房地產論文精華【15篇】
在學習和工作的日常里，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是探討問題進行學術研究的一種手段。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編幫大家整理的房地產論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產論文1
本文旨在分析房地產企業的目標成本管理，以目標成本管理與傳統成本管理的區別為切入點，簡要分析了應當如何建立房地產企業目標成本管理方面的要點問題，繼而在此基礎上，探討了房地產企業目標成本管理的運用與調整，以供讀者參考指正。
房地產屬于高利潤的行業范疇，但是在政策的宏觀調控之下，其利潤空間不斷被擠壓。為了適應市場的發展趨勢，擴大經濟成果，必須要實施目標成本管理，準確定位目標利潤，有選擇性地降低經營成本，全程落實，統籌兼顧，對出現超付或者未付差異的環節重點彌補與調整。
一、目標成本管理與傳統成本管理的醫別分析
所謂的目標成本管理，即是一種在企業既定的經營目標的基礎上，分解目標成本，綜合考察評價的系統工作。其核心為管理，手段為核算，目的為效益，著眼于事前測定、事中控制、事后考核三個方面，旨在實現少投入，多產出的經營目的。其與傳統成本管理的最大匳別在于：目標成本管理確定成本目標的方法是“市場價格-期望利潤”，價格視市場競爭情況而定，目標利潤則視行業財務狀況而定。傳統成本管理確定成本目標的方法是“成本+利潤率=產品價格”，難以貼近市場的需求，在應對市場競爭方面缺乏靈活性，判斷有欠準確。
二、建立房地產企業目標成本管理方面的要點問題分析
1.明確項目目標成本建立的時間節點房地產企業需要根據項目進行目標成本的設計工作，某一個具體的項目即是目標成本的實際核算對象。目標成本具備顯著的預測性特征，建議以設計方案作為時間節點的設定參考，因為既定的施工圖紙與設計方案原則上不會出現大的變動，以其作為目標成本管理的時間節點會相對準確一些。基于控制前期費用的重要目的，允許在項目立項之時便設定目標成本，然而在后期需要及時調整。
2.建立反映市場變化與成本策略調整的機制當前，我國政府部門對房地產行業的宏觀調控力度持續加大。在此背景之下，市場也必定會出現相應的變化。整體而言，我國的房地產行業呈現出“剛性需求”的特征，然而在國家宏觀政策的調控之下，必須要建立并完善的能夠反映市場變化與成本策略調整的機制，以合理規避因市場變化而產生的成本風險。
3.設定目標成本
在土地正式掛牌拍賣之前，開發部門基本上能夠以規劃條件為參考，預判出土地的費用。房地產企業拿下土地使用權之后，預算部門必須要參照項目的設計與施工方案計算并設定工程的成本，財務部門需要對包括利息支出在內的財務費用進行合理的預測，而銷售部門則主要負責在市場實況的基礎上對項目所能帶來的經濟效益進行合理的預測，繼而對銷售費用進行預測。打造完善而系統的項目成本預測體系，確保所設定的目標成本和房地產企業會計核算科目維持一直，以開發成本為總綱，下設土地稅費、前期費用、基礎設施費、配套設施費、建安工程費、間接開發費等子目錄，隨后把所預測得出的目標成本全部進行分門別類處理，詳細地記錄到目標成本管理文件當中。
三、房地產企業目標成本管理運用與調整的重要性分析
1.運用目標成本管理
（1）目標成本管控主要由工程預算管理部門負責，工程預算管理部門針對工程款的支付情況進行全面的審核。每筆工程款項在支付之后，工程預算管理部門均需要把該筆資金款項詳細地記錄到成本模塊或者是關系軟件系統當中去，其主要涉及的資金款項包括配套設施費、建安工程費、基礎設施費用等。
（2）前期工程費的錄入工作主要由前期開發部門完成，而財務部門則主要負責財務部門以及管理費用的錄入，同時完成會計核算的相關工作，分別記錄到相關的科目當中去。
（3）各個部門均需要對實際錄入成本進行全面的對比，找出目標成本與費用累積金額的實際差距，明確實際成本是否大于目標成本，如是，則需要找出具體的原因，重新對目標成本進行調整，但是前提是房地產企業的管理階層一致同意。
（4）完成項目的結算工作之后，成本管理工作人員將實際結算成本和目標成本進行綜合性的對比分析，繼而根據對比分析的結果評估成本管理工作人員的業績，對相關的開發經驗進行總結深化，幫助發現成本控制當中所存在的部分問題，進而反映出企業經營管理的.漏洞所在，完善房地產企業內部的管理制度。
