房地產論文15篇
無論是在學校還是在社會中，大家都嘗試過寫論文吧，借助論文可以有效訓練我們運用理論和技能解決實際問題的的能力。那么，怎么去寫論文呢？下面是小編為大家整理的房地產論文，希望能夠幫助到大家。
房地產論文1
摘要：我國房地產行業經過近20年的發展作為國民經濟支柱行業的地位已經確立，市場與行業已逐漸趨向成熟與規范，開始向品牌競爭時代邁進。由于競爭的加劇與市場的不成熟，地產項目的定位還存在著產品設計雷同、概念過度傳播、傳播主題單一等諸多問題。本文在對房地產市場定位分析的基礎上，論述了房地產市場定位的具體策略和要點，并結合xx項目實際分析了如何進行有效的市場定位。
關鍵詞：房地產市場定位策略
一、房地產市場定位分析
（一）房地產市場定位的價值分析
進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。
第一，準確的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標顧客群，制定相應的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標客戶為都市單身白領，市場定位為為都市白領精心打造的高尚居所。
第二，精確的市場定位具有很強的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領，他們對生活要求較高，是新生活的倡導者，所以單身公寓在戶型設計、配套設施、物業管理、智能化設計、裝修標準、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標客戶的切實需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標客戶的注意，同時會產生很強的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點。
（二）房地產市場定位的概念分析
房地產企業的市場定位，是根據所選定目標市場上的競爭者產品所處的位置和企業自身條件，為本企業項目產品創造一定的特色，通過傳播塑造并樹立起一定的市場形象。它是樓盤暢銷的先決條件，是樓盤營銷的第一步和“綱領”，是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用。通常它包括市場細分、市場調研、品牌形象培育和賣點打造三方面的內容，其中市場細分是前提與基礎，市場調研是核心，品牌形象培育和賣點打造則是市場定位的關鍵內容。
目前許多人混淆了市場定位和目標市場兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指對市場經過細分以后，確定自己的產品所要進入的細分領域，而市場定位則是指開發商根據競爭對手樓盤在市場上所出的位置，針對消費者和目標顧客群對該樓盤的特征和屬性的重視程度，強有力地塑造本企業與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使樓盤在市場上確定適當的位置，也就是說，市場定位是開發商企業要把樓盤留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個樓盤——麗江花園，目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。
市場定位不止局限在功能特征上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤“未成曲調先有情”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
二、房地產市場定位的具體策略
現代市場“定位”所描述的定位是一個多維的過程。根據不同的層次，它一般包括企業層而的戰略定位與項目層面的產品定位和品牌定位策略。而從策略設計的角度，定位確立的過程通常包括三個相互關聯的步驟：確立企業戰略定位、確立產品定位、和確立品牌定位。
（一）戰略定位策略
戰略定位處于企業定位的最高層，它的內容與范圍比后兩者大得多。它要解決的是企業“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個問題。目前的地產開發企業已不可能做到在所有層面上滿足消費需求，因而必須預先在經營目標選擇上進行“舍棄”，進行差異化或集中化市場開發。如地產大鱷萬科，其定位遵循“先做減法再做加法”的思路，通過對細分市場的認識與對自身能力的評價，定位于專注做大眾住宅地產開發，不涉及商業地產等其他物業類型。由于其定位清晰執行到位，因此，在業界萬科被喻為“三流的地塊，二流的項目，一流的'品牌，一流的企業”。又如中國當代知名地產企業陽光100，始終堅持自己的市場定位在“城市新興地帶”開發“新興白領住宅”，堅持大盤開發、堅持一致化產品風格和堅持細分市場的個性化策略。
（二）產品定位策略
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。產品定位是將具體產品定位在消費者心中，如消費者產生類似需求，就會聯想起這種品牌的產品。它是品牌與公司定位的物質基礎，因為消費者必須通過產品為媒介才可能在頭腦中建立起鮮明形象。具體到房地產產品定位，就是在選擇和確立目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點子以全面發掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳。樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。房地產定位的關鍵，就在于抓住主要目標消費群體的主要利益需求，針對性地進行產品開發。它通常包括項目開發定位、價格定位和品質定位。其中價格定位的準確與否是決定消費者是否購買產品的重要因素，直接聯系著企業的利潤，決定著產品在市場上的競爭力。策略共有九種：即高質高價定位、高質中價定位、高質低價定位；中質高價定位、中質中價定位、中質低價定位；低質高價定位、低質中價定位、低質低價定位。據調查，房地產的購買因素中，價格因素占30%，可見，價格始終是消費者最關心的要素之一。而從特性來分，品質涵蓋了產品的選料、生產、加工、包裝和消費全過程，產品質量包括性能、壽命、可靠性、安全性、經濟、外觀等；從功能來分，有實用功能、方便功能、舒適功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。
（三）品牌定位策略
隨著消費者需求的日趨差異化、多樣化、復雜化、個性化，人們重視“情緒價值”勝過“機能價值”，這導致了房地產品牌時代的到來。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均從產品的使用價值出發，但又不局限于其使用價值，不僅僅停留在實惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產品既有實用功能、藝術功能，又要有情感功能，從而給消費者以美感和遐想。這就要求房地產企業在定位時，要有新思想、新內涵和新概念，賦予房子靈魂。同時，在傳播時由于消費者接收信息的渠道繁多及多樣化的人群生活方式，必須進行差異化傳播，才能使項目脫穎而出。在業界，廣州“美林海岸花園”通過對市場的精準把握，以“休閑”為主題，協助消費者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業主帶到了一個充滿陽光、沙灘、清新空氣和綠色的大型園林社區；而珠江地產的“旭景70年代家園”，則真切把握到日標消費群體內心深處的需求，既而以70年代人的心理文化特質為主題進行品牌推廣活動，以獲得年輕消費群體的身份認同，使其成為廣州炙手可熱的樓盤。
值得注意的是，企業市場定位策略順序與消費者感知的順序恰好相反，因為消費者總是通過對企業實際產品的消費，才建立起品牌的聯想，既而在“頭腦階梯”中得到一階之地，才可能樹立起對公司的美好印象。其中產品定位是基礎，公司定位是產品定位與品牌定位的集成，它對前兩者起著強化的作用，更可以成為企業巨大的無形資產。
三、房地產市場定位要點分析
縱觀國內房地產項目開發的市場定位存在著不注意維護品牌的核心價值、定位不準、定位不足等誤區，企業往往未進行有效目標市場調研與客戶細分，主觀按照自己的認識進行產品的設計與開發，結果與期望大相徑庭。
（一）市場定位要根據目標顧客群的需求做出細分
市場定位是通過為自己的樓盤創立鮮明的特色或個性，從而塑造出獨特的市場形象來實現的。樓盤的特色或個性有的可以從樓盤的實體上表現出來，有的可以從消費者的心理上反映出來，有的表現為價格水平，有的是質量水準等等，所以，開發商在進行市場定位時，一方面要了解競爭對手樓盤有何特色，另一方面要研究目標顧客群對該樓盤的各種屬性的重視程度，了解目標顧客群的實際需求情況，將兩方面結合起來進行分析，才能確定樓盤的特色或獨特的形象。
定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細分市場，采取明確的、有意義的定位的結果就是集中于目標細分市場，而不被其他細分市場的反應束縛。將市場進一步細分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征，可以使品牌讓人看上去與其他同類產品差別更大，可被看作一個特殊產品或此類產品中的一個子類，甚至被看作與標準產品根本不同的產品。[]
（二）市場定位語言要精煉，切中要害
市場定位語言應該言簡意賅，而不要羅嗦，讓人感覺恰到好處，這樣才能引起市場的共鳴，達到促銷的目的。否則，在鋪天蓋地的房地產廣告中也不會引起消費者的注意。與此同時，有效的廣告要堅持下去。一個廣告經理通常會對一個定位戰略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同一個人一樣，是許多年發展起來的，時間的持續價值不能被忽略。
（三）市場定位要充分結合項目的實際情況，定位要與其相吻合
一個或一系列象征可以具有很強的聯系性，在定位決策前應當考慮。一個定位目標應當是可操作的，并且是可衡量的。有些營銷者將自己的產品假定為它根本不是的事物，以期利用市場需求或機會，這種定位看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析，什么細分變量最相關?什么利益點細分最相關?假如不考慮項目的實際情況，不考慮企業的實力情況，而是盲目追求時尚，這樣的市場定位將會不倫不類，給客戶留下虛假印象，不但起不到畫龍點睛的作用，還會影響樓盤的后期市場推廣。
四、實例分析
（一）xx公司市場定位背景分析
第一，xx市房地產行業背景分析
xx市房地產業的發展起步于1990年前后，1998年以前一直處于總量小、增長慢的低速發展階段，1998年以后，在國家實施宏觀調控等一系列政策的推動下，xx市地產的整體發展速度增長很快。總體來講，xx市房市雖有所波動，但供求基本平衡，己進入較為穩定的快速發展時期，發展態勢良好。
