關于安徽省物業管理條例（修訂草案）的說明
關于《安徽省物業管理條例(修訂草案)》的說明
——2015年9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會
常務委員會第二十三次會議上
省人民代表大會城鄉建設環境與資源保護委員會主任委員 余焰爐
安徽省人民代表大會常務委員會：
根據常委會2015年工作要點和立法計劃，省人大城建環資委牽頭組織起草了《安徽省物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)，并于9月13日向主任會議作了匯報。現就有關情況說明如下。
一、修訂《安徽省物業管理條例》的必要性
隨著城鄉建設尤其是房地產業的不斷發展，物業管理在改善人民群眾的生活和工作環境、提高城市管理水平、維護社區穩定、擴大就業等方面的重要作用日益凸顯，物業管理需求旺盛，發展潛力巨大，物業服務企業迅速增加。初步統計，我省現有物業服務企業4196個，從業人員26.1萬人;實施物業管理項目9202個，管理面積6.67億平方米，其中住宅項目6086個，面積5.2億平方米;成立業主委員會2764個;新建的商業住宅小區90%實施了物業管理。隨著物業管理市場的迅速發展，物業管理的內涵更加豐富，業主對物業服務的要求不斷提高，許多新情況新問題也逐漸顯現，尤其在健全物業市場管理體制機制、保障業主和物業使用人權益、發揮業主大會和業主委員會作用、續籌和使用專項維修資金、監督物業服務企業行為、明確物業管理和行政執法職責等方面，亟待通過立法進一步加以明確。目前，全國人大尚未制定法律，在物業管理上主要依據是國務院行政法規，我省2009年10月修訂的《安徽省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)在物業管理方面發揮了重要作用，但隨著形勢發展，不少方面已難以適應新情況新要求。本屆以來，已有125名代表提出26件關于修改《條例》的議案和建議，在常委會代表接待日，也有代表提出此類建議。因此，有必要根據我省物業管理發展的新形勢，對現行《條例》進行適當修訂。
二、修訂的原則、思路和主要依據
(一)原則、思路
堅持法制統一、與上位法不相抵觸的原則，體現權利與義務對等、信息公開和便于操作的要求，明確著重解決現階段一些能夠解決的突出問題的思路，以保障和促進我省物業管理行業健康發展。
(二)主要依據
修訂過程中，主要依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權責任法》、國務院《物業管理條例》，同時參考了住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等部委規章，及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，借鑒了外省、市地方性法規。
三、修訂草案的起草過程
成立協調組和起草小組。常委會領導對《條例》修訂工作非常重視，今年3月上旬，成立了由常委會副主任沈衛國牽頭，省人大城建環資委、省人大常委會法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協調組，啟動了《條例》修訂工作。城建環資委把這項工作作為全年工作的重中之重，精心組織，制定方案，組成了包括常委會城建環資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳，以及有關專家和省房地產業協會等參加的修訂草案起草小組。
梳理分析相關問題。在起草工作前，起草小組組織省住建廳、合肥學院、省房地產業協會等部門和院校的專家，針對我省物業管理現狀認真梳理出管理體制、物業服務、物管區域劃分等18大類問題，逐個進行了分析討論。同時，起草小組還收集整理了國內外有關物業管理方面的法律制度和理論研究成果。通過深入研討，進一步深化了認識，統一了思想，城建環資委和起草小組認為，《條例》修訂要從實際出發，重點應放在解決觀念轉變，監管重心下移，完善業主大會和業主委員會權責，規范相關資金籌集、管理和使用，強化法律責任等問題上，促進我省物業管理水平的提升。
深入開展調查研究。起草過程始終貫穿著調查研究。常委會副主任沈衛國、城建環資委負責同志和有關常委會委員分別帶領起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國等地開展調研，同時，赴江、浙進行學習考察。考慮到近幾年物業管理糾紛案件大幅上升，起草小組還專門組織召開了法院方面的調研座談會，聽取了審判人員的意見建議。通過一系列調研，面對面聽取政府及相關部門、業主、物業服務企業、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見建議，深入物業管理小區實地了解有關情況，夯實了《條例》修訂的實踐基礎。
廣泛征求各方面意見。起草小組兩次通過省人大網站代表服務平臺、中安在線等向省人大代表和社會各界征集了300多條意見建議;同時，通過書面方式向省人大常委會各工作機構和綜合辦事機構、省政府有關部門、省政協委員、各市人大常委會征求了100多條意見建議。起草小組認真研究這些意見建議及代表提出的26件相關議案、建議，結合調研掌握的第一手情況，對修訂草案初稿進行反復斟酌和修改，并組織專家開展論證，力求完善精準。
專委會認真審議把關。6月中旬，修訂草案初稿形成后，城建環資委召開全體會議討論研究。之后，形成了修訂草案征求意見稿，于8月底正式以省人大常委會辦公廳名義書面征求了省政府意見。
在此基礎上，9月7日城建環資委再次召開全體會議，討論、審議了修訂草案征求意見稿，形成了該修訂草案。
四、修訂的主要內容
本次修訂保留了原《條例》的框架結構，對原條文作了176處修改，刪除7條，增加31條。現修訂草案共7章，105條。
(一)突出物業管理向物業服務轉變
隨著住房市場化改革的深入，早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關系，逐漸轉為物業服務企業與業主或物業使用人之間服務與被服務關系。現代物業管理也必然要從對“物”管理向為“人”服務轉變，強調物業服務企業的服務，突出業主的`主體地位。為此，修訂草案在幾個方面作了相關規定。
保障物業使用人的合法權益。業主和物業使用人不一致的現象越來越普遍，出現了很多無房屋所有權的物業使用人，其使用活動對物業管理產生的影響越來越大。但是由于這些物業使用人沒有產權，難以參與物業管理，其應享有的合法權益也難以保障。修訂草案增加了對物業使用人權益的保護。一是在總則中明確了對物業使用人合法權益的保護(第一條);二是增加了物業使用人的權利和義務相關內容(第十條第三款);三是規定物業使用人可以列席業主大會(第十七條第三款);四是增加了對物業使用人人身、財產的保護(第七十一條第一款、第三款)。