2.調整目標成本
作為動態性質的成本模式，目標成本應當根據國家政策的調整以及市場形勢的變化進行科學而合理的調整。筆者將在下文以開發進度為參照，就房地產企業的目標成本調控進行簡要的分析。
（1）房地產企業在通過合法的手段以及程序取得項目的開發權之前，必須要根據土地拍賣的具體條件進行項目成本預測，例如土地面積、土地容積率等，與市場的情況緊密結合，在對銷售進行預測的基礎上完成利潤預測的相關工作，最為可靠而準確的預測主要有相關稅費與土地成本兩點。
（2）拿下項目的開發權之后，落實項目的立項工作，在立項的基礎上進行更深層次的成本預測。因為該過程的土地成本已經基本確定下來，原則上不會出現太大的變動，所以關于前期行政規劃費用的預測結果是比較準確的，可信度較高。
（3）確定設計方案之后，進行項目的配套費用、建安費用、基礎設施費用等的二次預測工作。一般而言，施工圖紙與設計圖紙存在微小的差異是合理的，但是同樣需要進行成本預測調整。在項目的開發期間，以實際發生的成本為指標，控制目標成本預測。若引起實際成本大于目標成本的因素具有不可預見的特征，并且無法避免，那么可適當對目標成本進行調整，使其與實際成本相吻合。
（4）成本效益原則是成本控制需要重點考慮的因素，實際上并非全部的成本差異以及成本變動均需要對目標成本進行調整。筆者認為，進行目標成本調整需要滿足如下的幾點條件：設計方案發生較大的更改與變動；整個市場形勢出現明顯的變化，具有危及房地產企業經濟效益的可能性；房地產企業自身所設定的成本調整范圍被突破。一般而言，成本變動的幅度介于成本預測比例的5%-8%之間可不進行調整，大于8%才進行調整，有助于保證房地產企業的目標成本管理相對穩定，避免造成意料之外的損失。
四、結語
綜上所述，筆者在此提出自身的觀點：房地產企業目標成本管理在對成本實現有效控制的基礎上，還可以起到兩點非常重要的作用，一是鑒于房地產企業的開發周期比較長，工程款項完全結清的難度也相對較大，采用目標成本管理方法，在成本與收入的配比原則之下，目標成本預測的結果準確可信。二是房地產企業可借助目標成本管理對土地增值稅清算的金額進行綜合預測，防止出現“先征后退”的問題。簡而言之，房地產企業實施目標成本管理，有助于提高企業的經濟效益，強化管理人員的成本控制意識，增強企業的市場競爭力。
房地產論文2
摘要：任何財務活動，都是以資本增值為根本目的的。財務風險管理的目標，就是要防范價值的不穩定性，控制不利結果的產生。對于投資性房地產的資本增值之路，是一個利益相關的鏈條，首先，經濟發展的大趨勢及經濟環境，影響到個人收入及工商業利潤；個人收入與工商業利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產凈收入的主要原因；房地產的凈收入決定了投資性房地產的市場價值。由此可見，現有的經濟發展趨勢的變動，將對投資性房地產的價值產生直接的影響。與居住性房屋相比，經濟趨勢的改變將對投資性房產在短期內早晨較大的沖擊。
關鍵詞：投資；財務風險；房地產
一、建立投資性房地產財務風險管理體系
第一，建立完善的信息系統，規避風險。對于企業投資者，要了解自己所處的投資環境，要持續、廣泛地收集與企業投資有關的信息，包括內部信息及外部信息。處理收集來的各種數據，在對歷史數據的分析中預測未來發展，數據信息盡量詳細，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數據庫，來對風險起到預測的作用。對于個人投資者，如果獨立處理信息，承擔的成本過高，這就要關注相關機構或部門發布的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項目情況，建立起評估風險的管理系統，利用有效的風險管理工具，對房地產投資的風險進行定性分析，定量與定性相結合，為監控提供條件，以備做風險決策。第三，根據風險評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財務構成建立起風險防控系統。采取綜合的分散風險、回避風險、轉移風險和自擔風險的措施，多渠道避免風險的產生。
二、投資性房地產財務風險度量