xx市住宅市場還呈現如下特征：①區域市場格局被打破，三外企業（外埠、外企、外行）紛紛進入，市場競爭日益激烈；②板塊化競爭格局形成。Xx市現已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區五個大的區域市場，同時在區域市場內部又細分出許多各具特色的板塊；③住房出現郊區化的趨勢，城南逐步成為“富人”聚集區；④產品類型中中、小戶型市場需求也急劇釋放，購房者已由前兩年單純的追求低單價到現在要求低總價，但中等戶型、中大戶型仍然保持傳統的強勢消費；⑤開發規模追求人型化，配套設施更加完善，市場漸入品牌競爭和大盤時代；⑥住宅檔次和價格出現兩極分化趨勢，高端地產市場反應熱烈，xx市南郊己逐漸形成高檔住宅群，連體別墅等高尚住宅發展前景良好；⑦房地產項目同質化趨向明顯，可替代樓盤及新開樓盤不斷增加，吸引潛在客戶的購買注意力成本增加，項目樓盤銷售壓力增大。⑧二級市場將全面開放，高中低消費梯隊正式形成。
第二，xx公司與項目基本情況
xx房地產開發公司成立于xx年，注冊資金xx萬元人民幣，確立了以房地產為核心的發展戰略，將住宅開發作為主導方向。擁有建筑，上木工程，財務管理等專業管理人員40人，其中具有中級以上職稱25人，人員平均年齡38歲。截止到20xx年底公司累計竣工面積30萬平方米，連續四年來建筑工程合格率達100%，成為xx市房地產市場的領軍企業。公司目前運作的項目主要有嘉利花園、嘉業家園、嘉騰大廈、湖濱別墅等。開發項目良好的發展前景和豐富的土地儲備為湖濱公司的長期可持續發展提供了保證。
xx項目為公司的大型不動產投資項目。項目地塊所在區域空氣清新、環境優美，項目地塊面積較大，周邊配套不完善。項目地塊的位置相對較為偏離市區。公司于20xx年8月取得本項目用地，擬作民用住宅開發，共征地813.338畝。北邊是xx旅游度假區，南邊是xx自然保護區，東邊為廣闊的農田，西邊緊鄰大學城。
（二）xx項目市場定位分析
第一，顧客定位。由于xx項目區位自然、人文、市場環境優勢適宜面對中高端人群開發附加值更高的產品，且xx市高端地產呈走熱趨勢，xx項目與旅游生態的區域發展目標定位相符合，區域內高端住宅板塊形成。所以xx項目目標消費群體定為講究文化與生活品位的中高收入人群，即“白領、社會精英、知識英才和頂級貴族”階層。其群體消費特征是，①人群特點。25——50歲，大多為男性，高文化、高中收入、高社會地位，注重生活品質與個人隱私，有家庭子女、社交廣泛且有特定交際圈，屬于典型都市成功人士；②購買動機。希望脫離普通生活與公務打擾，渴望高品質的生活質量，注重安全感與個人隱私，注重家庭幸福，注重自然環境與物業服務，部分為投資型心理，熟悉項目地風土人情，對xx旅游渡假區板塊未來發展有良性期待。③職業。官員、律師、私營企業老板、外企金領或國有企業領導、外來投資人士等。
第二，產品定位。Xx項目消費群體存在大面積置業需求、崇尚高消費住宅類型、對價格不敏感，講究講究生活品質與格調，且具有開發高尚住宅先天的自然、人文和市場環境的區位優勢，南郊“富人區”聚集效應大，板塊內樓盤絕大多數都是聯排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層。所以xx項目的產品定位為開發滿足中高端客戶需求的低密度、低容積率的高尚景觀型住宅園區。
第三，品牌定位。Xx項目區位文化優勢明顯，而建筑與文化的結合，是房地產發展的必然結果。在競爭對手分析中不難看出，板塊各樓盤顧客定位均為中高收入人士、名稱特色、建筑風格等也共享歷史文化內涵，很難做到差異化賣點。顧在產品類型方面，xx項目可作為xx市“首家TOWNHOUSE”，地產行業的層次與發展水平。企業營銷必須配合這一產品差異點進行大力傳播，以使這一特征深入人心，使消費者產生“TOWNHOUSE=xx項目”的品牌聯想。
參考文獻
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房地產論文2
摘要：房地產經濟學在城鎮化建設的理論體系是房地產經濟學的具體化和系統化的具體體現，是國家在小城鎮建設中應遵循和借鑒的經濟運行規律，房地產作為一個國民經濟發展中的獨立產業，要健康有序的發展，也固然會遵從市場規律和和經濟學法則，其參考價值更顯重要。
關鍵詞：房地產城鎮化建設參考價值
房地產經濟學在城鎮化建設中的應用和參考價值，是在房地產開發過程中結合國家經濟建設和宏觀調控為主導方向的，充分利用其參考價值，才能對資源做出合理的分配和最大限度的降低浪費，對城市的建設發展、對合理布局及打造城市品牌有著重要作用，研究房地產經濟學在城鎮化建設中的參考價值，是對整個房地產經濟學理論體系的補充，在理論上和國家建設實際中意義非凡。
一、房地產經濟學在城鎮化建設中的參考價值是房地產企業在市場經濟中必須借鑒的法則
房地產業是現代國家眾多產業的一份子，既有國民經濟一般行業的共同屬性，也有其自身的獨特性。由于房地產的產業鏈比較長，并且和其它產業關聯大，對于國民經濟的發展至關重要，房地產產業健康有序的發展對國家經濟的發展，對國計民生都起到很重要的作用，我們國家提出的城鎮化建設和小城鎮建設是我國縮小城鄉差別，實現小康社會的具體體現，房地產行業，無論是國有企業還是個體企業，其運營都必須遵從市場規律的法則，優勝劣汰，也和其他行業一樣必須面對市場經濟，只有對房地產經濟學在城鎮化建設中的應用參考價值很好的加以重視和應用，才能對城市經濟發展中如何的規避建設中的風險，做出科學的決策。
二、用經濟學的理論中參考價值來指導城市建設規劃是科學的，行之有效的方法
房地產經濟學在城鎮化建設中的經濟參考價值是在我國制定這一宏觀發展規劃中必須運用的法則。房地產業為國民經濟發展提供的是實實在在的物質保障，也是其它一些產業發展不可缺少的物質條件，房地產開發中要合理布局，怎樣設置打造產品結構，特別是以后的發展方向，怎樣提高發展速度，都必須在經濟學的理論指導之下，才能健康順利發展，違背經濟學和市場規律只能得到失敗的后果。中央提出城鎮化是我國的城市現代化建設的發展方向，隨著城鎮化建設的進一步實施發展建設，怎樣合理利用資源，怎樣對城鎮合理布局關系到城市發展的總體思路。
三、房地產經濟學在城鎮化建設中的經濟參考價值必須以房地產市場經濟體系體系為依托
城鎮化建設關系現代化城市發展，也與國計民生息息相關，在具體城鎮化建設中更應該注重其參考價值，這就要求，城鎮化的建設發展，在符合市場規律發展的同時，根據中國不同城市，不同地區，結合當地人口數量、稅收程度、收入值等影響經濟發展的客觀條件及經濟發展狀況，對整個房地產市場進行科學的分析判斷，找出適合本地區發展的思路，制定嚴謹科學的對策，才有利于城市建設的總體布局，使房地產市場平衡協調發展，對于政府而言，對于房地產的經營者而言都是至關重要的`。不遵從房地產經濟學，在城鎮化建設中就會出現不切合實際的非理性行為，固然對房地產經濟的健康發展產生了不利的影響，需求與供給的關系，人們的生活水平與所需住房條件認同理念無一不是參考價值在房地產經濟中的體現。隨著我國城市化進程的加快，城鎮居民人口數量的迅速增加，加之人們把房地產作為投資理財的項目，諸多客觀因素都決定了房地產市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進行敏感的反應，從而左右房價，制約或促進地方經濟的發展。
四、房地產經濟學在城鎮化建設中的經濟參考價值參考理論的發展方向
在以后的經濟發展中，房地產業依然然是我國未來支柱性、基礎性產業，地產經濟的有序發展會很大程度上帶動其他產業鏈如機械、設備、建材、五金，燃料、動力的迅速發展，對國家的經濟發展會起到主導作用，重視房地產經濟知識理論，并在城鎮化建設中加以運用借鑒引導，對國家經濟平穩持續發展有著戰略意義，國家政策決策部門應盡快建立與房地產經濟有關的政策研究機構，制定適應市場經濟發展和國家宏觀調控的專業機構，配備適應戰略需要的專門人才，使房地產經濟理論更適應時代的發展，不遵從房地產市場經濟理論，盲目的非理性，或由于非理性投資泛濫大大超前于國民經濟發展的水平和社會有效需求的能力，違背市場客觀規律，違背地區性的城鎮化建設實際，不僅會對房地產業造成重創，而且使對金融市場，進而對整個經濟運行造成危害，還會會危急到整個社會的穩定。
我國房地產業的健康發展與國家現代化建設息息相關，城鎮化建設是國家發展的戰略目標，是現代化建設，全面實現小康社會的切實需要，城鎮化建設有序發展離不開房地產業，遵從市場規律，遵從經濟學、遵從經濟學在城鎮化建設的經濟參考作用有著特殊的意義。
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房地產論文3
房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
(一)土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是:應納土地增值稅=增值額×稅率=(轉讓房地產的收入-扣除項目)×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于2%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的1%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
(二)房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，21年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于20xx年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為:自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
(一)設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代
行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
(二)全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
(三)時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的'文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
房地產論文4
