北京宅基地房屋拆遷補償政策
宅基地房屋拆遷補償-------以北京為例
由于 “城鎮(zhèn)化”的不斷推進，大量的集體土地被征收為國有土地。對于集體土地的征收補償標準前面已經(jīng)討論不在重述，本文重點討論在集體土地征收中宅基地房屋拆遷的補償。
因為宅基地房屋拆遷的補償，沒有法律層面的規(guī)定，地方規(guī)定五花八門，本文以“城鎮(zhèn)化”的前沿陣地的北京為例，進行討論。
一、北京宅基地房屋拆遷的補償?shù)囊罁?jù)
1、自2003年8月1日起施行的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》。
2、自2003年8月1日起施行的《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》。
二、宅基地房屋拆遷的主體
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條之規(guī)定，宅基地房屋拆遷的主體包括拆遷人和被拆遷人。
1、 拆遷人是指經(jīng)依法批準征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。也就是說拆遷人是用地單位。
我們知道根據(jù)2011年1月19日生效的《國有土地市、縣上房屋征收與補償條例》第四條第二款之規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。也就是說國有土地上房屋征收補償主體是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門即確定的行政機關。
一個是用地單位，一個是行政機關這對被拆遷人維護自己的合法權利造成極大的困難。實踐中就是行政機關在拆遷的過程中時常違法操作、暴力拆遷。何況用地單位不是行政機關可以不受行政機關在進行拆遷的過程中應當遵守的程序規(guī)則，違法操作、暴力威脅、強制拆遷更是肆無忌憚!
2、被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權的單位或者個人。也就是說被拆遷人是單位或個人。但是更多的被拆遷人是農民，而絕大多數(shù)農民文化水平普遍低下，占有的社會資源極其有限，導致他們怕官、怕勢利。面對用地單位的胡作非為，大多數(shù)農民選擇沉默，這樣怎樣能保護農民視為命根子的土地!
三、宅基地房屋拆遷的補償標準
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條、第四條之規(guī)定，房屋拆遷補償價，由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。也就是說宅基地房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價 和被拆遷房屋重置成新價構成。
(1)宅基地區(qū)位補償(總)價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積;
宅基地區(qū)位補償價= (當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。
當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。(確定的標準)
房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內的`被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內農村房屋建設情況在400～700元/平方米幅度內確定。(確定的標準)
戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標準由區(qū)縣人民政府根據(jù)當?shù)剞r村經(jīng)濟發(fā)展水平、農民居住情況確定。(確定的標準)
戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝(200平方米)計算。(確定的標準)
被拆遷房屋重置成新價,按照《北京市房屋重置成新價評估技術標準》執(zhí)行。(確定的標準)
(3)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條之規(guī)定， 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
(4)由宅基地區(qū)位補償價和被拆遷房屋重置成新價的計算公式我們可以知道，所有的價格都是政府指導價，而政府指導價的主要依據(jù)就是成本價;而不是像國有土地上房屋采用市場交易價。成本價與市場交易價的最大區(qū)別就體現(xiàn)在土地的價值。
(5)與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市人民政府令第87號)確定。
新的《國有土地上房屋征收與補償條例》 生效后，應當是“與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》確定”。我們注意到是“可以參照”而不是“應當參照”，所以在實踐中“可以參照”就變成“可以不參照”了。
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