通過建立風險模型或計算相關指標，從量上對識別風險作出評估，這就是風險度量。財務預警系統，是為避免風險作出的決策提供科學依據的。為表現風險存在的程度，就要依據度量指標。如何選擇自己的度量指標，就顯得相當重要。投資性房地產不同于居住性房產，其對經濟環境的變化依賴大，敏感性強。投資者能夠從宏觀上把握經濟指標，對風險進行規避。與此同時，財務風險的度量最終要依賴與對各項財務指標的分析和運用。由此，我們將從財務指標和經濟指標兩個角度來建構投資性房地產的財務風險框架。
（一）經濟指標。
有許多指標可以用來描述房地產狀況。如租金、交易額、價格、租金增占率、空置率等。這些指標可以表明房地產業的大環境，這些統計數據也相當容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產的循環規律，作為財務風險的度量指標，筆者認為，空置率更能體現出最優量化指標。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項目的“穩定使用率”。“穩定使用率”是項目啟動后年度使用率的概念，也是評估項目是否可行的一個重要因素。
（二）財務指標。
資本增值是財務風險管理的根本出發點。財務風險管理的目的是減少損失，多獲回報。這些都要由現金的流動來反應，現金，是資本，也是報酬。因此，現金流量就是財務風險管理的基礎。作為物業持有者，投資性房地產現金流量分析較為科學的是股權現金流量法。流入量和流出量都是現金流量，投資性房地產的投資成本（現金流出量）主要包括建造成本或購買價格（初始投資），而投資回收（現金流入量）包括稅后處置收入和稅后現金凈流量。
三、投資性房地產財務風險控制
（一）投資前的準備工作。
房地產的經營狀況如何與投資前的`準備工作密切相關。因此財務風險控制將資金的準備情況作為一項基礎內容。這項工作主要包括兩個主要方面，一個是做好市場分析，另一個是做好資金投入的切點。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進行分析。市場分析的內容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準備；市場的真實需求及客觀環境。對于投資性房地產，市場分析建立在供求關系的基礎之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費的主要群體的消費水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據地域特點決定投資性房地產的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點。房地產的投資環境存在循環性的特點，利用其市場景氣情況的循環階段，判斷正確的切入點，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現形式，房地產的投資環境的循環情況就是周期性波動，供求關系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價格及空置率都決定了房地產投資的收益和風險水平。也就直接影響房地產財務投資的成敗。
（二）持有期間的財務風險控制。
房地產投資者在持有物業期間，在關注房地產景氣循環及其周期的基礎上，要根據不同階段的市場情況不斷調整經營策略，在微觀上，根據指標的預測系統，做出財務預警，定位風險根源。在前文對房地產的景氣循環做出分析的基礎上，我們分析了投資性房地產由此受到的影響及應該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們如何制定合理的措施，根據財務的指標預測系統對風險作出防范。在財務系統的數據分析庫沒有風險指向的情況下，我們可以對所持物業繼續投資以期更高回報，如果數據分析顯示潛在警情的存在，投資者應逐層分析財務指標，分析問題，解決問題。一般情況下，有四項監測指標標明預警指標。租金回報率、營業凈收入、租金營業凈收入、應收賬款。租金和營業凈收入決定了租金的營業凈收入。租金和營業費用由決定營業凈收入；租金與房產價值決定租金回報率；客觀環境決定房產價值，不與物業經營發生直接關系；欠租損失影響應收賬款，在分解的狀態下，租金和營業費用是經營預警的決定性因素。由此分析，控制經營風險的基本方法就是降低營業費用、增加租金。投資性房地產尤其特殊性。小散戶投資者和個人投資者的風險控制手段在于防范，企業或長期持有物業的投資者的風險控制在于整體經營和規劃。由此，投資性房地產對經濟趨勢的依賴度與敏感度都強于自用居住性房地產。因此，要充分考慮當前的經濟趨勢，來對投資性房地產進行風險管理，以規避風險，獲得盡量大的收益。
