房地產(chǎn)論文【匯編15篇】

　　無論是身處學(xué)校還是步入社會(huì)，大家都經(jīng)常看到論文的身影吧，論文是指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章。那么你有了解過論文嗎？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　【摘要】在房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)交互作用規(guī)律的基礎(chǔ)上，本文借鑒物理學(xué)中的耦合度函數(shù)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度模型，并以陜西省為例，利用20xx年的數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了實(shí)證研究。

　　關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；耦合協(xié)調(diào)度

　　一、引言

　　房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，目前，房地產(chǎn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，但是由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不健全，因此，我國房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了眾多問題，其中比較突出的問題就是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性，是為區(qū)域發(fā)展提供輔助配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，因此，研判一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康，主要應(yīng)看房地產(chǎn)業(yè)與該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)。

　　本文通過建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩者之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，并以陜西省為例進(jìn)行實(shí)證研究，以探尋房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的耦合協(xié)調(diào)程度。通過探討房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)程度，可以為決策者制定房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)相關(guān)方面的政策及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供相關(guān)科學(xué)依據(jù)，對(duì)改善和優(yōu)化陜西省房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著實(shí)際的指導(dǎo)意義，也可以為其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展研究提供一定的借鑒與參考。

　　二、計(jì)算方法與指標(biāo)體系

　　（一）耦合協(xié)調(diào)度函數(shù)

　　（二）指標(biāo)體系以及基本數(shù)據(jù)計(jì)算

　　三、陜西省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度的計(jì)算及分析

　　通過采用協(xié)調(diào)度函數(shù)計(jì)算方法，將相關(guān)數(shù)據(jù)代入以上公式進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如表2所示。

　　（1）從表2我們可以看出，在陜西省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，僅僅只有西安市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間達(dá)到了高度協(xié)調(diào)，而耦合協(xié)調(diào)類型也僅是初級(jí)耦合。

　　（2）延安市和榆林市處于房地產(chǎn)業(yè)滯后階段。榆林和延安市具有豐富的.礦藏資源為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要基礎(chǔ)。

　　從以上分析可以得出，陜西省的十個(gè)城市除了西安市外大都處于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)失調(diào)階段，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的步伐顯然不一致，房地產(chǎn)業(yè)的“短腿效應(yīng)”制約了陜西省區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　四、結(jié)論與啟示

　　本文把物理學(xué)中的耦合度和協(xié)同思想運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系分析中，揭示出二者之間存在著交互耦合的關(guān)系，通過對(duì)陜西省的實(shí)證分析可以得出。

　　（1）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)同處于房地產(chǎn)業(yè)-區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)綜合系統(tǒng)中，但作為兩個(gè)子系統(tǒng)，它們之間的相互作用存在著不同的耦合協(xié)調(diào)狀況，如何協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。

　　（2）借用物理學(xué)中的耦合度和協(xié)同學(xué)理論建立起耦合協(xié)調(diào)度評(píng)價(jià)模型，該模型不僅可以測(cè)量房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)程度，還可以有效的對(duì)兩者之間的關(guān)系進(jìn)行橫向和縱向的對(duì)比。本文運(yùn)用該模型對(duì)陜西省十市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)度進(jìn)行了測(cè)量和評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果發(fā)現(xiàn)陜西省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用并沒有得到充分發(fā)揮，在今后的發(fā)展中還有待提升。

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)論文2

　　20xx年,是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的一年，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)力的一年，當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，甚至部分地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)。根據(jù)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心預(yù)測(cè)的20xx年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，20xx年將是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但房價(jià)在總體上已超出了大多數(shù)普通老百姓的承受范圍，這對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來說，是一顆不定時(shí)的炸彈，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以成為社會(huì)關(guān)注的著重點(diǎn)。

　　一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前存在的問題以及解決措施

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于初始發(fā)展階段，仍存在著較多問題，如商業(yè)銀行在經(jīng)營管理中漏洞較多，風(fēng)險(xiǎn)過于集中在本銀行體系內(nèi)，個(gè)人住房貸款存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)等等。目前，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)不斷發(fā)展，國家對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款提供了較為寬松的政策。

　　(一）多方主體相互配合，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系

　　相對(duì)于融資，房地產(chǎn)的抵押借貸方式是當(dāng)前最普遍最傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)金融”模式，但是，向銀行部門抵押借貸申請(qǐng)門檻過高、放款速度過慢、貸款額度過低，尤其是對(duì)那些需要資金周轉(zhuǎn)迫切的小微企業(yè)來說，業(yè)務(wù)繁瑣、資金到位時(shí)間長的銀行借貸模式，不能及時(shí)滿足其需求。所以，他們更愿意選擇民間的借貸或者說從親戚朋友那里借款，但風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高、額度較低，無法滿足其資金需求。完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅要有政府、銀行、房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)，而且也應(yīng)重視間接融資的'信貸市場(chǎng)、直接融資的資本市場(chǎng)等。也有必要建立健全房地產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)保險(xiǎn)等有效中介機(jī)構(gòu)，從多方主體、體制上完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系，從而加以保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)健康的發(fā)。所以，只有不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易制度，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境的優(yōu)化。

　　(二）促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新，提供有效的全方面的服務(wù)

　　從整體情況來看，我國目前新房的交易量仍然處于不斷上升趨勢(shì)，但是，上升速度已經(jīng)有了很明顯的放緩，一系列新問題也正在不斷呈現(xiàn)出來，展望未來，中國將很快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，新常態(tài)、新結(jié)構(gòu)的大體輪廓也將逐漸清晰。目前努力加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷創(chuàng)新與改革，為房地產(chǎn)的開發(fā)、交易、管理等環(huán)節(jié)提供切實(shí)可行且全方位的服務(wù)迫在眉睫。所以，把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)加快細(xì)分化，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展，形成比較完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的多元化和服務(wù)體系建設(shè)十分必要。

　　(三）加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)

　　我國要不斷借鑒外國的一些好的做法，比如新加坡國家的住房公積金制度、又比如美國的居者必有其屋計(jì)劃等，這都是些非常成功的經(jīng)驗(yàn)，我國也可以為中低收人人民群眾購買房子給與提供貸款信用擔(dān)保。不斷加快完善居民住房公積金制度改革等，使政策性經(jīng)濟(jì)對(duì)低收人人群的住房保障起到保駕護(hù)航的作用。

　　二、未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國市場(chǎng)產(chǎn)品更加豐富，服務(wù)更加完善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也必然符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展，以及我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步的優(yōu)化，房地產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)的商品化。它已經(jīng)是由原來的政府決定轉(zhuǎn)變?yōu)橛墒袌?chǎng)依據(jù)價(jià)值規(guī)律來自由支配。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展在很大程度上推進(jìn)了房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)，促進(jìn)了投資和再生產(chǎn)的良性循環(huán)。但是，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在很多缺陷，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展，其中的缺點(diǎn)也逐漸顯露出來。無論市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)怎樣變換，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將最終會(huì)存在三大趨勢(shì)。

　　(一)解決低收入家庭住房難的問題

　　就目前而言，所有對(duì)房價(jià)的預(yù)測(cè)都不是十分準(zhǔn)確的。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不斷滿足社會(huì)需要、努力拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)上升的同時(shí)，使群眾的生活水平得到了快速提高，人均居住面積有了很大增加，但沒有圣人能預(yù)測(cè)多少年以后房價(jià)的具體走向。所以我國政府要及時(shí)調(diào)整政策，按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，開發(fā)出品種齊全的產(chǎn)品，服務(wù)于不同目的和不同人群，讓收人較低家庭和剛參加工作的年輕人有可購買的小戶型產(chǎn)品。從根本上幫助低收人人群解決住房、提高低收人人群居住環(huán)境和條件，也能夠解決住房緊張和房價(jià)攀升問題。

　　(二）走節(jié)約資源與優(yōu)化能源并舉的道路

　　目前，我國還處在從農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的初期，大量的農(nóng)民群眾從農(nóng)村走到城鎮(zhèn)購房居住。所以要想更好的解決資源、能源的優(yōu)化發(fā)展問題，就首先要做好節(jié)約資源與優(yōu)化能源并舉，而對(duì)土地資源開發(fā)利用依賴性非常大的房地產(chǎn)業(yè)更有必要堅(jiān)持走節(jié)約資源和優(yōu)化能源的道路。

　　(三）保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步運(yùn)行

　　房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展不單純?cè)谟谀苜u出多少套房屋，而是要看短期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)是否能穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)行，目前，國際環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，國內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)正處在爬坡過坎的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)承受的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)影響中國經(jīng)濟(jì)的增長，這是轉(zhuǎn)型升級(jí)陣痛期的正常表現(xiàn)。從長遠(yuǎn)看，保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步運(yùn)行，恰恰是我們的目標(biāo)所在，也是我們的戰(zhàn)略取向所在。所以保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常重要的方向。

　　三、結(jié)束語

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著諸多問題，如房價(jià)虛高、信貸制度不完善、大量中低收人人群住房難等問題，這些問題不僅需要國家政策支持，也需要相關(guān)各方主體的相互配合。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷完善，我國政府相繼出臺(tái)一些支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。在國家政策的支持和各方領(lǐng)域的大力推動(dòng)下，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的積極作用。房地產(chǎn)業(yè)不久將會(huì)快速壯大起來，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文3

　　一、前言

　　商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　1.不利影響

　　（1）低碳經(jīng)濟(jì)無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國家對(duì)于中國的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對(duì)太陽能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房價(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房價(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價(jià)，致使房價(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈�商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說明我國當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

　　2.有利影響

　　（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房價(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房價(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠(yuǎn)來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房價(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會(huì)更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。

　　三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

　　在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來發(fā)展的趨勢(shì)。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭，誰能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。

　　1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

　　住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。

　　2.戶型布局合理，加強(qiáng)開發(fā)能力

　　我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。

　　3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用

　　我國目前發(fā)展低碳建筑的`最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。

　　4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)