設立業主監事會制度。建立業主監事會制度，有利督促業委會正確執行業主大會決定，規范業委會行為，維護全體業主利益。修訂草案增加了業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事的規定，由業主大會議事規則對其職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定(第三十五條)。
建立物業管理糾紛調處機制。物業管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復雜性的特點，為及時解決這些問題，維護物業管理當事人合法權益、保持物業管理區域和諧有序，有必要建立物業管理矛盾糾紛調處機制，有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規定(第七十四條)。
加強對物業服務企業的監管和評估。目前對物業服務企業實行的是資質管理，未實行標準化管理，也沒有設立第三方對其物業服務水平進行評估。為此，修訂草案增加了對物業服務企業進行監管和評估的規定，建立物業服務企業信用信息系統和信用檔案，對物業服務企業實行動態監督管理，推進建立物業服務第三方評估監理機制(第五十五條、第七十二條)。
此外，為了進一步體現“管理”向“服務”轉變，修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業管理服務”修改為“物業服務”。
(二)推動物業管理工作重心下移
修訂草案突出了物業管理行業屬地管理，對縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會賦予了一定的職權。一是總則部分細化了職責(第六條);二是增加了在業主委員會召集會議、換屆選舉中的職責(第二十六條、第二十七條);三是規定組織有關部門或委托第三方對業主委員會經費收支進行審計的職責(第三十四條);四是規定了物業服務合同備案職責(第五十九條第三款);五是增加了對物業服務企業交接工作指導、協調和監管職責(第六十三條);六是明確了在物業服務應急管理中的職責(第六十四條);七是規定負責建立聯席會議制度的職責(第七十五條)。
(三)增加了業主自行管理的內容
根據《物權法》規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。修訂草案對物業管理定義作了補充，并規定實行自行管理的應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。
(四)完善了業主大會和業主委員會的規定
《物權法》和國務院《物業管理條例》規定了業主通過設立業主大會并選舉業主委員會管理物業的基本制度，但有關規定較為原則，各方面普遍反映業主大會、業主委員會籌備難、開會難、履職難、換屆難。為此，在修訂草案中，一是進一步明確了籌備成立首次業主大會的條件、首次業主大會會議籌備組組成和職責(第十二條、第十三條、第十四條);二是對業主大會的職責作了完善(第十五條);三是對業主代表制度、業主大會會議形式和表決辦法等進行完善(第十七條、第十八條);四是增設了物業管理委員會的規定，對不具備成立業主大會條件，或者未能成立業主大會的住宅小區，可以組成物業管理委員會實施物業管理(第二十一條)。
業主委員會是業主大會的執行機構。修訂草案對業主委員會職責和義務作了更加具體的規定(第二十四條、第二十五條)。此外，對業主委員會會議的召開程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調整等作了規定(第二十六條至第三十條)。
(五)規范了專項維修資金管理和使用
專項維修資金使用難和續籌難是較為突出的問題。修訂草案規定了街道辦事處、鄉鎮人民政府、業主大會、業主委員會在專項維修資金籌集、使用、續籌和監督方面的職責(第六條第一款第三項、第十五條第一款第九項、第二十四條第七項)，并規定管理規約應當包括專項維修資金籌集、管理和使用等有關內容(第三十一條第十項)。此外，對業主大會成立前后專項維修資金的管理以及業主大會自行管理專項維修資金作了具體規定，并規定設區的市按照國家和省有關規定，應當制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。
修訂草案還規定了在六種特定情形下，相關業主不能形成法定多數意見時，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經專項維修資金管理部門復核后進行應急處置(第八十九條)。
針對高層住宅電梯、消防等特種設施設備的后期更新、改造資金籌集困難的問題，修訂草案規定受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域專項維修資金管理(第八十八條)。
(六)明確了車庫、車位的管理和使用
住宅小區內車位、車庫的管理和使用，是物業管理服務的難點和重點之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對建設單位出售、出租車位、車庫作了規定(第八十二條);明確規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門對物業管理區域停車位施劃的指導(第八十三條第三款);對將人民防空工程平時用作停車位的管理、使用、收費等作了規定，明確應當向全體業主開放，不得出售、附贈，租賃期限不得超過三年(第八十五條)。
(七)強化了法律責任
根據相關內容的修改，法律責任部分新增了相應的處罰條款，分別是對建設單位未及時報送籌備首次業主大會會議文件資料的處罰(第九十四條);對街道辦事處或者鄉鎮人民政府未按規定組建業主大會籌備組以及建設單位拒不承擔首次業主大會籌備經費的處罰(第九十五條);對專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的處罰(第九十六條);對業主拖欠物業服務費的處罰(第九十八條);對物業服務企業未按規定公布相關材料或者公布失實的處罰(第九十九條);對拆改房屋承重結構，侵占、損壞物業的共用部位、公用設施設備，擅自改變建筑物及其附屬設施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對建設單位拒絕出租車位、車庫的處罰(第一百零一條);對業主委員會及其成員、物業服務企業及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業主共同利益的處罰(第一百零二條)。
此外，根據我省物業管理工作實際情況，統一將原《條例》中“房地產行政主管部門”修改為“物業管理行政主管部門”。修訂草案還對原《條例》部分內容作了刪減、合并，同時對部分條文順序作了調整，并作了個別文字修改，不再一一說明。
修訂草案和以上說明是否妥當，請審議。
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