目前，房地產行業進入了自20xx年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數據來看，“增收不增利”成為了整個行業所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3—5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發企業利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業稅。而在兩稅種之間進行比較可以發現，土地增值稅對于房地產開發企業稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發企業的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業稅的理論知識，將其靈活地運用在開發房地產的每一個環節，以達到降低稅負的目的。
一、投資決策階段———合理選擇開發模式
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司20xx年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；20xx年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。
二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇
地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。
三、立項階段———把握清算優惠政策
立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的`清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
四、開發階段———關注土地增值稅的可扣除要素
在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。
五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者代理銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。六、結語面對嚴峻的發展形勢，房地產開發企業應當采取積極的措施應對市場環境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優惠政策，結合房地產開發項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業尋求更廣闊的利潤空間。
房地產論文5
1房地產企業投資決策風險的構成
風險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產項目投資面臨的風險主要有外部風險和內部風險。外部風險是由來自外部環境的不確定性因素導致的風險。包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險。自然風險主要是指由自然現象引發的風險。社會風險是由處在社會中的個人或團體的一些不可預料的行為引起的風險。經濟風險是在投資過程中由于市場中各種因素的變化或經濟政策的變動而導致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風險。政治風險是指由于的原因而引發起的風險。它們的發生會對整個投資環境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風險不能為投資者個人左右的,只能采用被動的應對措施進行控制。內部風險由來自企業內部的不確定因素導致的風險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動的措施來消除或減少風險因素從而達到控制風險的目的,它們是風險防范的主要對象。在房地產項目的開發中,很多外部環境的不確定性都會影響到項目的`收益,經濟環境的不確定性導致的沒有預期到的經濟衰退,會使房地產市場需求萎縮,社會環境的不確定性導致的沒有預期到的社會動亂,會使房地產商品價格下降。政策環境的不確定性導致的沒有預期到的貨幣緊縮政策,會使房地產開發融資成本上升。而企業內部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。
2市場調查法對投資風險的識別
市場調查法是一種房地產企業組織有關人員進行市場調查分析確定是否投資決策的方法。市場調查法是最基本的風險識別方法,它取得的是最貼近于市場的原始數據,通過對它們加以分析和處理,可以及時識別市場中存在的風險并加以回避。在房地產市場中,投資風險中很大一部分來自于市場,市場中的供給與需求具有動態的不確定性,隨著經濟的發展,個人可以支配收入提高,人們對房地產商品的需求在不斷的變化,包括對房屋的面積、質量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時房地產商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產商品還具有不同于其他商品的特點,它的建設周期一般需要2-3年時間,并且位置固定不能移動,如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項目投資以前,對房地產市場未來兩年的需求變化調查就顯得非常重要。
3以北京市某項目為例
3.1項目概況
該項目用地性質為商業金融,建設用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設施條件基本齊全,給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設施均可接入。工程地質、水文地質條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環以內,周邊交通四通八達,與外界的連通十分方便,地鐵2號線及多路市區公交路線均與地塊連通,未來項目的交通環境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業配套設施均十分發達。
3.2項目投資存在風險因素
通過市場調查分析,我們認為項目在以下四個方面存在風險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經過去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價延長該土地證使用年限,但根據我們判斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷售影響巨大,將直接導致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建筑由政府負責拆遷,根據現行政府政策及相關資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開發單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應該在5萬元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的20xx平方米已年代久遠,但并未拆除,因此必將需繼續投入相當資金才能完成。④由于崇文區與東城區剛剛合并,政府相關部門正在進行職責和人員整合,對相關手續的辦理增加了一定的難度。
3.3風險的防范與處理
該項目最大的風險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個規避風險的方案如下:①雙方簽訂合作協議后,開發商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發商借給對方1.2個億,用于啟動該項目的拆遷和相關手續的辦理。對方風險控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經過戶到開發商名下的手續,開發商有義務配合對方再過戶回去。如果對方在6個月內完成了拆遷和手續的辦理,則開發商解除1.2億的借款合同,并支付后續的1.3億,雙方完成合作。如果對方在6個月內(可以適當延期)不能完成拆遷或者相關手續,雙方決定不再合作的話,則對方應該有利息的償還開發商的借款1.2億。②雙方簽訂協議后,由開發商根據拆遷或者手續辦理的情況,直接將款項打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個月拆遷完成后,再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過戶手續,一旦項目公司過戶到開發商名下,這時開發商將1.2億打到房地產開發公司名下,同時形成了對開發商1.2億的負債。等6個月內(可以適當延期)完成拆遷和相關手續的辦理后,房地產開發公司償還開發商的1.2億負債。
房地產論文6
摘要：房地產行業具有投資成本大、周期長的特點，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進行規模擴張，才能使房地產企業能夠走上可持續發展道路。
關鍵詞：房地產企業；成本管理；房地產開發
一、房地產企業的特點
房地產企業既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業高度集中控制資金。2.管理密集。房地產的開發中可以整合和協調各種資源來用于自己的項目開發建設，在建設環節可結合的`社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產環節多、建設周期長。房地產項目的開發設計投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理等多個環節，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風險大。房地產項目作為投資項目，投資數額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風險的預測預控和規避。
二、房地產企業成本管理中的現存問題
1.成本管理理念不夠全面