　　商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長遠(yuǎn)發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。

　　四、結(jié)束語

　　在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會(huì)。現(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國家新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

房地產(chǎn)論文4

　　房地產(chǎn)業(yè)與人民生活密切相關(guān),并且已經(jīng)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業(yè),進(jìn)行預(yù)算管理有助于企業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局。在當(dāng)下動(dòng)蕩而又激烈的市場(chǎng)條件下，企業(yè)要立足于多項(xiàng)目模式實(shí)施預(yù)算管理,對(duì)多項(xiàng)目進(jìn)行合理組合,使其價(jià)值互補(bǔ),注重規(guī)模效應(yīng),以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ),以資金管理為核心,促使有限資源最大化。面對(duì)多項(xiàng)目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系也必須深化改革，以統(tǒng)籌兼顧，宏觀調(diào)控各方面資源的配置，真正為企業(yè)的收益及長久發(fā)展效力。

　　一、多項(xiàng)目條件下企業(yè)預(yù)算管理面臨的問題

　　我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已先后建立預(yù)算管理體系，但在多項(xiàng)目的新形勢(shì)下，該預(yù)算管理體系顯然不能適應(yīng)，比如存在戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧，預(yù)算編制不再適用，預(yù)算管理體系缺乏理論指導(dǎo)等問題。

　　(一)企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理的目的在于統(tǒng)籌人力物力財(cái)力等方面資源的配置，將其合理規(guī)劃，做到人、事和財(cái)三維度的有機(jī)結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。但在多項(xiàng)目的條件下，企業(yè)必然會(huì)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)做先后排序，以及思考如何開發(fā)才會(huì)對(duì)企業(yè)效益有利。這些都是預(yù)算管理體系的內(nèi)容，合理的預(yù)算規(guī)劃會(huì)使人力資源得到合理的配置，盲目規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的開發(fā)，資源錯(cuò)誤的安放則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失利。錯(cuò)誤的戰(zhàn)略不僅不能與多項(xiàng)目相協(xié)調(diào)，還會(huì)阻礙預(yù)算管理體系的正常運(yùn)行。

　　(二)預(yù)算編制不適用于多項(xiàng)目模式科學(xué)合理的預(yù)算編制能夠使預(yù)算管理體系具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。然而在房地產(chǎn)企業(yè)由單項(xiàng)目模式向多項(xiàng)目模式轉(zhuǎn)型之后，大多數(shù)企業(yè)卻未將預(yù)算編制轉(zhuǎn)型，依然沿用單項(xiàng)目模式下的預(yù)算編制，實(shí)際上當(dāng)企業(yè)已經(jīng)多項(xiàng)目共同開發(fā)的時(shí)候單一的預(yù)算編制已不再適用。以資金預(yù)算為例，多項(xiàng)目開發(fā)的模式是各個(gè)項(xiàng)目面面影響、環(huán)環(huán)相扣，而不是簡單的并聯(lián)關(guān)系，如沿用舊的編制或?qū)⑵溥M(jìn)行簡單的疊加則可能會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的資金缺口。

　　(三)預(yù)算執(zhí)行力度不夠在預(yù)算管理體系中，預(yù)算編制制定之后就該具體落實(shí)到各方面預(yù)算的執(zhí)行上。將一定量的資源進(jìn)行分配，由于涉及到各部門的利益，執(zhí)行人員為了提高自己部門的利益，不可避免地出現(xiàn)資源爭奪的現(xiàn)象，往往會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)超出預(yù)算的后果，使企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)不能順利進(jìn)行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預(yù)算可能會(huì)出現(xiàn)偏差，需要實(shí)時(shí)調(diào)整，重新規(guī)劃，這些都降低了預(yù)算的執(zhí)行力，同時(shí)也打擊了員工制定、實(shí)施預(yù)算的積極性。總而言之，當(dāng)預(yù)算落實(shí)不到實(shí)處，則預(yù)算管理體系就形同虛設(shè)，企業(yè)也難以長久發(fā)展。

　　二、多項(xiàng)目條件下實(shí)施預(yù)算管理的建議

　　房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的是外有國家宏觀調(diào)控、融資局限等不利環(huán)境，內(nèi)有成本上漲、庫存潴留等經(jīng)營問題，市場(chǎng)復(fù)雜多變，政策朝令夕改。企業(yè)要想繼續(xù)生存就必須削弱外部影響，強(qiáng)化自身預(yù)算管理體系，因而在多項(xiàng)目條件下實(shí)施預(yù)算管理體系就顯得尤為重要。

　　(二)科學(xué)合理地完善預(yù)算編制系統(tǒng)多項(xiàng)目條件的預(yù)算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項(xiàng)目條件下的預(yù)算編制，但又以單項(xiàng)目的預(yù)算編制為基礎(chǔ)，故仍需強(qiáng)化，在預(yù)算項(xiàng)目上使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。深化預(yù)算編制，實(shí)行多維度的預(yù)算編制，比如資金預(yù)算，部門預(yù)算，人力預(yù)算等，在多個(gè)項(xiàng)目共同運(yùn)作時(shí)，錯(cuò)開各個(gè)項(xiàng)目高峰期，以保證企業(yè)資金、人物力的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，合理配置。

　　(三)建立健全監(jiān)督機(jī)制，加大預(yù)算執(zhí)行力預(yù)算編制完成后，企業(yè)要將預(yù)算執(zhí)行的權(quán)利與義務(wù)具體到個(gè)人，分為項(xiàng)目執(zhí)行者與部門執(zhí)行者等，形成各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預(yù)算編制落到實(shí)處，加大了其執(zhí)行力度。此外，還需建立健全監(jiān)督機(jī)制，一方面從企業(yè)整體宏觀調(diào)控預(yù)算的執(zhí)行力，另一方面監(jiān)督了解各項(xiàng)目的具體執(zhí)行運(yùn)作情況，并且有助于根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況實(shí)時(shí)調(diào)整預(yù)算方案。最后，為了提高執(zhí)行者的積極性，企業(yè)也可以對(duì)預(yù)算執(zhí)行的好的部門、項(xiàng)目實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)措施。

　　(四)總結(jié)房地產(chǎn)預(yù)算管理理論，培養(yǎng)預(yù)算管理人才基于房地產(chǎn)預(yù)算管理缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，缺乏同時(shí)具有房地產(chǎn)行業(yè)背景知識(shí)，宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)，數(shù)學(xué)及統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面知識(shí)的高能型人才的`現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須總結(jié)各方面經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)今時(shí)代形勢(shì)與政策，建立具有本行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算管理理論。同時(shí)為企業(yè)有潛力的預(yù)算編制人員提供深造的機(jī)會(huì)，提高其工作能力，同時(shí)高薪吸引高能型人才，并通過其通力合作制定出科學(xué)可行的預(yù)算編制。

　　(一)經(jīng)營戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是該企業(yè)正常發(fā)展，制定預(yù)算管理體系的導(dǎo)向。如果企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略存在問題，那么即使其預(yù)算管理毫無疑問，也會(huì)出現(xiàn)取舍不當(dāng)，盲目投資的現(xiàn)象，使企業(yè)遭受損失甚至畸形發(fā)展，因此，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是預(yù)算管理體系的根本保障。企業(yè)要認(rèn)真研究當(dāng)今的宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的經(jīng)營戰(zhàn)略，在多項(xiàng)目模式下，從整體出發(fā)統(tǒng)籌兼顧人、事、財(cái)三方面的資源，合理配置，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。此外也需對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)算，對(duì)整體效益進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有資源進(jìn)行合理取舍。

房地產(chǎn)論文5

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下稅收籌劃所受影響

　　（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭力有著巨大影響。

　　（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展

　　一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的'專業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

　　二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

　　（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策

　　在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。

　　（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對(duì)銷售收入的稅收籌劃

　　不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)來的主要收入來源，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則規(guī)定銷售商品收入規(guī)定了較為嚴(yán)格的確認(rèn)要求，必須同時(shí)滿足5個(gè)條件才能予以確認(rèn)。從房地產(chǎn)的銷售情況分析，買方市場(chǎng)一般很難一次性交清購房款，采取分期付款往往成為房地產(chǎn)銷售的重要營銷策略。為了遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的嚴(yán)格收入確認(rèn)原則，房地產(chǎn)企業(yè)不能按銷售價(jià)格總額確定收入，會(huì)計(jì)人員就應(yīng)積極按照與客戶合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，需要應(yīng)對(duì)估計(jì)不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價(jià)款的只將收回部分確認(rèn)為收入，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，以達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間，從而獲得延遲納稅的目的。

房地產(chǎn)論文6

　　【摘 要】企業(yè)文化是潛在的生產(chǎn)力，其主要內(nèi)容就是重視人的價(jià)值觀，它是企業(yè)發(fā)展成功的原動(dòng)力。我國房地產(chǎn)企業(yè)要想站穩(wěn)現(xiàn)有市場(chǎng)、謀求更大發(fā)展，就必須在企業(yè)文化建設(shè)上做文章，形成體系完備、內(nèi)容完善的有房地產(chǎn)行業(yè)特色的企業(yè)文化，從而實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；文化建設(shè)；現(xiàn)狀；對(duì)策

　　企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的不斷發(fā)展和變化，企業(yè)之間的競(jìng)爭也逐漸演化為企業(yè)品牌間的競(jìng)爭，而品牌競(jìng)爭的本質(zhì)是企業(yè)文化的競(jìng)爭，企業(yè)文化對(duì)企業(yè)品牌的塑造至關(guān)重要，它對(duì)企業(yè)長期經(jīng)營業(yè)績有著重大作用，它在一定程度上決定著企業(yè)的興衰。培育建設(shè)良好的、有活力的企業(yè)文化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷注重培育建設(shè)企業(yè)文化，進(jìn)行品牌創(chuàng)新，才能在市場(chǎng)中立于不敗之地。

