清算稅款時不按項目細類分別核算，而是全部按照普通住宅對待，以偷逃土地增值稅。
由于房地產開發財務核算的復雜性，加上房地產開發的時間跨度長，開發成本大，有的房地產開發企業虛列房地產的扣除項目金額，有的企業對開發成本費用進行不同項目間的分開核算，有的企業甚至存在憑證造假現象。
三、對房地產開發企業稅務稽查的幾點建議：
(一)在稽查前對房地產開發企業進行全面了解掌握
1.在對房地產開發企業進行稽查之前，應該充分了解企業的基本情況：
其中主要包括：該企業的業務性質、經營規模、經營方式、組織機構和經營情況；財務會計機構及其工作組織；以前年度接受審計和稅務檢查的情況；企業的內部控制制度和財務管理制度；公司的重要會計政策的選擇；企業會計銷售收入的確認時限；企業銷售成本的計算方法等。
2.要求企業提供一些與項目基本信息有關的證件資料 稅務稽查前期工作中需要企業提供的政府部門的批件包括以下方面：⑴建委的立項批復⑵建設部頒發的建設用地規劃許可證⑶城鎮國有土地使用出讓合同以及相關補充合同⑷國土資源和房屋管理局頒發的國有土地使用證⑸土地開發協議及補充協議（通過協議了解列支拆遷費和開發費的依據）⑹城市規劃管理局建設用地許可證、建設工程規劃許可證（7）建委頒發的施工許可證⑺企業與施工企業的施工合同，了解企業的建安工程支出⑻規劃局頒發的建設工程規劃驗收合格通知書和建委頒發的建設工程竣工驗收備案表（確定開發成本的終止日）⑼房地產管理局測繪隊頒發的測繪明細等登記表⑽房屋所有權證，作為檢查人員了解企業自用產權、移送產權、轉讓產權以及銷售產權的依據⑾房屋管理局頒發的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據⑿企業簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據。
3.實地觀察了解企業的建設項目相關情況
檢查人員要到建設項目現場實地巡視項目的進展情況；要注意到企業的銷售部、工程部、預算部、財務部、人力資源部、檔案等部門實地觀察了解企業各部門的職責及彼此之間的相關資料傳遞流程，掌握企業與財務信息有關的內部資料的傳遞和保存方式。
(二）檢查房地產行業的方法及技巧：
1.把好收入關。
（1）結合企業的售房合同、銷售方式、物業管理部門的入住檔案資料、企業負責協助辦理房屋產權的部門辦理房屋產權底冊，同企業“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。
（2）根據企業“銷售費用”科目中發生的房管局收取的房屋買賣交易服務費（根據售房面積按定額費率收取），可以估算企業應按照其會計口徑確認的收入，用倒算結果和企業的帳面銷 售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性。
篇二：房地產公司調查報告
結合近期房地產公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產行業相關專業技術類崗位進行了專項薪酬調查，主要內容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中2009合肥平均工資為34143元/年，2010年合肥平均工資為39292元/年，房地產行業的薪酬水平緊跟金融行業，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業的薪酬狀況的調查了解，得出以下數據（見下表）：
其中標桿企業（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3-4年工作經驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500-12000元/月； 2、安裝工程師：3-4年工作經驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500-8500元/月； 3、造價工程師：3-4年工作經驗的工資為7500-12000元/月，5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。 相近企業（如國軒置業、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3-4年工作經驗的工資為5000-6000元/月，5年以上工作經驗的工資在6000-8000元/月； 2、安裝工程師：3-4年工作經驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經驗的工資在8500-10000元/月； 3、造價工程師：3-4年工作經驗的工資為6000-7000元/月，5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3-4年工作經驗的專業技術人員為例，特作如下比較：
三、問題診斷
1、從上表可以看出，華鑫房產公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；
2、調查發現，土建工程師、安裝工程師、造價工程師由于市場稀缺程度和崗位價值不同，工資待遇也是不同的，表現為土建工程師＜安裝工程師＜造價工程師，而華鑫房產公司工資在崗位差異上體現不明顯。 四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問題，結合近期華鑫房產離職人員情況（見下表），提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系，雖標桿企業的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平；
2、根據崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平，以體現其差異性和層次性。 3、華鑫房產公司的專業技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致，同時根據市場變化每年做適度的調整。
篇三：房地產行業調查報告
一．總論
房地產行業是我國國民經濟中一個十分重要又很特殊的`產業部門。在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發、經營、管理和服務等眾多行業的產業部門。它是隨著社會生產力的發展，特別是市場經濟的發展和工業化、城市化進程的加快，應運而生的，并迅速成長為國民經濟中一個獨立的巨大的產業部門。通過了解畢業大學生在地產企業中從事的工作內容及環境，探究對大學生素質的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準備和應變能力。
二、行業分析
1．房地產行業所涉足領域
（1）土地開發和再開發；
（2）房屋開發；
（3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；
（4）房地產經營，包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等；
（5）房地產金融資產投資；
（6）房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經紀和公正等；
（7）房地產售后物業管理，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修、保安、綠化、衛生、轉租代收代付等；
（8）房地產金融，包括信貸、保險等。
2．房地產行業主要企業類型
房地產行業中就業崗位比較多的企業主要有五種：房地產開發公司、房地產代理公司、 房地產交易機構 、物業管理企業、 房地產中介機構。