當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家的政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產購買力不穩定、房地產企業管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產項目在開發建設中的環節有：策劃準備→設計定型→組織施工→竣工驗收。成本控制管理，除了建設費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當前多數房地產企業都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業的體系建立也不夠合理，導致企業多陷入成本管理與實際支出脫節的現狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數企業都開始注重成本管理，并設置了專門的職能部門，如成本控制部或審計部，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規范的成本預算和成本控制制度的房地產企業，因為成本預測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業前期規劃部門要研究政策盡量為企業爭取利益，工程、預算部門則應與其配合對過程成本做出合理預測，以便服務于決策層的投資決策。其次，利用公開招標方式選擇承包團隊。“五通一平”也要如此，目的就是確保工程質量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設計審核。房地產企業應成立專門的工程設計管理部來細化設計規范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴把施工單位資質關，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關鍵，信譽好、資金雄厚、技術過硬的企業是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節約，建設前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。
3.后期的控制對策
一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內容包括：一，已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規定標準，并具備竣工驗收合格手續，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調價的相應審計；三，通過結算原則會議確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來減少結算中可能出現主觀失誤或漏洞的發生。這樣一方面能提高結算質量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
參考文獻：
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房地產論文7
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的`稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
（四）物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
（三）房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。
房地產論文8
一、房地產企業稅務籌劃存在的問題
（一）企業內部問題。
從企業內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業對于企業稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續工作的開展。其次，還有的企業在進行稅務籌劃的模式不專業，有待優化。最后，還有部分房地產企業的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業迅猛發展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業內總體風險意識淡薄的現象還需要一段時間才能得以解決。
（二）外部環境問題。
首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業的大環境來來，我國的房地產企業的稅務代理業務能力整體較差。
二、房地產企業做好稅務籌劃的必要性
當前形勢下，房地產企業進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業能夠合法減少稅務開支，減輕企業的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業的稅務風險得到最大限度的控制。
三、解決房地產企業稅務籌劃問題的對策
（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。
我國的房地產企業要想解決稅務籌劃過程中出現的種種問題，認清稅務統籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業在進行稅務籌劃時，應該將優惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業稅務風險主要包括企業重大戰略事件、企業財務報表的'編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。
（二）統籌稅務籌劃工作。
稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環節具有可操作性，也才具有實際的意義。
（三）靈活運用稅收政策。
首先，房地產企業常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。
首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執法力度，對于在執法過程中發現的偷稅、漏稅企業給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發生。
結束語：
稅務統籌是順應時代發展而出現的一種財務管理行為。房地產企業通過稅務統籌，合理降低稅收支出，提高企業自身的競爭力。因此，在新時期下，房地產企業要想進入良性發展的渠道，稅務統籌是必不可少的。
作者：張義 單位：無錫公眾會計師事務所有限公司
房地產論文9
市場經濟條件下，房地產企業的主要目標是獲取高額利潤，使自身價值最大化因此成本管理越來越受到重視。但目前我國房地產企業的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對成本管理中存在問題進行了分析的同時提出了相應的對策，以幫助房地產企業解決其成本管理中的問題，強化成本管理制度從而在競爭中獲得優勢使自身得到發展。
我國社會主義市場經濟飛速發展的環境下，獲得最大利潤是現代房地產企業的主要目標，價值最大化、增加股東財富，如何維持并擴大房地產企業利潤已經成為房地產企業獲得生存與發展所必需考慮的問題，加大成本管理工作，提高成本管理質量，降低房地產企業運營成本是房地產企業獲得高額利潤的關鍵問題，當前市場競爭激烈，房地產企業運營成本過高會導致房地產企業喪失競爭優勢、產品市場萎縮、利潤下降，最終會導致房地產企業不能繼續生存。因此，成本管理工作對房地產企業的生死存亡是至關重要的，房地產企業要在日常的運營中十分重視成本管理，建立成本管理戰略，在不影響產品質量的前提下盡大限度地降低房地產企業成本。但我國的市場經濟體制尚不完善，多數房地產企業還沒有建立起現代的房地產企業管理制度，這也導致房地產企業在成本管理工作中存在著諸多弊端。
一、我國房地產企業成本管理中存在的主要問題
1、房地產企業內部管理意識落后
我國房地產企業的成本管理工作中，存在著一種錯誤的意識:都把成本管理看成是房地產企業財務部門的工作，降低房地產企業運營成本是房地產企業管理者的職責，普通員工無關。現代的管理人為，只有充分地調動企業員工的積極性，使他們在成本管理中最大限度地發揮其自身作用，對房地產企業成本管理工作是有極大益處的。
2、成本管理觀念落后
許多房地產企業管理者對成本管理的認識僅限于局限，認為降低成本只存在于房屋建造過程中，全面成本管理的理念根本沒有樹立。另外，多數房地產企業的成本管理也僅限于降低生產成本，沒有考慮到成本的效益問題只是單純地求得成本的降低不能應用成本效益原則，從而以一定的成本支出來實現更大的效益。
3、成本管理方法落后
盡管少數房地產企業已經采用了一些先進的成本管理方法，并取得了很好的成績，但是多數房地產企業的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統的方法。很多房地產企業的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規模制造性的房地產企業，在傳統的計劃經濟下，這些成本核算方法比較準確地反映了房地產企業產品的成本，但目前市場變化很快，消費者的偏好又各不相同，單件小批生產已經成為房地產企業獲得市場、消費者青睞的手段，只有不斷地迎合消費者的口味，房地產企業才能擴大市場，獲取高額利潤，但分批法的成本核算方法還沒有被廣泛采用，說明房地產企業的生產組織還是比較粗放的。
4、成本管理戰略企業自身總體戰略差異性大
現代房地產企業戰略理論認為房地產企業的戰略主要可分為以下三個成本領先戰略、差異化戰略和目標聚集戰略，成本管理戰略應當與房地產企業的總體戰略相融合和相匹配，而目前我國的大多數房地產企業，其成本戰略僅僅是著眼于降低成本，而沒有將其與房地產企業的總體戰略相聯系，在一定程度上可能會對房地產企業的總體戰略產生不利影響。
5、開發商內部財務管理太重
對大多數房地產企業來說，成本管理僅僅涉及到房地產企業內部，很少有房地產企業將上游供應商和下游銷售商之間的`業務往來納入到房地產企業的成本管理工作中去，現代社會的信息技術高度發達，房地產企業的業務范圍不斷擴大，房地產企業間的聯系也更為緊密和方便，房地產企業在與其他房地產企業的業務往來過程中的成本在房地產企業的總成本中也占有很大的比例，因此，也應將外部的成本納入到房地產企業的成本管理中進行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產企業的運營成本。
二、提高成本管理工作對策
1、建立房地產戰略成本管理制度
利用波特教授的價值鏈分析理論，全面、詳細、充分地分析房地產企業的成本發生環節，加大房地產企業的內外部環境分析，了解房地產企業所處行業的整體競爭情況，從而對房地產企業的優勢和劣勢有充分的認識，在對房地產企業內部價值鏈分析的基礎上，對整個市場的競爭情況和房地產企業競爭對手進行價值鏈分析，達到知己知彼、洞察全局，并由此形成價值鏈的各種戰略。
2、更新先進管理理念，加強成本管理