　　一、企業(yè)文化在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的作用

　　（一）企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)力。所謂"內(nèi)力"是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各要素及其組合。它是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本，而企業(yè)文化可以增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)力，幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理者改善信息溝通、人際關(guān)系和決策的制定；幫助房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的工作氛圍，促進(jìn)其持續(xù)發(fā)展。

　　（二）企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭的法寶。在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭上，企業(yè)文化起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)是不能靠某一個(gè)產(chǎn)品（項(xiàng)目）來樹立品牌，而必須通過企業(yè)形象的塑造來樹立企業(yè)品牌，良好的企業(yè)形象是房地產(chǎn)企業(yè)最好的品牌。建立一種充滿個(gè)性、積極向上的企業(yè)文化，是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭中獲取并保持競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的重要因素，也是樹立企業(yè)品牌的重要依據(jù)。

　　（三）企業(yè)文化可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的差異化競(jìng)爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢(shì)和附加值上，而優(yōu)秀的品牌文化也成為了房地產(chǎn)企業(yè)持久核心競(jìng)爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭最終就是企業(yè)文化的競(jìng)爭。房地產(chǎn)的企業(yè)文化建設(shè)在很大程度上是以提升企業(yè)核心競(jìng)爭力為初始目的的，而在房地產(chǎn)界，品牌競(jìng)爭又是企業(yè)核心競(jìng)爭力的重中之重。因此，企業(yè)文化建設(shè)對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌競(jìng)爭力就有了至關(guān)重要的作用。

　　（四）企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的靈魂。房地產(chǎn)文化是企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步積累形成的，企業(yè)文化與核心競(jìng)爭力也是相互依存，相得益彰。企業(yè)文化對(duì)于豐富和培養(yǎng)企業(yè)核心競(jìng)爭力將具有不可替代的作用，核心競(jìng)爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競(jìng)爭力的核心內(nèi)涵，反過來，品牌形象義可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)現(xiàn)狀及原因

　　（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)認(rèn)識(shí)和重視不夠。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)文化的本質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，只是從口號(hào)上來理解企業(yè)文化，把各項(xiàng)指標(biāo)都與經(jīng)濟(jì)效益密切掛鉤，對(duì)思想工作和文化建設(shè)等有所忽視。企業(yè)管理者不介人、不重視，沒有把企業(yè)文化戰(zhàn)略編人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的整體戰(zhàn)略中，企業(yè)繹營理念涉及企業(yè)使命、宗旨和目標(biāo)等內(nèi)容的規(guī)定力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)缺乏個(gè)性和創(chuàng)新性。我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都誕生于改革開放后，尤其是上世紀(jì)90年代后期，企業(yè)開創(chuàng)具有很大的同一性和重復(fù)性。這導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中創(chuàng)新比較少，模仿比較多，千篇一律，流于形式的居多，很少結(jié)合自己的特色進(jìn)行創(chuàng)新，缺乏個(gè)性。究其原因，主要有二：一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的目的不明確；二是企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)未建立在對(duì)企業(yè)現(xiàn)有狀況和未來發(fā)展統(tǒng)籌思考的基礎(chǔ)之上。

　　（三）房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)與發(fā)展戰(zhàn)略不吻合。房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益是密切相關(guān)的，優(yōu)秀的企業(yè)文化可以增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)文化建設(shè)要服務(wù)和服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的核心組成部分，是促進(jìn)其他系統(tǒng)戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施的重要紐帶。然而，當(dāng)前我國的許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在文化建設(shè)上往往急功近利，追求眼前利益，對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略理解片面，經(jīng)常以口號(hào)、目標(biāo)代替發(fā)展戰(zhàn)略策機(jī)制和分析支持；企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃流于書面形式。缺乏明確的可執(zhí)行的戰(zhàn)略目標(biāo)；企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃沒有具體的行動(dòng)計(jì)劃和保障措施等等。

　　（四）房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)缺乏凝聚力和向心力。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是民營企業(yè)，而且有很多還是家族制的企業(yè)，企業(yè)所有者及其親屬是企業(yè)的主人，這種過于濃厚的血緣和裙帶關(guān)系下的管理模式不利于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，更不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。而某些"老板"所采取的家長制作風(fēng)，更是弱化了員工的責(zé)任感和歸屬感，破壞企業(yè)凝聚力和向心力，增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　（五）房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌建設(shè)不夠成熟。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量過多、規(guī)模不大，還處于分散競(jìng)爭狀態(tài)，非常強(qiáng)勢(shì)的品牌不多。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不夠成熟，還存在一些問題。一是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注意品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)；二是品牌擴(kuò)張缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略；三是只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，并且知名度比較低；四是項(xiàng)目品牌知名度相對(duì)開發(fā)商品牌而言，知名度更低。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)文化的營造與建設(shè)策略

　　（一）樹立"以人為本"的管理理念，增強(qiáng)員工對(duì)文化的認(rèn)同程度。人是企業(yè)發(fā)展的核心，文化建設(shè)要圍繞人來進(jìn)行。只有充分調(diào)動(dòng)起每個(gè)員工的責(zé)任心和積極性，充分發(fā)揮每個(gè)人的創(chuàng)造性，文化建設(shè)才是落到了實(shí)處，文化的作用也才能充分地發(fā)揮出來的靈魂在文化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，以人為本的經(jīng)營管理觀念應(yīng)包含對(duì)內(nèi)與對(duì)外兩個(gè)方面。對(duì)內(nèi)，企業(yè)要調(diào)動(dòng)員工自身的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性上來。對(duì)外，要樹立現(xiàn)代營銷觀念，要以顧客為中心。房地產(chǎn)企業(yè)文化隨市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)整時(shí)應(yīng)十分注重組織成員的認(rèn)同度。每一個(gè)組織成員只有接受了本企業(yè)文化，并深深感受到自已是企業(yè)的一員，企業(yè)文化才可能扎根于公司中，組織成員才可能有強(qiáng)烈的使命感、責(zé)任感與榮譽(yù)感，愿意為企業(yè)文化的調(diào)整而出計(jì)獻(xiàn)策，承擔(dān)改革的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）提升企業(yè)管理者的素質(zhì)，建立一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。在企業(yè)文化構(gòu)建中，企業(yè)家處于十分重要的位置。企業(yè)的主導(dǎo)價(jià)值觀往往是企業(yè)家個(gè)人價(jià)值觀的'群體化，企業(yè)家又是企業(yè)文化更新的推動(dòng)者。因此，在企業(yè)文化的構(gòu)建過程中，企業(yè)家應(yīng)自覺錘煉自身的素質(zhì)。同時(shí)，企業(yè)的管理人員也要跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，努力提升自身素養(yǎng)，以適合管理崗位的需要，努力打造一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。缺乏專業(yè)的人才來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本，將是十分危險(xiǎn)的。

　　（三）建立規(guī)范的企業(yè)制度，健全質(zhì)量保障體系。企業(yè)制度是企業(yè)文化的重要組成部分，對(duì)企業(yè)組織和企業(yè)員丁的行為產(chǎn)生規(guī)范性和約束性的影響，它集中地體現(xiàn)了企業(yè)文化的物質(zhì)層和精神層對(duì)員工和企業(yè)組織行為的要求，規(guī)定了企業(yè)成員在共同的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的行為準(zhǔn)則。因此，逐步建立起完善的企業(yè)制度是企業(yè)文化營造的重要環(huán)節(jié)。

　　（四）保持不斷創(chuàng)新和協(xié)作精神，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展活力。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭中立于不敗之地，那么企業(yè)文化就必須不斷地創(chuàng)新。這一方面要求企業(yè)員工有一種學(xué)習(xí)的激情，企業(yè)惟有通過不斷地推陳出新，為顧客提供最新最優(yōu)的產(chǎn)品和服務(wù)，才可能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久的吸引力，才可能對(duì)市場(chǎng)形成持久的影響力。另一方面，也要有一種與時(shí)俱進(jìn)的改革的膽略，通過在產(chǎn)權(quán)制度、治理結(jié)構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制和技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制等方面的不斷改革，以提供真正體現(xiàn)人性化、個(gè)性化的設(shè)計(jì)與服務(wù)來適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)，滿足市場(chǎng)需求。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，不可一味地復(fù)制，只有創(chuàng)新才能適應(yīng)本地的市場(chǎng)。企業(yè)不僅要培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)作精神，更為重要的是要培養(yǎng)與企業(yè)外部的協(xié)作精神。所以培養(yǎng)一種積極的協(xié)作精神，以建立與外部主體良好的協(xié)作關(guān)系也是房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。

　　（五）樹立良好的品牌意識(shí)，打造誠信的企業(yè)形象。品牌和形象是外化的企業(yè)文化，也是企業(yè)文化建設(shè)的最基本要求。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，廣義的房地產(chǎn)品牌包括視覺形象效果、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、文化品位、實(shí)力信譽(yù)和服務(wù)水平等要素。可以說良好的品牌是企業(yè)多層面因素的集成和凝聚，是企業(yè)綜合實(shí)力的象征和體現(xiàn)。樹立誠信的企業(yè)形象與良好的品牌意識(shí)是一脈相承，互為表里的。企業(yè)只有具備了良好的品牌意識(shí)才可能重視對(duì)誠信的企業(yè)形象的建立與維護(hù)。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)文化的建設(shè)并非像策劃一份漂亮的樓書，喊一句響亮的口號(hào)，更不是搞幾套豐富多彩的的文體活動(dòng)那么簡單。我國房地產(chǎn)企業(yè)文化就如同我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，還處于混沌和發(fā)展階段，沒有沉淀和穩(wěn)定下來，但只要這些房地產(chǎn)企業(yè)勇于探索、善于挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化繁榮一定離我們不會(huì)太遠(yuǎn)。

　　【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)論文7

　　盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動(dòng)的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任方面有以下幾方面的問題。