房地產論文3
摘要：“營改增”是20xx年經國務院批準，由財政部和國家稅務總局聯合頒布的稅收改革政策。這一政策自推行以來在國內已取得了良好的成績，并刺激了房地產行業在稅收籌劃以及財務管理方面的改革。本文圍繞“營改增”對房地產企業生產成本產生的影響、“營改增”對房地稅收的影響、“營改增”稅收政策下房地產企業的應對策略三個方面展開討論，對營改增對房地產企業稅收的影響及解決對策進行了分析，并提出了一些理論建議，希望能夠對今后房地產企業的稅收控制工作提供一些理論建議。更多建筑科學論文相關范文盡在職稱論文發表網。
關鍵詞：房地產企業論文
在“營改增”稅收政策的推出，國家對房地產企業的稅收調控力度逐漸增強，房地產企業應在確保自身利益不受損的前提下作出相應的調整來適應“營改增”的要求。營改增稅收政策對于我國的房地產企業來說，產生的影響主要體現在生產成本以及房地產賦稅項目方面，因此房地產企業的改革工作也應圍繞這兩點出發，做好房地產生產過程中的成本控制，對物料實施稅收策劃等，通過這些措施來實現房地產企業的持續發展。
一、“營改增”對房地產企業生產成本產生的影響
(一)影響房地產建筑材料的采購
建筑材料采購是房地產運行過程中最基本的工作環節，這一環節中需要采購的物料不僅包括水泥、鋼筋、混凝土等建筑主體材料，還包括鐵釘、螺絲等小型建筑用材。一般來說，建筑主體結構材料通常采購于一些規模較大的正規企業，這些企業能夠根據企業需求開具增值稅專用發票，而小型建筑用材往往采購于一些小型店鋪或企業，很少能夠開具正規的增值稅發票，這一問題導致房地產企業在該環節無法扣除增值稅進項，從而間接增加房地產企業的生產成本。另外，即使房地產企業可以順利取得發票，但根據我國目前的稅法規定，鋼筋、混凝土等建筑主體結構材料必須繳納17%的增值稅。這一影響在很大程度上決定了我國房地產企業必須盡快投入改革工作中，以此來適應營改增稅收制度的需求。
(二)影響房地產企業的人力成本
從目前我國大部分房地產企業的情況來看，建筑企業使用的建筑人力資源基本來源于農村。這些農民工雖然能夠較好地完成建筑工程項目，但是與其他類型的勞動人力資源也存在一定的差異，他們的穩定性通常較低，而且沒有專門的勞務中介企業進行管理，導致建筑工人的施工成本被包含在總包成本中的，建筑公司會將此成本轉移給開發商。
二、“營改增”對房地稅收的影響
根據我國稅務法律法規，房地產企業需要繳納的稅收又兩大類構成，分別為土地增值稅與企業營業稅。這兩種稅收的性質同屬于價內稅，根據房地產企業的行業特征，他們在稅收過程中很容易產生重復征稅的現象。房地產行業本身就包含諸多建設環節，項目進度的情況也會引起行業賦稅率的增加，最終導致房地產企業的稅收總額增加，運營成本上升。對我國稅法進行仔細研讀后可以發現，增值稅與營業稅之間具有根本的區別。增值稅從性質上來看是一種價外稅，這一類型的稅款在收繳時還應將上層企業已繳納的稅收進行扣除。由此可見，在“營改增”稅收制度落實后，稅務人員就能夠將上層企業繳納過的增值稅進行扣除，從而避免重復征稅現象的發生。
三、“營改增”稅收政策下房地產企業的應對策略
(一)對營改增稅收制度進行深入學習
營改增稅收制度在國內已經推行了很長一段時間，隨著時間的推移，我國房地產企業都相繼落實了對營改增稅收制度的學習工作。對于房地產企業來說，應通過培訓措施來提高企業員工對稅收知識的了解，使企業中每一位員工都能意識到企業稅收的重要性，要求員工在每一筆企業開支項目中都注意開具發票。針對增值稅建立內部管理體系，明確相關的工作責任，積極應對營改增可能帶來的風險。提升企業財會工作人員的專業素質及職業素養，組織參加營改增制度的相關培訓，預防在房地產企業內部出現偷稅漏稅的現象，確保企業的健康蓬勃發展。
(二)對房地產開發成本展開稅收策劃
