2016最新安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例解讀
2016年7月1日，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》起草工作方案安排，安徽省人大官方網(wǎng)站正式向社會公開征集對《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案征求意見稿)》的意見建議。
該《意見稿》共7章106條,詳細(xì)的對業(yè)主委員會的管理，停車位管理、物業(yè)服務(wù)的責(zé)任，物業(yè)費(fèi)的使用和維護(hù)，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)、維修基金使用等居民普遍關(guān)心的問題作出了詳細(xì)的規(guī)定。旨在規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，
近年，物業(yè)業(yè)主的糾紛頻頻發(fā)生，沖突不斷，物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系已經(jīng)陷入了死循環(huán)的“怪圈”，剪不斷理還亂。
其中，關(guān)于停車位的糾紛是近年物業(yè)矛盾的焦點(diǎn)，隨著老百姓生活水平的提高，車輛也成為人們生活中最重要的代步工具。伴隨著城市的迅速擴(kuò)張，機(jī)動車的迅猛增加，車輛在方便我們生活同時(shí)，因停車而引發(fā)的各種糾紛也層出不窮，當(dāng)下停車難已經(jīng)是有車一族的共識，車位增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及車輛新增的速度。
此次的`征集意見稿中第八十四條至第八十七條，就明確對社區(qū)停車位和人防停車位的租賃和收益進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，意見指出，
一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
二、任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車輛停放費(fèi)。車輛停放費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對車輛停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報(bào)告。
四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。
此外，意見中還提出將對物業(yè)不得擅自撤離，停止物業(yè)服務(wù),否則不僅會面臨罰款處罰,還會記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。 物業(yè)費(fèi)的收取方面也將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
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《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案修改二稿)》(以下簡稱《條例》)提請省十二屆人大常委會第三十一次會議審議，草案又做出了多處修改。
禁止違規(guī)養(yǎng)寵物
城市居民飼養(yǎng)寵物的現(xiàn)象很普遍，而由此引發(fā)的糾紛也越來越多。
有常委會組成人員提出，應(yīng)當(dāng)增加破壞小區(qū)綠化、飼養(yǎng)大型犬類威脅他人安全的行為規(guī)定。法制委員會研究認(rèn)為，住宅小區(qū)內(nèi)攀折花木、破壞小區(qū)綠化現(xiàn)象以及違反飼養(yǎng)寵物規(guī)定的行為比較普遍，損害了其他業(yè)主權(quán)利，威脅其他業(yè)主的人身安全。對此類行為做出禁止性規(guī)定，對于維護(hù)其他業(yè)主的合法權(quán)益十分必要。
為此，《條例》修改稿對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止性行為增加了兩項(xiàng)規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)損壞公共綠化及其附屬設(shè)施及違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物都會被禁止。具體表現(xiàn)為：違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物、焚燒垃圾，亂停車輛，亂擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營等。《條例》規(guī)定，物業(yè)制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，依法予以制止或依法處理。
車位權(quán)屬應(yīng)明確
還有常委會組成人員提出，住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫等公共設(shè)施的權(quán)屬不明，已經(jīng)成為物業(yè)管理服務(wù)中的焦點(diǎn)問題和突出矛盾，應(yīng)當(dāng)予以明確。法制委員會研究認(rèn)為，明確車位、車庫的歸屬，有利于業(yè)主準(zhǔn)確知情，減少矛盾糾紛。
《條例》修改稿作出規(guī)定：車位、車庫等公共服務(wù)設(shè)施的權(quán)屬，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中約定;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中注明。屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的不動產(chǎn)登記證書、土地出讓合同或者商品房買賣合同等證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
新房須現(xiàn)場查驗(yàn)
《條例》對新建物業(yè)的綜合查驗(yàn)做出了規(guī)定，將之前修改稿中“對新建住宅物業(yè)，政府物業(yè)管理行政主管部門可以對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場綜合查驗(yàn)”中的“可以”修改為“應(yīng)當(dāng)”。原因是，規(guī)定物業(yè)管理行政主管部門“可以”進(jìn)行綜合查驗(yàn)，沒有約束力。
不僅如此，《條例》還在法律責(zé)任中規(guī)定，對新建住宅物業(yè)，設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門未履行綜合查驗(yàn)職責(zé)的，依法追究相關(guān)責(zé)任。對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。對綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。
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