在房地產企業中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產企業成本發生過程和環節，針對每一項成本支出，都應該有詳細的成本管理方法和成本管理責任制度將成本管理責任落實到具體的責任人促使房地產企業所有員工都參與到房地產企業成本管理中來“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內的組織體系。對各責任單位進行嚴格考核，充分調動各部門人員的積極性和創造性，增強房地產企業全體員工的成本管理意識”。建立房地產企業全過程的成本管理制度，將傳統的只關注產品生產階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購、產品的設計、開發階段，向后延伸至產品銷售階段和售后服務階段，使房地產企業的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產品設計成本、制造成本和營銷、消費者服務成本的管理。
3、采取一定的措施保證成本信息的準確性
建立良好的房地產企業內部控制制度，使房地產企業各項成本費用的支出都能夠及時準確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應的會計資料以合適信息，提高房地產企業管理者和會計人員的職業道德，使其提供成本信息能夠有效地服務于房地產企業的整體戰略決策。加強市場調查和信息反饋在成本管理中的應用，房地產企業應不斷地提高信息管理的質量，使各項成本都能夠得到及時準確地反饋，以利于戰略決策。
4、借鑒國內外先進經驗，引入先進的成本管理方法
目前國際上比較先進的成本管理方法是作業成本法，它適應當代高新科學技術的制造環境、同時也滿足了顧客日益多樣化的產品需求。在價值鏈理論的指導下，順應顧客的需求，改造房地產企業的“作業”流程，協調房地產企業內外部的關系，從而形成戰略合作伙伴關系，最大程度地降低房地產企業的外部成本；從房地產企業的整體出發協調房地產企業內部各部門的關系合理地安排各項作業，避免不必要的成本的發生口。整合作業流程，減少分工，在分析房地產企業自身競爭優勢的情況下，確定房地產企業的核心任務，撤銷、改善部分作業流程，降低成本，獲得成本優勢。
三、結語
我國社會主義市場經濟的高速發展，房地產企業只有獲得更大的利潤，才能在競爭中球的發展，這就要求房產企業要建立一個良好的內部管理制度才能適應市場的發展，而良好的成本管理制度是房地產企業獲得競爭優勢、獲取高額利潤的前提條件。我國房地產企業的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續地改進自己成本管理工作，以先進的成本理念來指導自己的成本管理工作，建立戰略成本制度，房地產企業才能獲得進一步的發展，才能在激烈的競爭中擁有優勢，獲取高額收益。我國房地產企業必須在日常的成本管理工作中樹立戰略成本觀念，盡一切努力來避免不必要的成本發生，以最大限度地降低成本，在競爭中獲勝，使房地產企業得到更進一步的發展。
房地產論文10
1、網絡經濟
盡人皆知,網絡經濟是以計算機網絡為基礎的新型社會經濟。在經濟全世界化的驅動下,信息化與全世界化兩個新時期的代名詞呈現了。而網絡經濟作為信息化以及全世界化的中間橋梁,它的發展對于人們的社會經濟糊口發生了極為首要的影響。毫無疑難,經濟革命必然會促使咱們的出產力,出產瓜葛和知識貯備發生巨大地發展變化,換句話說,網絡經濟的發展極大地挖掘著社會的出產潛力。因而深化人們對于網絡經濟的認識,不管是從經濟的發展仍是從社會的發展來看,都會有助于人們更好地應用網絡經濟,從而令人們通過網絡經濟的發展獲取更多地利益。
2、房地產經濟
房地產行業在我國國民經濟中有著舉足輕重的地位,對于于我國國民經濟的發展也擁有極為首要的意義。房地產行業觸及的方面眾多,帶動的經濟系數相對于來講也比較高,所以對于于我國的經濟發展以及社會發展來講都擁有至關首要的意義。自從改革開發以來,我國經濟1直延續發展,以此同時,1些新興企業也迅速突起,其中包含房地產行業的興起。跟著我國經濟體制的不斷發展與完美,房地產行業開始步入繁華發展的道路,房地產市場患上到了有效地開辟。但是跟著現代科技的發展和人類社會經濟的進步,在傳統的房地產行業中所觸及的施工裝備、施工人員和施工技術已經經不足以知足現代房地產行業的發展請求,所以要想房地產經濟患上到優良的發展,改善施工裝備、施工技術和施工人員的文化素養勢在必行。
3、網絡經濟對于房地產經濟的推進作用
在這個經濟全世界化以及信息化的時期,網絡經濟的發展必然會影響房地產經濟的發展。網絡經濟的出生,不但對于傳統的出產力以及出產瓜葛發生巨大地影響,而且對于其技術的立異也擁有不可藐視的作用。技術的立異利用于出產力上,不但可以大大地減少勞動力的使用,而且還有效地提高了勞動效力。換句話說,飛速發展的立異技術在大大地降低開發房地產本錢的同時,又有效地提高了勞動技術以及建筑技術,從而使房地產的開發發生了更大的利潤。
(1)對于房地產傳統資源的推進作用
在迅速發展的互聯網經濟的推進下,房地產行業的經濟發展也直接受其影響。由于在這個新型的經濟發展社會,信息資源的質量晉升與信息資源的支配整合對于房地產行業的`健康發展來講都擁有直接地影響意義。換句話說,現代信息資源與房地產的傳統資源在某種程度上擁有必定的置換作用,而這1作用的發生有效地減小了傳統資源對于房地產發展的限制,從而加快了房地產行業向外發展的腳步。所以無論從房地產的出產力仍是其發展空間,和其對于傳統資源的獨立性來講,網絡經濟的發展對于房地產經濟的發展都起著踴躍地作用。
(2)對于房地產經濟技術的推進作用
網絡經濟利用于房地產行業,對于其技術上的改善取得了質與量的晉升。1方面,在房地產開發以及經營進程中,網絡技術與先進的建筑裝備的互相結合,就房地產行業的固有建筑裝備以及施工裝備而言,有了很大的晉升以及改善。使其在使用進程中更為智能化,并且在其施工質量上也獲得了巨大的改善。另外,在房屋管理方面,智能裝備的廣泛利用給現代物業管理也帶來了極大的便捷,例如監控設施的使用不但給物業管理帶來了利便,而且令人們的糊口安全也患上到了保障。另外一方面,網絡經濟的廣泛利用對于于房地產行業的相干交易來講也為其提供了便利,電子商務的交易方式為客戶與房地產商在交易的進程中提供了直接的交易平臺,大大地提高了其交易效力并且加強了交易憑據的安全保障。所以說房地產的經濟要想患上到迅速發展與網絡經濟的迅速發展擁有密不可分的瓜葛。
4、收場語
從人們起初對于房地產行業的全無所聞,到現在對于房地產行業相干知識的了解以及普及,無疑網絡經濟在推進房地產行業的發展上起著踴躍地推進作用。跟著時期的不斷發展與進步,高效地應用現代信息技術,并使其更多地為咱們人類創造有效的價值,對于于人類的社會經濟的發展與進步來講擁有至關首要的意義。科技進步的意義不過就是應用科技,讓科技為人類的糊口發展做貢獻。盡人皆知,網絡經濟在其深度與廣度、時間和空間等多方面影響著房地產行業資本的累積、勞動的投入、技術的改善和軌制的變遷。網絡經濟不但對于房地產技術的進步,房地產行業的分工細化以及市場開辟起著踴躍地作用,而且對于房地產相干知識的開放同享、房地產外在經濟的增添和房地產傳統資源的置換效益也擁有踴躍地意義。毫無疑難,房地產經濟的發展仍是由房地產資源開發抉擇的,所以公道地應用現代信息技術以及網絡經濟,從新整合出產力與出產瓜葛,在最大程度上挖掘網絡經濟的價值,對于于社會效益以及經濟效益都擁有極為首要的意義。
房地產論文11
一、新形勢下房地產企業轉型的必要性
1、國家的宏觀調控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調控政策都在或多或少地對房地產市場的發展產生不同的影響，如今全國已有超過40個重點城市都統一實行了基本限購令，國家宏觀的房地產調控中有關于經濟調控、行業行政的管理以及有關土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。
2、房地產的資金鏈穩定性低。房地產企業所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關行業與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現錢荒的情況后，國內許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現在越來越多不同的電子銀行進入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網上的理財軟件收納了，最終致使銀行業流動性的壓力漸漸變大。
二、房地產企業完成戰略轉型的策略
1、依照自身情況制定長期的戰略規劃。現在我國房地產市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因為經濟、產業、教育以及醫療的發展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產供不應求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經濟水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調控后，許多的開發商都入駐三、四線城市釋放當地的許多土地，導致房產資源供求失衡并且還在繼續。
那么，房地產企業就要將目標盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區域跟城市的布局以及產品線的規劃。萬達就是目標聚集戰略的成功典例。
2、聯合開發可降低風險。房地產企業可發揮自己存在的優勢共同發展，開發項目，聯合開發項目可以實施多房產企業聯合的戰略，這樣能夠有資本與其他有實力的企業抗衡，以此將房產企業融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經營的風險得到降低；并且在實施這個戰略的過程中各企業可以互相取長補短來增強自身的綜合實力。
3、規范管理方式。在設計流程跟分析任務點的基礎上另建立各方面的.管理準則，并且必須依照部門職責，組織構造以及管理的標準有一個清晰的方案設計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實實行。并且還要清楚企業本身的實際的情況，所建立的管理制度要適合企業的發展，盡量少參考其他企業的管理制度。還要為企業建立一個監督體系，將企業信息的透明度升高，以此將企業效率提高。
4、實施“多元化”融資，穩定資金鏈。除國內的銀行信貸來融資以外，也可通過股權融資：房地產企業出讓公司的小部分股權進行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業資金上的壓力得到緩解；發行私募債券：通過在外貿交易的市場發行私募債券來為房產企業增加一個有效的融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機制相對來說更靈活，對房地產融資有極大的好處；抵押融資：房產企業可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發投資的資金。