　　（一）、眾多企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)

　　根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求對(duì)公司進(jìn)行了注冊(cè)備案而沒有意愿與意識(shí)去申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運(yùn)營板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強(qiáng)名譽(yù)的開發(fā)公司在社會(huì)責(zé)任意識(shí)與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的.差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團(tuán)、金科集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會(huì)公益活動(dòng)以及社區(qū)活動(dòng)，通過參與社會(huì)活動(dòng)提升企業(yè)形象并在無形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任理解的差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任意識(shí)方面還有較大提升空間。

　　（二）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任執(zhí)行不到位

　　同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計(jì)的15項(xiàng)企業(yè)不良記錄中超過半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達(dá)到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對(duì)購房者投訴的問題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業(yè)即便加強(qiáng)了社會(huì)責(zé)任意識(shí)但在實(shí)際執(zhí)行中如何加強(qiáng)監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項(xiàng)社會(huì)責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進(jìn)作用，但真正能讓企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)社會(huì)責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。

　　（三）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布有待加強(qiáng)

　　目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任信息主要來源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)系統(tǒng)并對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估與信息發(fā)布，但各評(píng)價(jià)體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評(píng)價(jià)內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對(duì)信息的可信度和真實(shí)度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺(tái)的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢(shì)使其成為監(jiān)督企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要手段，但常常因?yàn)檎�策因素或�?jīng)濟(jì)因素而不能平等對(duì)待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會(huì)媒體信息平臺(tái)的輻射面廣、社會(huì)公眾認(rèn)知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會(huì)責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺(tái)專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨(dú)立于政府、社會(huì)媒體以外的第三方專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督是完善企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布的有力補(bǔ)充手段。

房地產(chǎn)論文8

　　房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)行社會(huì)中,對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的影響,要積極預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),避免因?yàn)樨?cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)造成不可挽回的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為廣義和狹義兩種,廣義的是指當(dāng)前的企業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中,由于各種原因在資金和利潤分配上產(chǎn)生的不足對(duì)企業(yè)整體發(fā)展造成巨大影響的風(fēng)險(xiǎn)。而本文所闡述的是狹義的風(fēng)險(xiǎn),由于企業(yè)內(nèi)部由于不合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、不恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式而造成了融資的財(cái)務(wù)杠桿作用下降,收益降低的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn),并且很容易受到國內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來,由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求,到20xx年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在20xx年至20xx年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn),我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的'內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn),都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個(gè)方面:

　　1.負(fù)債率高

　　通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要運(yùn)用大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn),在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

　　2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

　　根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大,使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí),主要是運(yùn)用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國內(nèi)銀行身上,不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.財(cái)務(wù)涉及面廣,管理較難

　　企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多,這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

　　三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

　　1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

　　首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo),要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平,把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施,這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

　　2.開發(fā)多渠道的融資方式

　　只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn),會(huì)造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理,其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃,在保持公司原有負(fù)債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價(jià)值來降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.要完善財(cái)務(wù)管理策略,加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

　　作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時(shí)間空間兩個(gè)維度上來動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理,約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組,對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上,對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近,減少誤差。也要成立一個(gè)專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組,在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

　　4.要做好市場(chǎng)調(diào)研,降低外部風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)受到自身和外部因素的雙重影響,很多風(fēng)險(xiǎn)來自于市場(chǎng)。市場(chǎng)需求量的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。因此要成立專門的市場(chǎng)調(diào)研小組,聘請(qǐng)或者由專業(yè)人才在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上來制定公司的財(cái)務(wù)方案,可以使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲目跟從潮流,出現(xiàn)盲目投資、資金風(fēng)險(xiǎn)大的情況,來提高行業(yè)的市場(chǎng)承受能力,更好地應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。

　　總之,作為資金需求量大、效益回收期長的房地產(chǎn)行業(yè),要積極的采取措施來防范將要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),減輕政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊,這對(duì)穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)有著十分重要的意義,因此,做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行有著重要的促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)論文9

　　“營改增”稅改政策的提出，優(yōu)化了我國的稅制結(jié)構(gòu)，有效避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在這一背景下，為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作成效，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作者必須抓住“營改增”的稅改契機(jī)，了解“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來的影響，才能更好地提高“營改增”的實(shí)施成效，促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　一、“營改增”的內(nèi)涵分析

　　所謂的“營改增”是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，即把某些以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目更改為征收增值稅。這一稅改政策的實(shí)行，從宏觀意義上來說，有效避免了在納稅程序以及課稅范圍上存在重復(fù)納稅等問題的發(fā)生，從而降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭力的提高，推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從微觀意義上來說，營業(yè)稅在我國境內(nèi)是征收商品勞務(wù)費(fèi)的一種類型，而增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，其以商品及應(yīng)稅勞務(wù)在其流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)，主要分為進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅這兩種類型，在稅款的征收中，進(jìn)項(xiàng)稅主要用于抵扣。在“營改增”稅改政策的實(shí)施之后，增值稅的抵扣鏈條獲得了完善，我國的稅制結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，這對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等具有重要的促進(jìn)價(jià)值。

　　二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

　　1.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債表的影響。固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成要素，固定資產(chǎn)的變動(dòng)會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生極大的改變，這一改變影響著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的數(shù)據(jù)發(fā)生了顯著性的波動(dòng)。從“營改增”的試點(diǎn)到推廣實(shí)施的具體情況上來看，我們能夠發(fā)現(xiàn)“營改增”稅改政策的使用，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額以及累計(jì)折舊，同時(shí)，在除去房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)繳納的營業(yè)稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的期末余額得到了顯著降低。因此，在短期內(nèi)，在“營改增”稅改政策的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債金額都會(huì)得到顯著的降低，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債的比重則會(huì)得到提升。并且，從長遠(yuǎn)來看，“營改增”的`實(shí)施能有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大自身發(fā)展規(guī)模，完善自身發(fā)展規(guī)劃。

　　2.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤表的影響。從現(xiàn)階段“營改增”在各個(gè)領(lǐng)域的實(shí)施情況上來看，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響主要包括長期影響和近期影響這兩種。其中，從近期影響來看，在“營改增”得到推廣實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金得到了免除，這有效降低了企業(yè)的稅金金額及成本水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加。從長期影響來看，“營改增”稅改政策的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金積累，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的資金投入到新的發(fā)展項(xiàng)目以及生產(chǎn)建設(shè)業(yè)務(wù)的拓展工作中。

　　3.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響。“營改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表，具體而言，可從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：首先，“營改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資。為了能夠得到更好、更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常購置大量的施工裝備，由于增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠用于相抵，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出數(shù)據(jù)會(huì)比在“營改增”實(shí)施之前要減少許多，從而能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。其次，“營改增”制度的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)。征收增值稅制度的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流水平的提高，加快了企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)速度。最后，“營改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭也愈發(fā)激烈，為了搶占行業(yè)中的龍頭地位，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加大投資、融資范圍，而“營改增”的實(shí)施有效的提高了企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流越發(fā)壯大。但從長遠(yuǎn)的角度來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)具有階段性，且面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)壓力，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債會(huì)不斷增加。

　　4.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理一直以來都是各大企業(yè)所普遍重視的問題。“營改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響可從兩個(gè)方面來進(jìn)行分析：一方面，“營改增”的實(shí)施給予了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員新的挑戰(zhàn)。因?yàn)椋�“營改增”的實(shí)施在某種程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算狀況，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度提出了更加嚴(yán)格的要求。對(duì)此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員不斷提升自己的業(yè)務(wù)水平及工作能力，并站在整個(gè)企業(yè)以及市場(chǎng)的高度上就“營改增”實(shí)施后的各種利弊關(guān)系做出科學(xué)的分析與探討，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。另一方面，“營改增”影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)管理。征收增值稅，相當(dāng)于政府給房地產(chǎn)企業(yè)一定的補(bǔ)助，這就有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展局勢(shì)更加的清晰與明朗。因此，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，選擇出最佳的資本結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”制度的實(shí)施中達(dá)到資本成本的最低水平，從而有效的控制好發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的盈利能力。

　　三、“營改增”制度實(shí)施后加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的措施

　　1.加強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)的納營業(yè)稅和納增值稅之間存在一定的差異，這就使得在“營改增”實(shí)施的情況下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以會(huì)在改革過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅改革的順利開展，財(cái)務(wù)管理工作人員應(yīng)注重納稅籌劃的優(yōu)化與完善。詳細(xì)來說，房地產(chǎn)企業(yè)可借助流通環(huán)節(jié)進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移，在達(dá)到稅額減少目的的同時(shí)，應(yīng)選擇財(cái)務(wù)管理程序完善、有能力開具全套的增值稅發(fā)票的合作企業(yè)，并加大對(duì)客戶資源的挖掘力度，通過“營改增”這一契機(jī)，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展與完善。

　　2.改進(jìn)企業(yè)的賬務(wù)處理，健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度。為了更好的適應(yīng)“營改增”稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行健全與完善，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)增值稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)增值稅的征收要求，正確的設(shè)置好明細(xì)賬目，并為增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)核算提供準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠的稅務(wù)資料。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改進(jìn)“營改增”的財(cái)務(wù)處理手段，在合法、合理的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅額最大程度的減少，以此來減少企業(yè)的稅負(fù)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利率。

　　3.增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)。“營改增”實(shí)施之后，許多財(cái)務(wù)制度都發(fā)生了相應(yīng)的變化。增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能有效的確保“營改增”體制的實(shí)施，推動(dòng)“營改增”制度的實(shí)施步伐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理工作者的工作素質(zhì)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，這能有效確保財(cái)務(wù)管理工作人員具備處理“營改增”相關(guān)問題的能力，從而避免了問題處理不當(dāng)現(xiàn)象的發(fā)生。

　　四、結(jié)語

　　總而言之，“營改增”的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來了十分重要的影響。作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況及社會(huì)政策的需求，不斷提高自身的專業(yè)技術(shù)水平，深入了解“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所帶來的影響，并對(duì)納稅籌劃管理的優(yōu)化與完善予以重視，從而不斷健全自身企業(yè)的定價(jià)機(jī)制，完善自身企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管理制度，有效做到審時(shí)度勢(shì)。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭的需求，及時(shí)有效的調(diào)整好企業(yè)的經(jīng)營管理策略，致力于“營改增”的完善，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平的提高。

房地產(chǎn)論文10

　　隨著我國的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房價(jià)也在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價(jià)已經(jīng)成為人們的焦點(diǎn)。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺(tái)，促使我國房地產(chǎn)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)。

　　一、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　第一，房地產(chǎn)投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產(chǎn)投資在國外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內(nèi)，中國可能會(huì)掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的總額年均將達(dá)到500億美元。正是因?yàn)橹袊�宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷局勢(shì)，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進(jìn)行房地產(chǎn)投資，希望通過國際市場(chǎng)投資的多元化來實(shí)現(xiàn)其持續(xù)增長。

　　20xx年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價(jià)格約為1571億元，同比下降29.1%.