房地產企業在項目開發時需要花費較長的時間，不僅要對建筑用地進行篩選與對比，還需在短時間內采購齊全所有的建筑原料。若房地產企業在這一段時間內能夠對后續各個環節的成本展開分攤處理，也就可以實現工程各個環節中的增值稅分攤，從而為房地產企業節省不必要的開支，降低生產成本。因此，在營改增改革背景下，房地產企業應針對稅務籌劃工作設置專門的崗位，負責對開發成本進行整體的預先策劃，針對房地產企業運行過程中每一個環節的稅收支出項目進行具體地分析，尋找出有關稅收分攤的有效措施。
(三)對房地產建筑物料展開稅收策劃
房地產企業的稅收籌劃還應覆蓋建筑工程中的物料采購工作。中國國內市場在長期發展下已邁入了嶄新的市場經濟體制，在這一體制中，買房的地位以及功能上升，房地產企業在購買建筑原料時為了使指出稅款減少，可以使用招標的方式來購買建筑材料。在招標采購過程中，首先必須要求原材料供應商必須具有開具增值稅專用發票的能力，并在此基礎上進一步提出價格與質量方面的要求，最后對所有原料供應商的'資質、能力進行綜合比對及篩選后作出最終決定。
(四)對房地產營銷模式展開稅收策劃
此外，房地產企業必須意識到在房地產營銷環節中也會涉及到稅收問題。房地產工程建設完成后需要向客戶出售，當有客戶購買時，房地產企業需要根據房產本身的出售情況來繳納相應的土地增值稅。房地產企業所繳納的土地增值稅會隨著房地產售價的升高而增加，因此房地產也應通過調整樓盤營銷模式來實現銷售環節繳納稅收金額的降低，從而提高房地產企業的營業利潤。一般來說，針對房地產銷售模式的稅收規劃是將整個銷售過程分為房地產銷售與房屋建筑裝修兩個部分。通過這種方式，房地產企業需要繳納的稅款范圍可以被擴大，因此相應的增值稅也可以相對減少，有效實現了房地產企業在房屋銷售環節中的繳稅金額。
(五)對房地產企業的勞務支出展稅收策劃
一般來說，房地產企業的勞務支出工作主要按照兩個方面展開，首先是房地產企業在工程建筑過程中使用的建筑勞工支出;其次是房地產企業普通員工的勞工支出。通常情況下，勞務支出的稅收款必須由勞務企業來繳納，若在此過程中能夠獲取增值稅發票，那么在后續的經營銷售環節中就不需要再次繳納勞務支出稅款，使房地產企業在此方面的成本大大降低。因此房地產企業應從正規的勞務管理機構中挑選合適的人員加入工程建筑工作中。另外，房地產企業在自身經營過程中對于內部員工的選取也應符合法律程序，選擇具有相關資質的工作人員。在這種人員招聘模式下，房地產企業在勞務方面的支出可以大大減少，在后續的企業生產銷售過程中不必再為自己使用的勞務人員繳納相應稅款，有效節省房地產企業在勞務支出上的稅收成本，為企業帶來更多的經濟效益。
四、結束語
綜上所述，營改增稅收政策的頒布與推行對于我國房地產企業來說具有極大的影響，它給房地產行業帶來挑戰的同時，也為其提供了一次改革的大好時機。房地產企業應充分把握好營改增改革所帶來的機遇，加速自身改革進程，努力適應營改增所提出的各類要求。營改增稅收制度對房地產企業所產生的影響涉及了很多方面，因此房地產企業的改革工作也必須以房地產事業的所有基本環節為依托，對房地產企業的稅收方案進行合理策劃以及調整，盡可能降低房地產事業的稅收成本，為企業創造更高的經濟效益。
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房地產論文4
摘要：在我國社會經濟體系中，房地產經濟是最重要的組成部分之一，房地產經濟與市場經濟有著密不可分的聯系，只有保證地產經濟與市場經濟能夠協調發展，才能對我國經濟發展產生積極的影響，促進我國經濟發展目標的早日實現。文章對房地產經濟發展與市場經濟發展的關系進行分析，發現房地產經濟與市場經濟協調發展中存在的問題，探討有效的解決對策，促進房地產經濟與市場經濟協調發展的實現。
關鍵詞：房地產經濟；市場經濟；發展；協調
房地產經濟是我國經濟發展的關鍵環節，只有保持房地產經濟處于良好的發展狀態，才能促進我國經濟快速健康發展，一旦房地產經濟無法保持良好的發展狀態，就會對經濟發展產生一定的阻礙作用。只有保證房地產經濟與市場經濟的協調發展，才能夠促進我國經濟水平的迅速提高，具有十分重要的意義。因此，我們必須采取有效的措施，實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。
1房地產經濟與市場經濟的關系
1.1房地產經濟的發展可以帶動基礎性市場需求