5、加強人力資源管理，引進并培養人才。房地產企業對一個項目進行開發設涉及了許多的環節以及部門，并且每個部門都需要一定的專業人才對化解進行專業指導才能完成。所以，專業人才對企業的發展來說是很重要的；首先反鏟企業應根據自身實際情況切實建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進來，并且構建一個人性化的管理模式以及將工作環境改善這些方法讓專業人才對企業的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進一步的培養，定期或不定期的培訓，將他們的知識面更加地擴大，讓這些引進來的人才既具有相關專業知識和實戰的經驗，同時也具有分析財務和市場營銷的知識。最終成為一個復合型的人才。
6、實施產品創新和產品標準化，提高產品的競爭力。結合當前房地產企業的實際情況和特點，可以從這兩個方面來將產品的競爭力提高：第一是產品的創新：產品創新包含了單一產品、項目的創新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創新，產品創新最主要的作用就是將產品的附加值提高以此將企業的經濟效益也隨之提高。第二是實施產品的標準化：現在占多數的大型房產企業都已在企業內部形成了許多條產品線以及產品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復制開發等。現在實施產品標準化的房地產企業也越來越多，因為這樣能夠將企業的周轉快速實現，還能讓企業的成本、費用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產企業樂意實施產品標準化方法。
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房地產論文12
摘要：從房地產策劃的角度出發，分析目前我國適度從緊的金融政策，從策劃工作的入手點、策劃工作中的“羊群效應”和增強策劃工作的操作性三個方面，提出優質的策劃工作對房地產業健康發展的重要意義。
關鍵詞：房地產策劃；“羊群效應”；“藍海”オお
房地產策劃是房地產開發過程中的重要工作之一，涵蓋了其各個環節。一般房地產策劃工作包含：前期機會研究、產品初步策劃、可行性研究、市場調研、詳細產品策劃、營銷策劃等環環相扣的幾個階段。良好的策劃工作對房地產企業以及房地產業良性健康發展有著重要的作用。從本質上講，策劃工作是在合適的時間將合適的產品傳遞給合適的客戶。
房地產策劃工作需要重新審視房地產業的發展。眾所周知，房地產業是資金密集型產業，資金鏈的完整對于項目順利完工上市至關重要。20xx年，央行連續八次上調了銀行貸款基準利率，一年期貸款利率從年初的6。12%上調至7。47%，20xx年連續10次上調存款準備金率，從年初的9%上調至14。5%。進入20xx年以來，央行主要通過提高存款準備金率來抑制房地產業的過快發展，迄今為止，央行5次上調存款準備金率，從年初的14。5%上調至16。5%的歷史最高點。央行一系列金融工具的應用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對房地產業的過熱發展。不斷上調的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調的準備金率將增加房地產企業的融資成本，使得資金實力不足的房地產企業被淘汰。
外資方面，國家出臺了一系列相關政策，來引導外資投資房地產的行為，限制外資對房地產業的炒作。自1991年起，中國已連續15年成為吸收外資最多的發展中國家。基于對人民幣升值的預期和房地產業高速發展的良好經濟效應，流入我國房地產市場的外資逐年增加。20xx年7月，經國務院批準，建設部、央行等六部委共同發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的若干意見》（建住房［20xx］171號文，以下簡稱“《意見》”），主要從外匯管制、投資準入、市場購買以及信息監測等四個方面強化了對外進入我國房地產市場的規范。20xx年9月27日，中央銀行、銀監會以銀發［20xx］359號文聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。20xx年商務部頒布的《關于20xx年全國吸收外商投資工作指導性意見》中明文規定“嚴格限制外商投資房地產”。20xx版《外商投資產業指導目錄》規定，從20xx年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發建設，同時外資被限制進入房地產二級市場交易（存量房交易）及房地產中介或經紀公司。
內資適度收緊，外資持幣觀望，房地產業發展趨緩，現在是對房地產企業的.考驗期。如何從策劃工作入手來看待房地產業的發展呢？
在現代企業管理中有所謂的“藍海”與“紅海”之分，“藍海”指企業所處行業的進入壁壘較大，具有較強的不可模仿性，大多數為技術獨創型的企業；而“紅海”則指企業所處行業進入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動密集型的服務型企業，如餐飲、干洗等。房地產策劃應借鑒“藍海”的思維來提高房地產企業的獨特性，在房地產大范圍整合的時代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數開發商大搞各種高檔樓盤建設的同時，碧桂園獨出心裁，以高效的開發效率，定位于中低端客戶的產品為市場所熱捧。碧桂園的開發模式就是房地產企業生存的“藍海”。
今年4月初，SOHO中國董事長潘石屹說：未來100天時很多房地產企業堅持不住，房地產業洗牌的100天。對于房地產業，外資受到限制，不能從事住宅產品的開發和進入房地產二級市場，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實力不足的企業將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業即有一定的實力，但是面臨發展的困境的重要問題就是如何生存下來。房地產策劃要從企業出發，落足于市場進行運作，使得企業進入房地產業的“藍海”。
（1）策劃要從房地產產品市場細分之下尋找市場突破口。以北京市為例，現在五環外的房價已升到10000元/㎡以上，產品以中高檔住宅居多；而20xx年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無足夠的經濟能力購買房屋。進入20xx年以來，雖然市場上一片喊跌之聲，北京市的房價還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現剛性，但是，對于目前高企的房價，市場購買力仍顯得相對不足。今年以來，廣州市的房價一直呈現走低，廣東省房地產行業協會于3月中旬發布《廣東房地產藍皮書20xx》，其主要觀點包括：20xx年新增建設用地規模與此基本持平，仍將持續建設用地供應偏緊的勢態；預計20xx年廣州樓價可能跌穿20xx年底的半年價，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動。
因此，從市場需求入手、優化產品結構是房地產企業脫困的良好途徑。從市場需求出發，開發房地產產品，不僅優化了市場產品結構，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來的影響。
（2）在房地產策劃工作中應避免“羊群效應”。沒有對市場良好的認識，導致開發的“羊群效應”，加劇了產品結構的不合理。在20xx年至20xx年間，商業地產開發興起了建造“shoppingmall”風潮。“Shoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區域廣泛，一個城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發導致資源浪費。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關聯，而目前中國的中產階級尚在發展當中，中國城市郊區的人口密度并不大，所以這種商業形式在中國的發展前途還得打上一個問號。
在房地產策劃過程中的“羊群效應”將導致資源的浪費，使得本來有限的土地資源不能發揮其應有的作用，對城市發展的影響一定是負面的。企業也應該結合自身的實際條件，集中優勢資源開發產品，避免盲目跟風建設導致企業陷入困境。
（3）增強房地產策劃的操作性。房地產策劃業一直是被忽視的一個行業，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒有操作性，不能帶來實實在在的利益。某項調查數據顯示：85%的企業曾經尋求過策劃公司的服務，但只有4%達到了預期效果；58%的企業表示對策劃公司提交的方案滿意，但在執行3個月后，這一比例下降到6%；36%的企業老板表示，付了幾十萬，買回來一大堆文字圖片，執行后才發現，這些東西都是一堆廢紙。
房地產策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據不同的實際情況對工作側重點進行調整。以產品初步策劃為例，常規的程序包含：市場調研資料的整理分析、項目背景分析、項目SWOT分析、項目機遇和特有資源梳理、項目資源因子分析及細分市場對照、項目定位（產品定位）、目標市場定位（客戶定位）、經典案例的引用展示等。對于商業地產的初步產品策劃側重于項目定位，而住宅地產則側重于目標市場定位。
對于房地產策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項目的全程運營出發，講求產品、策劃、傳播、通路、執行之間的細節完美，使得企業在戰略平臺上不會出任何差錯，在戰術運用上也會詳略得當，在營銷組合上更會出奇制勝，打造完善的營銷平臺和完整的戰術體系。
房地產業進入整合期，良好的策劃能增強房地產企業的競爭力，規避項目開發經營中的不利因素，提高企業的競爭能力，在日益嚴峻的商戰中創造利潤，贏得生存。
參考文獻
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房地產論文13
【關鍵詞】新經濟時代 房地產開發 管理
【摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經濟時代房地產開發企業管理進行了深入探討。