　　第二，房價(jià)持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結(jié)構(gòu)看，普通住宅所占的比重有所上升，經(jīng)濟(jì)適用房所占的比重呈直線下降趨勢(shì)，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢(shì)，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，但是對(duì)于銀行的賴程度依然很高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢(shì)。

　　商品房價(jià)格的上漲是由綜合因素導(dǎo)致的，例如土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格和人工價(jià)格的上漲，新建住宅品質(zhì)的提升，中低檔住房供應(yīng)比重的下降，投資和投機(jī)性購房的拉動(dòng)，以及消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期等等。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時(shí)間，屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調(diào)控政策從總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭，形成房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競(jìng)爭市場(chǎng)；同時(shí)，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)的差別性，提高了房地產(chǎn)商重新定價(jià)的能力，最終導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。

　　二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的主要問題

　　第一，商品房價(jià)格。商品房價(jià)格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購買房產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)、投資甚至投機(jī)的人越來越多，不僅使得房地產(chǎn)所有者的.生活壓力加大，生活質(zhì)量受到很大的影響，而且其資產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)受各種復(fù)雜因素的影響。如果這個(gè)群體的數(shù)量很龐大，那么必然會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)安全構(gòu)成一定的威脅。

　　第二，房地產(chǎn)投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長的局面。從經(jīng)濟(jì)來源看，房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場(chǎng)投資，投資對(duì)象逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向普通用房。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)波動(dòng)，人們把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資。

　　第三，房地產(chǎn)投資的資金來源。房地產(chǎn)投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動(dòng)性不足以滿足社會(huì)需求的時(shí)候進(jìn)行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負(fù)面影響，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)造成不良影響，阻礙國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)投資的調(diào)控。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)的投資與投機(jī)只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資能夠活躍房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋租賃需求。提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)率較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、房價(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過度活躍，從而刺激房價(jià)不合理得上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　三、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場(chǎng)".在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將持續(xù)上升，但房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將會(huì)過去，在需求增長的同時(shí)，供應(yīng)增長得將會(huì)更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局從供不應(yīng)求的"賣方市場(chǎng)"迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場(chǎng)",并將主導(dǎo)我國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　第二，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入"分化時(shí)代".在未來，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。如果政府的宏觀調(diào)控政策及時(shí)有力，并且能夠化解當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從"普漲時(shí)代"進(jìn)入"分化時(shí)代".

　　第三，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)?商品時(shí)代"與"產(chǎn)品時(shí)代"并重。住宅房地產(chǎn)不會(huì)完全擺脫商品屬性，而且最終將會(huì)回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性也將從"商品時(shí)代"進(jìn)入"商品時(shí)代"與"產(chǎn)品時(shí)代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產(chǎn)的合理定位與市場(chǎng)節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證銷售率。對(duì)于剛性的購房需求者來說，"房價(jià)低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。

　　第四，商業(yè)房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入"理財(cái)型資本".在過去十多年的時(shí)間里，房地產(chǎn)投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并不敏感，也不追求高額的投資回報(bào)。但隨著中央政府對(duì)煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場(chǎng)的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉(zhuǎn)化為"理財(cái)型資本",其投資額度相對(duì)較小，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。

　　第五，核心區(qū)位的寫字樓市場(chǎng)的投資與管理更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".專注商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應(yīng)已經(jīng)基本達(dá)到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經(jīng)濟(jì)"的概念，也就是對(duì)城市核心位置的存量寫字樓進(jìn)行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質(zhì)的企業(yè)入駐。以此來實(shí)現(xiàn)承租者的輪換升級(jí)，再通過承租者的升級(jí)來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場(chǎng)的越發(fā)緊缺，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的投資與管理將會(huì)更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".

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房地產(chǎn)論文11

　　一、引言自1998年住房制度改革以來，隨著住房分配貨幣化改革的持續(xù)推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)消費(fèi)需求獲得了巨大釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)，也使自身成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，尤其是金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一輪快速增長。

　　貨幣政策作為我國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施應(yīng)當(dāng)對(duì)防止房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)、保持我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，但有時(shí)的調(diào)控效果卻不盡如人意。筆者運(yùn)用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應(yīng)量、利率和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)，通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)探討貨幣政策變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果，并提出提高我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)效果的政策建議，具有較強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、近年來房價(jià)的走勢(shì)

　　我國房改后至20xx 年，國民經(jīng)濟(jì)以每年 7%- 13%的速度增長，同一時(shí)期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長。但房地產(chǎn)價(jià)格長期居高不下卻成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的障礙，高房價(jià)一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產(chǎn)泡沫，有時(shí)甚至?xí)�危害�?jīng)濟(jì)安全。20xx年全國商品房銷售均價(jià)為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)絲毫沒有降溫的跡象，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的20xx 年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%與 18.5%，全國商品房銷售均價(jià)為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價(jià)格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產(chǎn)投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創(chuàng)下了歷史新高，同比增長了27.9%。

　　在限購、限貸、限價(jià)的“三限”政策下，全國平均房價(jià)漲幅明顯放緩，同比增長6.9%,增速回落了 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、實(shí)證分析的理論基礎(chǔ)(一)平穩(wěn)性檢驗(yàn)對(duì)于時(shí)間序列數(shù)據(jù)，在進(jìn)行協(xié)整等計(jì)量分析之前，首先要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，即分別檢驗(yàn)被分析的變量序列是否為平穩(wěn)序列，或者為幾階單整數(shù)列。檢驗(yàn)序列平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)方法為單位根檢驗(yàn)，采用常用的 ADF 檢驗(yàn)，ADF 檢驗(yàn)基于如下模型：其中，α0為常數(shù)項(xiàng)，εi為殘差項(xiàng)，t 為時(shí)間因素。原假設(shè) H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設(shè)，即序列為平穩(wěn)序列。

　　當(dāng)統(tǒng)計(jì)量大于 ADF 臨界值時(shí)，則拒絕原假設(shè)，即原序列為平穩(wěn)序列;反之，若統(tǒng)計(jì)量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，需對(duì)原序列取一階差分后繼續(xù)進(jìn)行 ADF檢驗(yàn)，直到得到一組平穩(wěn)序列時(shí)才停止檢驗(yàn)。這時(shí)進(jìn)行了幾次差分，原序列就是幾階單整數(shù)列。

　　(二)協(xié)整檢驗(yàn)協(xié)整關(guān)系能夠揭示時(shí)間序列變量之間是否長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果兩個(gè)變量是非平穩(wěn)序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩(wěn)的，這時(shí)變量間仍存在協(xié)整關(guān)系。

　　采用 Johansen 協(xié)整檢驗(yàn)判斷各變量間的協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用特征根跡檢驗(yàn)方法確定協(xié)整向量數(shù)目。利用特征根跡檢驗(yàn)判斷協(xié)整向量數(shù)目的統(tǒng)計(jì)量為：其中，λi按大小排序的第 i個(gè)特征根，T為觀測(cè)期總數(shù)。原假設(shè)Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個(gè)協(xié)整關(guān)系;

　　備選假設(shè)Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個(gè)協(xié)整關(guān)系。當(dāng)ηr小于某一水平下的臨界值時(shí)，則接受原假設(shè);否則拒絕原假設(shè)，繼續(xù)檢驗(yàn) ηr+1的顯著性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)變量之間有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些毫無意義的相關(guān)關(guān)系，這時(shí)判斷一個(gè)變量的變化能否成為另一個(gè)變量變化的原因就成了重要問題，格蘭杰因果檢驗(yàn)(Grangercausali-tytests)就是分析時(shí)間序列變量之間因果關(guān)系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗(yàn)的模型為：原假設(shè)根據(jù)F統(tǒng)計(jì)量的大小與臨界值的關(guān)系可以直接判斷序列{xt}是否對(duì)序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設(shè)，即序列{xt}對(duì)序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系;反之，則不能拒絕原假設(shè)。

　　四、利率、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析(一)變量選擇與數(shù)據(jù)說明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)變量主要是利率和貨幣供應(yīng)量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格的季度數(shù)據(jù)來實(shí)證研究我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準(zhǔn)利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量(M2)作為貨幣供應(yīng)量的代表，選擇全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)代表房地產(chǎn)價(jià)格。

　　為了消除通貨膨脹對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響，采用 CPI 季度數(shù)據(jù)對(duì)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應(yīng)量和房價(jià)指數(shù)分別用 R、M和 X表示。為了消除數(shù)據(jù)高波動(dòng)性帶來的異方差，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)對(duì)相關(guān)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理，得到對(duì)數(shù)形式的利率、貨幣供應(yīng)量和房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，分別表示為LNR、LNM 和 LNX。此計(jì)量模型運(yùn)算與檢驗(yàn)均通過Eviews5.0軟件進(jìn)行。