一般來講房地產開發公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程、統計和工程質檢專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發項目的土地使用證；建立有自己的企業財務管理制度、工程質量安全管理制度、經營管理制度。
房地產代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。傳統房產代理公司的優勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發商需要專業人士提供項目的可行性分析、發展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務。
房地產交易機構注冊資本（事業單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應的專職技術人員，大城市應在20人以上，中等城市應在10人以上，小城市應在5人以上。其中，工程技術（房地產相關專業）、經濟、財務負責人具有中級以上職稱，統計負責人具有助理級以上職稱，并有取得執業資格的房地產估價負責人和專門的政策咨詢人員。房地產交易有固定的交易場所，各項業務辦事窗口實行“一站式”服務，即一個窗口收件、一套資料內部傳遞、一次性收費、一個窗口發證。來辦理房地產轉讓（含商品房預售）、租賃、抵押等各項交易手續。
物業管理企業資質一級企業資質標準：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業；二級企業資質：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；
房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介機構咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。地產顧問是中介服務發展到一定階段的產物，當市場需要專業化的操作程序，在呼喚專業化的時候，中介服務就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產的開發流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業化，從而能生產出適銷對路的產品。
三、職業機會
1．職業發展路徑
房地產行業為畢業生提供了不同的工作崗位和多樣化的發展路徑。進入房地產行業后結合自身的特點設計與選擇個人職業發展，許多畢業生經過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業務骨干，有的走上了公司重要的領導崗位，也有的業績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發展路徑如下：
（1）新員工培訓。第一年，大部分公司都有導師制的培養機制，公司為每一位新入職員工配一名導師，導師一方面幫助員工盡快適應新環境，協助解決新員工的職業困惑與職業心理健康等問題。
（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎管理類以及專業技術類的培訓：部門業務培訓、工作技能培訓。
（3）職業經理人培訓，表現好的員工都有機會參加職業經理人培訓，提高管理技能、管理水平和商業知識。
（4）專業證書考核。根據自己的學歷和從業時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產、半脫產和業余地參加本職專業技術職稱或任職資格證書的培訓。
（5）想進入高層的員工就要繼續深造充實自己，可以繼續攻讀學位。公司會根據工作的需要，選送各部門表現優秀的員工到國內、外院校脫產攻讀學位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學位，根據個人實際情況而定。
（6）擁有一定的業績和實力的時候，也就能坐上項目公司經理位置了。
2．素質要求
能力是一個人完成任務的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業吻合，而行業又有發展前景就應該予以考慮。不同行業對人才的不同需求標準：IT業看重于知識技術、廣告媒體類看重于個人才華、財務類看重于技能和性格。房地產行業對人才的素質要求與科技類行業不同，更側重于注重個人工作能力。體現在能夠很好的適應環境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學習上肯動腦筋，常表現出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務。
基本素質要求：
（1）適應力和自我管理能力較強
（2）善于捕捉信息、靈活應變
（3）時間觀念強
（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）
（5）誠實、守信用、樂觀
（6）性格外向、人際交往能力強
（7）口頭表達能力強和洞察能力強
（8）幽默、自信
房地產中介行業1.從業方向：
本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。國家實行房地產估價人員執業資格認證和注冊制度。凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師。房地產估價師必須在一個經縣級以上人民政府房地產行政主管部門審核評定、取得房地產價格評估資質的機構（以下簡稱房地產價格評估機構）內執行業務。房地產價格評估機構的資質等級及其業務范圍，由國務院建設行政主管部門另行制定。房地產估價師執行業務，由房地產價格評估機構統一接受委托并統一收費。在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償。
新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事。可怎么換房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產價值，也許能幫你拿個主意－－房地產估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。
消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設計、房屋質量、開發商的實力和信譽、合法的手續價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產更需要一種專業的估價，因為房地產具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區位的房產價值相
差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環境的變化還會引起房地產價值的變化。房地產作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。
日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產的機會增多，房地產估價師也將更有作為。
2.職位職能: 房地產評估
3.職位描述: 房地產評估師
4.崗位職責：
1) 配合承接房地產評估項目；
2) 負責重要項目的現場查勘和調查；
3) 撰寫房地產評估報告。
5.任職要求：
4) 持有注冊房地產估師資格證書；
5) 良好的溝通能力和計算機應用能力，能適應經常出差；
6) 具有相關經驗者優先。
6.薪酬待遇：
年薪制；
包住宿。
四．探究房地產銷售對大學生素質的要求
（一）理論調研
1房地產基本知識
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
2五力分析
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