房地產開發具有投資數額大、風險系數大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發都是一個系統工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發還是小區綜合開發，都要經過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業管理，每一環節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業人士完成。這要求房地產開發企業不斷加強管理，成立各個事業部，去完成各個階段的任務。
1可行性研究是房地產開發的先決條件
在做出投資決策前，先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。
2項目建設全過程的管理。
2.1建立項目品質管理體系
（1）進行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些企業往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會影響整體效果。
（2）組織設計人員踏勘現場，提高對現場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。
（3）設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變為設計與預算同時進行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化，而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節省項目的造價。
（4）組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。
（5）合理安排設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
（6）通過合同明確規定設計的職責，規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。
2，2建立完善的進度計劃管理體系
（1）設計報建進度計劃：主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；
（2）施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃；
（3）施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨文秘站：計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；
（4）配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2.3建立完善的項目投資管理體制
（1）建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
（2）工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；
（3）銷售費用：銷售營業、售樓中介費、廣告宣傳費等；
（4）財務費用：貸款利息、資金運作利息等。
（5）工程計量控制；主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的`工作，這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識。此外還應做到：
（1）了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。
（2）要參與材料設備的定貨洽商，據市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產公司可以委托有資質的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
（3）建立完善的合同管理體系。在項目的開發實施工程中，開發公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。開發公司通過合同對各單位進行監控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。
（4）組織對各單位的協調工作。開發公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監控方式，但開發公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來，監理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開發公司應著重在對設計的監控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。 （5）負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。
（6）負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
（7）組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。
3房地產企業必須重視品牌發展戰略
當前，我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。
決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹立創新意識，在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。
4高素質人才至關重要
新經濟時代的市場競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發，是新經濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發，是新經濟時代的客觀要求。但在大多數房地產開發企業的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區：
（1）人力資源管理者的素質低，管理理念落后。許多企業的領導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業管理中的核心地位。
（2）缺乏完善、科學、規范的人力資源體系。沒有從開發人的能力的角度，制定出符合企業未來發展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。
（3）人力資源開發工作不力。一般來說，人力資源開發是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經濟時代，針對人力資源開發出現的新問題，只有采取新的人力資源開發方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會經濟生活較以往已發生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業的奮斗目標和員工的個人目標相結合，從而讓員工同企業一起成長，使員工能夠分享企業成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創新，敬業敬職。
第三，建立科學嚴謹的員工培訓體系，真正實現由傳統企業向學習型組織的轉變。在新經濟時代，企業人力資源的開發應著眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協調和團隊合作精神等。
第四，營造良好的企業氛圍，加強企業文化的建設。企業文化是全體員工衷心認同和共有的企業核心價值觀，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經濟時代，企業人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養人為核心的企業文化，才能集聚人才，從而在經濟競爭中成為贏家。
5結語
房地產開發是一項風險較大的系統工程，房地產企業只有精心策劃，規范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領市場，才能實現既定目標。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強企業的競爭力，贏得主動；才能有效地整合房地產項目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等，使之形成一種前所未有的優勢
房地產論文14
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進行是需要成系統的來規劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專業性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會因為各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統才能順利有效的實施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復雜投資對象，在任務需要的時候成立一個成本管理小組，領導負責項目中涉及到的成本方面的工作進行指導、監督和管理。當然公司可以有目的的去培養一批精干的成本管理人才，及時了解項目開發的新的發展狀況，這就是公司內部的人才優化，這樣公司在項目發展過程中能夠計劃精湛的向前進行。
2工期的管理
房地產的開發是需要多方面的協議、合同等協調來整合而成的，在這個漫長而復雜的工程里，工期的規劃和管理是很重要的。因此，將時間優化，有利于房地產企業工作的順利有計劃的展開。房地產在開發土地前要進行各類的手續辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優化后的工作布局里，優先進行重要的不能延期的工作，優化資源配置，明確工作中的關鍵及重要的步驟，并且對其特別關注，使其順利高效的進行，當然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產生是使得項目開發得以開發進行的重要依據，它能夠同步的反映項目的進行情況，因此對合同系統的管理會幫助項目有序的進展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進行合理的分類，統計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當做記錄進度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進一步保障的.措施。