　　(二)利率與房地產(chǎn)價(jià)格的.關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在協(xié)整檢驗(yàn)之前先利用 ADF 單位根檢驗(yàn)對(duì)利率和房價(jià)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗(yàn)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在5%的顯著性水平下，對(duì) LNR 和 LNX的 ADF 檢驗(yàn)所得 T統(tǒng)計(jì)量值均小于臨界值，不能通過檢驗(yàn)，即變量原序列為非平穩(wěn)序列;對(duì)原序列一階差分的單位根檢驗(yàn)表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩(wěn)序列。從而兩個(gè)序列都是都是一階單整的同階變量，可通過協(xié)整檢驗(yàn)確定兩者的長期均衡關(guān)系。

　　2.協(xié)整檢驗(yàn)。采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法確定變量間的協(xié)整關(guān)系，對(duì)LNR和LNX的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，檢驗(yàn)結(jié)果顯示利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在著兩個(gè)協(xié)整方程，進(jìn)一步得到房價(jià)和利率間的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，- 0.274)，這說明兩者間為負(fù)相關(guān)的關(guān)系，但房價(jià)對(duì)利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。格蘭杰因果檢驗(yàn)分析變量的滯后項(xiàng)是否能對(duì)其他變量產(chǎn)生影響，以避免毫無意義的相關(guān)關(guān)系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關(guān)系，滯后項(xiàng)根據(jù) AIC信息準(zhǔn)則確定為 2 階。由表 3，我們可以認(rèn)為在長期內(nèi)利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在單向的因果關(guān)系。

　　(三)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。分別對(duì)貨幣供應(yīng)量序列、房價(jià)序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表 4，結(jié)果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩(wěn)序列，兩者的一階差分均為平穩(wěn)序列，由此兩個(gè)序列都是一階單整的。2.協(xié)整檢驗(yàn)。LNM和 LNX 的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示，兩者間存在一個(gè)協(xié)整方程，標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，0.475)，說明兩者間為正相關(guān)的關(guān)系，并且房價(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對(duì)利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。通過對(duì) LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗(yàn)我們發(fā)現(xiàn)，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關(guān)系，貨幣供應(yīng)量能引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　通過實(shí)證研究利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，結(jié)果表明：(1)利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān);利率和貨幣供應(yīng)量均是房價(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，貨幣供應(yīng)量增加或利率下降均能引起房價(jià)上漲。(2)利率和貨幣供應(yīng)量都與房地產(chǎn)價(jià)格存在長期的協(xié)整關(guān)系，但是房價(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對(duì)利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應(yīng)量都是在經(jīng)過一定的時(shí)間后開始逐漸顯現(xiàn)出對(duì)房價(jià)的調(diào)控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應(yīng)充分關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來越深遠(yuǎn)。中央銀行應(yīng)積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和價(jià)格波動(dòng)，并強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格這一傳導(dǎo)渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以促貨幣政策最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)、合理地運(yùn)用貨幣政策工具消除房價(jià)異常波動(dòng)所產(chǎn)生的不利影響，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融穩(wěn)定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因?yàn)樨泿耪�策存在時(shí)滯。

　　時(shí)滯包括內(nèi)部時(shí)滯、中間時(shí)滯和外部時(shí)滯。后兩個(gè)是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的預(yù)測(cè)能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質(zhì)等途徑，縮短貨幣政策的內(nèi)部時(shí)滯。建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制和將房地產(chǎn)價(jià)格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運(yùn)用，提高宏觀調(diào)控效率房地產(chǎn)價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格的變化使貨幣數(shù)量或利率等貨幣政策工具的使用與物價(jià)的相關(guān)性、穩(wěn)定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標(biāo)的要求，及時(shí)地調(diào)整對(duì)貨幣政策工具的運(yùn)用，并注重貨幣政策工具運(yùn)用的靈活性、微調(diào)性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進(jìn)利率市場(chǎng)化目前，雖然我國商業(yè)銀行對(duì)存貸款利率有了一定的自主定價(jià)權(quán)，但我國利率并沒有完全市場(chǎng)化，貸款利率有下限規(guī)定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)資金的供求狀況。這種利率政策使利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者行為的調(diào)控作用不明顯，央行應(yīng)持續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化步伐，從而提高利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的導(dǎo)向作用，增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控房價(jià)的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應(yīng)量的增長速度，調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)近年來，我國貨幣供應(yīng)量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準(zhǔn)備金率和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)等貨幣政策回籠基礎(chǔ)貨幣，但對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響較小。針對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應(yīng)量的增長速度和調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的措施抑制房價(jià)上漲。

　　嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的信貸規(guī)模，通過提高住房貸款的首付比例和降低個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率等措施抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的增加。

房地產(chǎn)論文12

　　前言

　　近年來，隨著住房制度的改革，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住房制度的改革帶來了產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜化和多元化，為產(chǎn)權(quán)管理部門提出了新的課題。如何順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)權(quán)益人的合法權(quán)益，為產(chǎn)權(quán)管理提供準(zhǔn)確可靠的測(cè)繪資料，是每一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪工作者面臨的任務(wù)。

　　1、房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容概述

　　房地產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。

　　房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的'測(cè)繪。

　　房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪。在世界上的一些國家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測(cè)量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這具有法律效力的工作。

　　2、房地產(chǎn)測(cè)繪存在的主要問題分析

　　隨著測(cè)繪理論的不斷發(fā)展、各種新技術(shù)的應(yīng)用、功能更加完善新儀器的不斷開發(fā)投入使用，使得房地產(chǎn)測(cè)繪在技術(shù)上取得重大進(jìn)步成為可能。二十世紀(jì)末，在全世界范圍內(nèi)掀起了以電子計(jì)算機(jī)技術(shù)為代表的新技術(shù)革命，計(jì)算機(jī)技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)。計(jì)算機(jī)的廣泛使用，使全社會(huì)各行業(yè)、各行業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)工作緊密的連成一個(gè)系統(tǒng)成為了可能。這種系統(tǒng)在系統(tǒng)理論的控制之下，牽一發(fā)而動(dòng)全身。將極大地提高工作效率。這使房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的數(shù)據(jù)應(yīng)用前所未有的拓展到了社會(huì)生活的方方面面，促使房地產(chǎn)測(cè)繪迅猛的發(fā)展。

　　目前，房地產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀除了傳統(tǒng)的工作勞動(dòng)強(qiáng)度大和市場(chǎng)壟斷經(jīng)營依然存在外，隨新技術(shù)的發(fā)展突出的現(xiàn)狀為：科技化、網(wǎng)絡(luò)化和市場(chǎng)管理日益規(guī)范化。

　　2.1 房地產(chǎn)測(cè)繪的科技化

　　①數(shù)據(jù)采集工作便捷化、自動(dòng)化。這主要是指各種先進(jìn)儀器的采用，如手持式激光測(cè)距儀，全站儀與便攜電腦結(jié)合，全球定位系統(tǒng)(GPS)、實(shí)時(shí)定位系統(tǒng)(RTK)等;

　　②工作電子化。主要指計(jì)算機(jī)輔助成圖，自動(dòng)化、無紙化辦公，電子檔案技術(shù)的應(yīng)用等。可以說現(xiàn)在房地產(chǎn)測(cè)繪在信息化測(cè)繪的驅(qū)動(dòng)下已基本實(shí)現(xiàn)測(cè)繪生產(chǎn)自動(dòng)化，測(cè)繪儀器實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，使控制測(cè)量由原來的三角測(cè)量和距離測(cè)量向衛(wèi)星定位測(cè)量轉(zhuǎn)變;野外測(cè)圖由平板儀紙質(zhì)測(cè)圖向數(shù)字化自動(dòng)化的野外測(cè)圖系統(tǒng)轉(zhuǎn)變;攝影測(cè)量由模擬航空攝影測(cè)量向無地面控制的全數(shù)字航空航天遙感數(shù)據(jù)獲取與處理系統(tǒng)轉(zhuǎn)變;地圖制圖由傳統(tǒng)的手工制圖向數(shù)字地圖設(shè)計(jì)與制作系統(tǒng)轉(zhuǎn)變;測(cè)繪產(chǎn)品由紙質(zhì)形式向地理信息數(shù)據(jù)庫和地理信息數(shù)字化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。因此，從房屋土地地理信息獲取、處理到服務(wù)的測(cè)繪生產(chǎn)全過程實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化和快速化。這些為房屋土地測(cè)繪的進(jìn)一步發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ)。

　　2.2 房地產(chǎn)測(cè)繪的網(wǎng)絡(luò)化

　　①房地產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化，隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，以及Interact在全球迅速普及，使得人類社會(huì)空間在信息概念上逐步縮小，測(cè)繪服務(wù)的方式發(fā)生了根本性變化。測(cè)繪成果可分布式地存貯在各個(gè)地方，通過建立地理信息一站式服務(wù)系統(tǒng)，建立集成化的地理信息站。用戶只需訪問一個(gè)網(wǎng)站、一個(gè)查詢界面，就可以對(duì)分布在各地的地理信息進(jìn)行檢索、訪問和瀏覽，實(shí)現(xiàn)任何人都可以在任何地方、任何時(shí)候享受地理信息服務(wù)的目標(biāo)。

　　②房地產(chǎn)測(cè)繪的網(wǎng)絡(luò)化，各項(xiàng)業(yè)務(wù)一體化。主要業(yè)務(wù)可以輕松集成在一個(gè)系統(tǒng)中，在相同的辦公環(huán)境里，信息和數(shù)據(jù)充分共享，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，縮短辦公周期，簡化辦事程序。項(xiàng)目測(cè)繪成圖、基礎(chǔ)測(cè)繪成圖，數(shù)據(jù)上傳更新一體化，在同一個(gè)系統(tǒng)中完成。