4質量的管理
像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業，質量是其企業立足之本，也是企業長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發揮員工的團體效應，激發員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優。當然后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產企業，為了讓顧客滿意，企業的服務質量也應該到達高水平，這樣企業競爭力又可以提升。
5現場管理
房地產業的施工中危險系數比較大，發生危險的可能性也非常大，企業在施工期間應當有專門的安全員，來實地監督管理工作人員的安全，施工現場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發生。同時施工現場的物流管理也非常重要，施工現場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質量都有很大影響，因此需要一定的人數來聯系聯絡和督促物流的順利展開。為了保證現場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發生，工地現場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結匯總，然后企業可以根據登記情況對工地的原材料進行相應的補貼以及增添相關的材料，使得施工現場有條不紊的進行建設工作。以上現場管理可以成立一個現場督查小組，彼此協作分配任務，不斷地商討最優的管理方案，監督施工工作，定期定量定質的完成。
6總結
房地產企業為了使投資項目理想的完成，需要來自不同領域的專業性人才來共同策劃項目的開展，使其在最好的品質下，快速高效的完成投資項目。房地產公司需要有一個專門的項目管理機構，利用系統工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產項目建設的全過程，指導管理項目實施計劃，讓企業有充分準備應對國家宏觀政策，比如國家的某項利民可持續發展政策，就很可能阻礙企業投資項目健康，可持續的進行型難過下去，所以，項目管理優化的研究不應停止，應當與時俱進。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產論文15
【摘要】隨著經濟與社會的快速發展，我國房地產行業實現了較為長足的進步，房地產管理的體質改革與信息化建設就是這一進步的最直觀體現。在本文就房地產管理信息化建設展開的研究中，筆者深入分析了安徽省六安市房地產管理信息化的實踐經驗，并提出了更好開展當地房地產信息化建設的建議，希望這一內容能夠為安徽省六安市房地產行業的更好發展帶來一定啟發。
【關鍵詞】房地產管理；信息化建設；實踐
隨著近年來信息化技術的快速發展，信息化建設早已在我國各行各業中實現了廣泛應用，我國經濟發展的重要支柱房地產行業自然也不例外。對于我國房地產行業來說，房地產管理信息化具備著提升房地產管理運作效率、增強房地產管理決策應變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產行業中，正是本文就房地產管理信息化建設的實踐展開具體研究的原因所在。
1房地產管理信息化建設的必要性
為了能夠較高質量完成本文就房地產管理信息化建設展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設的必要性，而結合相關文獻資料與安徽省六安市房地產管理信息化建設的經驗總結，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實現行業的更高質量監督與規范、更好服務于行業的宏觀指導三個方面。
1.1提升管理水平與效率
對于我國房地產管理部門來說，房地產項目開發、測繪、產權產籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經濟與社會的快速發展，房地產部門職能范圍呈現出不斷擴大的趨勢，這就使得傳統管理方式已經不能滿足我國房地產相關行業的各類需求，這也是近年來我國房地產管理信息化建設取得較為長足的進步的原因所在。而隨著各地房地產管理信息化建設不斷取得成果，房地產管理部門工作人員的綜合水平也實現了一定提升，依托房地產管理信息系統平臺實現的各類信息錄入與查詢也使得該工作實現了本質性升級，房地產部門的管理水平與效率自然因此實現了較好提升[1]。
1.2實現行業的更高質量監督與規范
房地產管理部門的日常工作本身具備著管理環節多、審批程序復雜、公眾負面反應大等特點，而這些特點的存在就使得傳統的房地產管理工作往往不能較好發揮自身效用，但在房地產管理信息化建設的支持下，這一現狀出現了較大變化。在房地產管理信息系統平臺的支持下，各類房地產管理信息能夠公開、透明的傳達給公眾，房地產管理工作的程序化與流程化程度也將實現較好提升，這自然使得房地產管理的更高質量監督與規范得以實現。此外，房地產管理的信息化建設還能夠實現職能范圍、辦事流程、相關法律法規的公開化，這對于房地產管理部門的效率與信譽度提升、公眾辦事時間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。
1.3更好服務于行業的宏觀指導
除了上述幾方面外，房地產管理信息化還能夠更好服務于行業的宏觀指導，而這一指導的實現主要是由于信息化管理系統平臺能夠及時準確反映房地產行業的各類信息，這自然為房地產管理部門的相關決策提供了有力數據支持，依據國家近年來出臺的“動態預警預報系統”房地產供求狀況展示功能所實現的宏觀指導就是這一認知的最好體現。此外，房地建筑節能圖1信息化管理系統平臺圖2新建商品房網上備案子系統流程圖產管理信息化還能夠實現業務工作成本降低、業務管理錯誤減少，這自然使得房地產管理部門的工作能夠在信息化建設的`支持下實現更好展開[3]。
2安徽省六安市房地產管理信息化建設現狀
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產管理信息化建設作為研究對象，而在對該市房地產管理的代表性部門進行實際調查后，筆者發現該市信息化建設已經取得了一定成果，信息化管理系統平臺也已經全面應用于該市房地產管理工作中，圖1為該市信息化管理系統平臺的總體結構，結合該圖我們能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產管理信息化建設所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統平臺中我們不難發現，該平臺涵蓋了數個子系統，這里筆者以商品房網上簽約子系統為例，圖2為新建商品房網上備案子系統流程，在這一結合商品房網上簽約子系統的流程應用中，以往需要耗費房地產管理部門與民眾大量時間的業務在這一信息化建設的支持下實現了短時間完成，結合這一流程我們就能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產管理信息化建設的優越性[5]。
3更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議
結合上文內容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產管理信息化建設所取得的成果，不過在筆者的實際調查中發現，安徽省六安市房地產管理信息化建設中存在著信息化管理隊伍建設落后、各子系統之間關聯程度不夠、信息孤島現象嚴重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當地房地產管理部門職能的發揮，為此筆者結合相關文獻資料與自身實際調查，就更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議進行了詳細論述。
3.1創造良好的信息化建設管理環境
對于六安市房地產管理信息化建設來說，想要實現這一建設的更好展開，當地政府就必須為這一建設工作提供良好的信息化建設管理環境，加強軟硬件環境建設是當地政府必須落實的措施。對于軟件環境建設來說，當地政府需要以《物權法》、《房屋登記辦法》等法律為依據，通過發揮自身引導作用為六安市房地產管理信息化建設提供制度與輿論支持；而對于硬件環境建設來說，當地政府需要加大對當地房地產管理信息化建設的資金投入，同時聯合相關公司參與信息化建設，這樣就能夠為六安市房地產管理信息化建設提供有力支持[6]。
3.2建立標準規范
為了能夠給予六安市房地產管理信息化建設更好的支持，當地房地產管理部門還需要建立自身業務相關的標準規范，即房地產管理業務的內容標準、流程標準、時限標準以及技術標準。當然我國住建部早已發布了行業規范標準，不過受針對性不足、數據接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產管理信息化建設對于這類標準的實施并不是很理想，為此當地房地產管理部門必須予以標準規范建立與應用的較高關注。
3.3建設統一的信息管理平臺
雖然六安市房地產管理信息化建設實現了信息化管理系統平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務、審計等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發揮，為此筆者建議房地產管理信息化建設向網絡平臺、數據中心、業務流程、身份認證的統一方向發展，這樣才能保證房地產管理部門更好為民眾提供服務。
3.4做好信息化管理人才隊伍建設
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產管理信息化建設，當地房地產管理部門還需要做好信息化管理人才隊伍建設，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓力度、建立良好的人才激勵制度是當地房地產管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產管理信息化建設就將實現更好展開。
4結論
在本文就房地產管理信息化建設實踐展開的研究，筆者詳細論述了房地產管理信息化建設的必要性、安徽省六安市房地產管理信息化建設現狀、更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議等內容，而結合這一系列內容我們就能夠較為深入了解房地產管理信息化建設的重要性，希望這一認知能夠為相關從業人員帶來一定啟發。
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