　　2.3 房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理日益規(guī)范化

　　為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康地發(fā)展，國家頒布并實(shí)施了一系列政策和法規(guī)來規(guī)范測(cè)繪市場(chǎng)。《中華人民共和國測(cè)繪法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《測(cè)繪資質(zhì)管理規(guī)定》、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》、《公攤面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)測(cè)繪的基本管理原則》等法規(guī)文件相繼修訂或出臺(tái)。這些對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理、規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行為、提高房地產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)代化水平、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，提供了法律和政策依據(jù)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　3、房地產(chǎn)測(cè)繪的信息管理工作

　　3.1 房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和手段

　　目前國內(nèi)市場(chǎng)也存在著一些房地產(chǎn)測(cè)量繪圖軟件，但這些軟件大多是基于AutoCAD的Lisp語言開發(fā)的，運(yùn)行效率較低，更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)無法對(duì)應(yīng)連接，因此，也就不能實(shí)現(xiàn)圖形屬性的交互查詢，更不能自動(dòng)地生成房屋分層分戶平面圖，房產(chǎn)測(cè)量繪圖效率仍然不高，錯(cuò)誤也在所難免。隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)交易在我國的發(fā)展，為房地產(chǎn)明確權(quán)利、發(fā)證提供服務(wù)的房地產(chǎn)測(cè)繪工作變得尤為重要。由于城市房地產(chǎn)變更頻繁，且許多城市房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理效率低下，很難適應(yīng)當(dāng)前信息化、現(xiàn)代化的要求，因此開發(fā)房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)成為亟待解決的重要課題。

　　3.2 建立房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理

　　建立城市房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)能有效地解決當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪中遇到的一些問題，能使測(cè)繪成果信息在測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、測(cè)繪成果監(jiān)督部門和廣大人民群眾之間進(jìn)行流通，同時(shí)擴(kuò)大了測(cè)繪機(jī)構(gòu)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益、簡化房地產(chǎn)開發(fā)商的辦事手續(xù)、為測(cè)繪成果監(jiān)督部門提供戰(zhàn)略決策的基礎(chǔ)資料，以及方便老百姓進(jìn)行查詢，以提高成果信息的透明度。

　　城市房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)的建立一方面可以規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，使各種操作按照統(tǒng)一的步驟進(jìn)行。另一方面統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程使得各個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪部門在測(cè)繪成果的提交形式上保持了一致，使得測(cè)繪成果有了更為廣泛的用處。現(xiàn)階段，我國在房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理方面還有很多的缺陷和不足，隨著房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化的發(fā)展，這些缺陷和不足帶來的負(fù)面影響將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，單純依靠某個(gè)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)并不能從根本上解決這些問題。

　　4、結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪，對(duì)于帶動(dòng)房地產(chǎn)日益飛速的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的現(xiàn)代化愈顯其重要。隨著電子技術(shù)、信息技術(shù)、空間技術(shù)的綜合應(yīng)用以及高性能計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及，房地產(chǎn)測(cè)繪手段必將發(fā)生重大變革;隨著房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的進(jìn)一步規(guī)范，建立城市房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)勢(shì)在必行。

房地產(chǎn)論文13

　　一、前言

　　現(xiàn)階段，高房價(jià)同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本也在不斷的走高，稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)僅次于土地成本之后的第二大支出。因此，稅收籌劃就成了房地產(chǎn)企業(yè)用來實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的主要手段之一，同時(shí)，也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。但是，稅收籌劃的主要目的是房地產(chǎn)企業(yè)在不違背國家現(xiàn)行稅收法規(guī)的情況下，預(yù)先采用合理方法來進(jìn)行的與政策不沖突的手段來獲得稅收利益。所以在獲得稅收利益的同時(shí)也可能產(chǎn)生各種稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)所有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面具體的分析和評(píng)估，借以制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，使企業(yè)價(jià)值最大化，這是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。

　　二、稅收籌劃在概念上的界定

　　稅收籌劃具有下述特性：首先是在不違法法律法規(guī)的前提下進(jìn)行的。其次從長遠(yuǎn)來看能夠讓企業(yè)最終整體獲得最佳收益。最后需要企業(yè)事先籌劃，通過事先籌劃使企業(yè)日常的經(jīng)營活動(dòng)按照籌劃的進(jìn)行，達(dá)到合理的最優(yōu)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的種類

　　企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于各種因素的變化和相互影響，使得實(shí)際結(jié)果和預(yù)計(jì)之間產(chǎn)生偏差，常見的房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)方面的來源有：首先，對(duì)稅收籌劃在稅收政策方面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要的分析。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，擬定的方案和現(xiàn)行的稅收政策之間產(chǎn)生了沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃無法進(jìn)行。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房價(jià)的不斷飆升，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行嚴(yán)格的管理和調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)企業(yè)受稅收政策的影響極大。現(xiàn)階段，由于我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)展初期，1985年全國人大通過授權(quán)國務(wù)院制定相關(guān)稅收法律導(dǎo)致稅收法定原則的缺位，因此稅收法律在制度上的不完善以及稅收政策上出現(xiàn)的變化會(huì)使企業(yè)制定的稅收籌劃在方案上不能與最新稅收政策達(dá)到同步，因此，造成稅收籌劃方案無法有效實(shí)施。這就是我國房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中經(jīng)常遇見的問題，稅收政策與稅收籌劃方案在時(shí)間上的差異性。其次，對(duì)稅收籌劃在法律上的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要的分析。現(xiàn)階段，稅收會(huì)由于國家政策的改變產(chǎn)生變化，而且，稅收籌劃的方案合法性也必須經(jīng)由稅務(wù)部門的認(rèn)可，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在擬定稅收籌劃的方案的時(shí)候由于立場(chǎng)的不同導(dǎo)致對(duì)稅收法律法規(guī)政策的理解經(jīng)常會(huì)與稅務(wù)部門存在分歧，然而，這種差異就會(huì)成為稅收籌劃制定過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)對(duì)稅收法律法規(guī)在理解方面產(chǎn)生了偏差，直接會(huì)把稅收籌劃行為變成違法行為，或者造成無效的稅收籌劃方案，對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。再次，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要的分析。房地產(chǎn)行業(yè)的'特點(diǎn)：經(jīng)營對(duì)象的不可移動(dòng)、經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛、經(jīng)營周期長、資金密集、資產(chǎn)負(fù)債率高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分密切的關(guān)系。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有復(fù)雜性和多樣性，在對(duì)稅收籌劃的制定和執(zhí)行中也會(huì)被影響，產(chǎn)生各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要一個(gè)龐大的資金后盾，因此，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到資金斷裂的影響。籌資或借債是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要的來源，哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都很容易使企業(yè)陷入經(jīng)營困境。所以，企業(yè)投入的資金越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)經(jīng)營方面產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，以及每個(gè)企業(yè)之間具體情況的差異，所以，稅收籌劃在設(shè)計(jì)和執(zhí)行上也會(huì)存在差異。在紛繁的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，包括發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等，一旦操作上有不規(guī)范的地方，選取了不合理的籌劃方案，那么避稅就可能違法，會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。另外，企業(yè)稅收籌劃如果事先盲目投入，必然加大投資的成本，增加經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、防范措施

　　現(xiàn)階段，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)稅收籌劃進(jìn)行管理借以減少籌劃產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，必須做到制定稅收籌劃的過程中要對(duì)可能出現(xiàn)的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的分析與評(píng)估，建立有效的合理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，借以消除或者減少風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)類型，需要采取不同的措施。首先，對(duì)于稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)來源需要有正確的認(rèn)識(shí)。企業(yè)的稅收籌劃的人員在掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程、企業(yè)財(cái)務(wù)以及稅收法規(guī)政策的同時(shí)，必須要對(duì)籌劃風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)識(shí)。只有這樣，才能在稅務(wù)部門監(jiān)管中合理合法的進(jìn)行稅收籌劃。參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有人都必須對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)防范意識(shí)，并初步形成全員參與的局面。其次，稅收籌劃企業(yè)需要對(duì)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立有效稅收管控措施，同時(shí)一定要與國家的現(xiàn)行法規(guī)結(jié)合。國家的產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)稅收法規(guī)是國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管的具體措施，可以保證整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。所以，在制定稅收籌劃的過程中，一定要對(duì)產(chǎn)業(yè)政策和稅收法規(guī)進(jìn)行全面了解，以便做出多種納稅方案，進(jìn)行擇優(yōu)選擇，得出最為合理的稅收籌劃方案。實(shí)現(xiàn)與法律政策的同步。再次，規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度。建立和完善會(huì)計(jì)核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效稅收籌劃的條件，會(huì)計(jì)核算制度自身的完整性、真實(shí)性以及合法性也會(huì)對(duì)稅收籌劃的效果帶來影響。一是，由于房地產(chǎn)企業(yè)其會(huì)計(jì)核算的資料必須作為稅收籌劃的證據(jù)，以及稅務(wù)部門審核的資料。二是，由于完善的會(huì)計(jì)核算可以為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中提供合理的依據(jù)。三是，只有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的業(yè)務(wù)能力不斷加以提高，才能使會(huì)計(jì)核算工作能夠規(guī)范的進(jìn)行。最后，稅收籌劃的方案一定要具有綜合性和全局性。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理其最大目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，稅收籌劃則是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容。稅收籌劃，要具有綜合性，不能局限在某個(gè)稅種的節(jié)稅上，企業(yè)必須將其列入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略中，對(duì)其進(jìn)行長期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。稅收籌劃并不是對(duì)單個(gè)稅種進(jìn)行的籌劃，而是整體的系統(tǒng)工程，涉及的稅種也很多。比如，營業(yè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等，因此，稅收籌劃不能只看單一稅種上的收益，要綜合的看。如果在追求短期利益最大化的過程中會(huì)影響企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，就要分清輕重，選擇最有效的利于企業(yè)發(fā)展的方案，借以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　五、總結(jié)

　　綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，稅收籌劃給企業(yè)帶來收益的同時(shí)注定帶來風(fēng)險(xiǎn)，可謂是收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，所以，進(jìn)行稅收籌劃的過程中必須綜合性的考慮各種稅收風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響，以便能夠全面的了解風(fēng)險(xiǎn)的來源，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，風(fēng)險(xiǎn)管控與風(fēng)險(xiǎn)籌劃同樣重要，必須雙管齊下，才能使稅收籌劃順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

房地產(chǎn)論文14

　　1房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題

　　（1）投資項(xiàng)目決策存在問題

　　房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項(xiàng)目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個(gè)企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場(chǎng)的大環(huán)境下求生存，必須以市場(chǎng)為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)市場(chǎng)獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場(chǎng)的形勢(shì)和動(dòng)態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項(xiàng)目根本沒有回報(bào)可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

　　（2）財(cái)務(wù)管理程序不健全

　　在企業(yè)當(dāng)中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序不夠?qū)�業(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時(shí)也大大降低了財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)信息的獲取無法做到準(zhǔn)確及時(shí)，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財(cái)務(wù)管理程序中一個(gè)較為突出的問題。甚至財(cái)務(wù)管理的不透明還致使造價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財(cái)富的流失。

　　（3）成本控制觀念淡薄

　　成本管理是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗的估計(jì)。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無法對(duì)生產(chǎn)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計(jì)，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個(gè)大體估計(jì)，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過預(yù)算。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

　　2財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

　　（1）創(chuàng)新合理有效的投資計(jì)劃

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過分析支出與收入，投資和回報(bào)的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來制定適合自己的投資計(jì)劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計(jì)劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）提高財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識(shí)

　　企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識(shí)和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的調(diào)動(dòng)起工作人員的積極性去主動(dòng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識(shí)水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

　　（3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理程序

　　要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個(gè)程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性、操作性等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯(cuò)誤的情況降低到最小。要對(duì)每個(gè)程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時(shí)掌握企業(yè)各部分的動(dòng)態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的.業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

　　（4）創(chuàng)新式的人員分配

　　將財(cái)務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財(cái)務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項(xiàng)目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場(chǎng)競(jìng)爭中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。

　　（5）在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。必須要對(duì)企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識(shí)別歸類預(yù)計(jì)，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)亂了分寸，手足無措。

　　（6）創(chuàng)新性資金管理

　　首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中對(duì)成本的控制，成本在市場(chǎng)競(jìng)爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，制定好資金分配方案。對(duì)資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財(cái)務(wù)報(bào)表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

　　3總結(jié)

　　綜上所述，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，房地產(chǎn)企業(yè)若是想在市場(chǎng)競(jìng)爭的潮流中站住腳跟，就必須克服掉當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中顯示出來的弊端，進(jìn)行一番財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在財(cái)務(wù)管理工作中立足于當(dāng)今市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以自身實(shí)際出發(fā)，完善財(cái)務(wù)管理制度和流程。加強(qiáng)科技投入并且合理的分配勞動(dòng)力，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)化水平，以誠為本。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的影響十分巨大。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)增速漸趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸降溫，甚至出現(xiàn)了一些困境。在這種環(huán)境下，加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。因此本文將在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境和營銷問題的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)營銷的目標(biāo)制定、房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)開發(fā)、房地產(chǎn)全新營銷渠道的開辟等方面提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的對(duì)策，希望對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有所幫助。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營銷；對(duì)策

　　一、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)營銷及渠道

　　就概念來講房地產(chǎn)營銷即房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益最大化所采取的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)營銷的本質(zhì)即是充分利用各種外部因素?cái)U(kuò)大自身的價(jià)值影響，通過內(nèi)部資源整合滿足購房者消費(fèi)需求，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)綜合效益價(jià)值的最優(yōu)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，企業(yè)營銷的結(jié)果涉及到諸多影響要素，最主要的包括企業(yè)產(chǎn)品、市場(chǎng)需求狀況、以及連接需求和產(chǎn)品的諸如宣傳等媒介性因素。傳統(tǒng)意義上，房地產(chǎn)的營銷渠道主要有三個(gè)：最重要的是房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷。房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷主要是指通過提高房地產(chǎn)企業(yè)輸出的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來實(shí)現(xiàn)營銷，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量是影響房地產(chǎn)營銷的本質(zhì)性因素；其次，市場(chǎng)環(huán)境和信息化環(huán)境下，媒體營銷對(duì)于房地產(chǎn)營銷至關(guān)重要。現(xiàn)代社會(huì)大眾信息渠道來源廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭激烈。而且媒體宣傳具有影響范圍廣，影響力大的特點(diǎn)，依靠媒體進(jìn)行營銷對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要；最后，也是最具有自發(fā)性的房地產(chǎn)營銷渠道，即購房者營銷。購房者營銷是指購房者在獲得良好的需求滿足后所進(jìn)行的宣傳，大都帶有自發(fā)性。雖然購房者營銷影響范圍不及媒體營銷，但由于其與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量水平直接相關(guān)，所以一旦形成，往往比較穩(wěn)固。

　　二、房地產(chǎn)所面臨的全新營銷環(huán)境

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化

　　進(jìn)入二十世紀(jì)以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，供不應(yīng)求。大量房地產(chǎn)企業(yè)只要推出產(chǎn)品，甚至不需要營銷便能取得很好的銷售結(jié)果。但是自20xx年以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷放緩趨于平穩(wěn)，房價(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求也不再火熱，逐步趨于平穩(wěn)；而且由于前期投資過熱，市場(chǎng)趨于飽和，大量房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的庫存壓力；加上國家近年來限制投資性購房政策的出臺(tái)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)銷售的困難性。而且，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民有了更多的購房選擇，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭十分激烈，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性加劇，一些不能順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的企業(yè)紛紛被淘汰。

　　（二）購房者需求心理的變化

　　隨著我國國民素質(zhì)的不斷提高，居民的購房心理逐步趨于理性，從前有房便買的情景一去不復(fù)返，這種購房者需求和心理變化可以概括為以下幾點(diǎn)：首先，隨著房價(jià)逐步趨于平穩(wěn)，很多之前出于擔(dān)心房價(jià)上漲考慮的房地產(chǎn)消費(fèi)者群體趨于理性，不再盲目購房，所選擇的房地產(chǎn)產(chǎn)品也更加注意貼合自身能力和需要；其次隨著國家抑制投資性購房政策的出臺(tái)，投資性購房需求比之前明顯縮小；最后，居民對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求逐步由基本的生存需求向發(fā)展需求和享受需求過度，相比過去只看重住房本身，現(xiàn)在的購房者更注重房地產(chǎn)地理位置，周邊的各種基礎(chǔ)設(shè)施和保障性設(shè)施水平，內(nèi)外部條件，房屋設(shè)計(jì)合理性；房地產(chǎn)后期服務(wù)維護(hù)等因素的綜合考慮，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出了更高要求。

　　（三）房地產(chǎn)營銷渠道的變化

　　過去，房地產(chǎn)營銷所借用的媒體主要包括報(bào)紙、雜志、電視、廣播等的廣告信息。數(shù)字化時(shí)代背景下，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)依靠其強(qiáng)大的信息存儲(chǔ)、共享、處理能力；便捷的通訊能力；快速及時(shí)的.信息共享能力；全球化的覆蓋范圍等巨大優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)深刻影響到了每個(gè)人的日常生活和各個(gè)領(lǐng)域的工作方式，眾多企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)宣傳產(chǎn)品，擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋范圍，開展全球化生產(chǎn)、銷售合作。網(wǎng)絡(luò)營銷這一新型營銷方式便在這種時(shí)代背景下應(yīng)運(yùn)而生，成為眾多企業(yè)主流的營銷方式。

　　三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷對(duì)策的制定

　　（一）正視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化

　　要想制定合理有效的房地產(chǎn)營銷對(duì)策，房地產(chǎn)企業(yè)首先要正視當(dāng)前新環(huán)境背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。首先從觀念上要克服兩種觀念，首先不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過于樂觀，不能停留于過去只重視產(chǎn)品開發(fā)而忽視消費(fèi)者需求和產(chǎn)品營銷的理念，要看到新形勢(shì)下房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的巨大價(jià)值，看到消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用；其次，避免過于悲觀，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素眾多，而且在我國復(fù)雜的環(huán)境下有其自身的復(fù)雜特點(diǎn)，但是在我國人口數(shù)量難以在短時(shí)期內(nèi)下降的背景下，房地產(chǎn)仍然有巨大的市場(chǎng)空間。其次，要加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研工作，要搞清當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境，購房者需求等等，建立專門的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)，以精確全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

　　（二）針對(duì)購房者需求和心理推出房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)

　　雖然市場(chǎng)環(huán)境在變化，但是產(chǎn)品營銷依然是房地產(chǎn)最重要的營銷渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷最重要的便是要加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平。首先，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的購房需求推出不同的產(chǎn)品類型，注意產(chǎn)品層次性搭配；其次要注意房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合價(jià)值，不僅注重房建本身，還要注重小區(qū)文化建設(shè)，相關(guān)被套設(shè)施建設(shè)和引進(jìn)，后期服務(wù)水平，個(gè)性化服務(wù)水平提高等等，滿足現(xiàn)代購房者多樣化更高水平的購房需求。

　　（三）開辟廣泛的房地產(chǎn)營銷渠道

　　數(shù)字化環(huán)境之下，房地產(chǎn)營銷必須打破傳統(tǒng)思維模式，開辟多樣化的媒體營銷渠道，重視網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)于房地產(chǎn)營銷的重要作用，依靠網(wǎng)絡(luò)媒體平臺(tái)擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)品的影響力。

　　四、結(jié)束語

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷必須貼合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，以新的思維和理念審視房地產(chǎn)營銷工作，借助現(xiàn)代化手段加強(qiáng)房地產(chǎn)營銷。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]白麗華。論房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷創(chuàng)新[J]。中國房地信息，20xx（03）

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