在房地產經濟的發展中，如果建設一定數量的基礎公共設施，就可以有效的轉變市場中立民眾的消費需求與傾向，以提高基礎消費需求水平，有效的提高基層民眾的生活質量。此外，房產經濟的健康發展，還能夠有效縮小城鄉差異，提高我國城市化發展速度。因此，房地產經濟發展能夠帶動基礎性市場需求。
1.2房地產經濟的發展可以帶動周邊行業的發展
房地產行業屬于服務行業，其具有一定的先導性特點，這一行業的涉及范圍較廣，并且業務內容相對復雜，其發展狀態與周邊的各個產業息息相關，這些周邊產業中包括建筑材料生產、化工生產、冶金材料生產、電力、運輸以及水利行業等。在房地產行業不斷發展的過程中，行業經濟效益持續提高，就會在一定程度上帶動其他產業的發展。
1.3房地產經濟的發展可以促進市場經濟的穩定發展
房地產經濟能拉動現代市場經濟的穩定增長，房地產經濟的健康發展，可刺激市場經濟建設事業目標的順利實現，為我國宏觀性國民經濟建設的健康推進提供支持條件。如果發生金融危機，現實市場經濟體制發生劇烈的波動性變化，這時如果房地產行業能夠保持穩定發展，能吸引家庭性資金要素，發揮對公開金融市場中通貨膨脹問題的抵御與緩解作用，保證國民經濟建設平穩進行。
2房地產經濟與市場經濟發展的問題
2.1沒有確定與節能環保相關的長期發展方向
在目前的.發展階段，在我國社會經濟不斷進步的同時，人們的環保意識也正在不斷提高，以節能環保為基礎的長期發展，逐漸受到了各行各業進行發展規劃時的關注重點，房地產經濟的發展與環境保護的開展之間存在著一定的聯系，在進行節能環保時所獲得的能源消耗水平，能夠對市場經濟的發展產生積極的影響。在進行房地產開發工作的同時，需要消耗大量的林業資源、土地資源以及各種不同的能源，如果能夠在開發建設過程中應用環保性的建設材料與建筑結構，就能夠有效的提高房地產經濟發展過程中的環保性，實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。但是，我國大部分的房地產企業仍未確定與節能環保相關的長期發展方向，在一定程度上阻礙了房地產經濟與市場經濟協調發展的實現。
2.2商品房產價格與價值嚴重不符
在市場經濟的發展過程中，商品的交易價格必須遵循在商品本身價值上下波動的狀態，這是市場中進行商品交易的最基礎原則，只有確保交易過程中長期遵循這樣的原則，才可以建立健康的市場經濟環境，所有商品的交易都處于最佳狀態。但是，由于會受到各種主觀因素的影響，在我國目前的商品房交易過程中，供需關系存在嚴重的不平衡現象，直接造成商品房的交易價格要遠遠高于其自身價值，導致商品房交易市場無法遵循商品交易的最基本原則，對市場經濟的發展造成了不良的影響。
3促進房地產經濟與市場經濟協調發展的的具體對策
通過對房地產經濟與市場經濟的關系，并且找出房地產經濟與市場經濟發展存在的問題后，為了促進房地產經濟與市場經濟協調發展的實現，我們需要采取以下幾方面對策：
3.1有效的提高實現我國房地產行業發展轉型的力度
為了實現房地產經濟與市場經濟協調發展，我國政府及地方政府的相關部門必須采取積極有效的措施，大幅度提高對我國房地產市場的宏觀調控力度。在具體的工作中，必須要以我國房地產經濟的發展狀態為基礎，實行適當的市場交易規范與激勵性政策，對我國目前的房地產開發與施工企業進行正確的引導，確保它們能夠向著綠色經濟、低碳環保的方向持續發展，并且能夠為房地產經濟的發展提供完善的政策與足夠的資金支持，有效的促進我國房地產經濟的發展，由傳統發展模式向著低碳環保的發展模式轉型。與此同時，我國政府及地方政府的相關部門還需要根據我國房地產經濟發展的具體情況，實施有利于其發展的推動政策與相關規定，并且對房地產行業的發展進行全面的監督與鼓勵，使其建立綠色經濟的發展模式，積極的引進并應用先進的低碳技術與新能源技術，推動我國房地產經濟的發展。
3.2采取有效的措施加強對房地產市場的監控
為了實現房地產經濟與市場經濟協調發展，我國政府及地方政府的相關部門需要出臺專門的行業管理規范與監控政策，提高政府對房地產建議市場的監管與控制，站在宏觀的基礎上，有效的控制房地產經濟的發展方向，提高對房地產行業發展過程中所有細節問題的管理水平。與此同時，還要確定推動市場經濟健康發展的基本目標，嚴格控制房地產開發獲取貸款的基礎條件，房地產項目規模以及信貸模式等，為房地產經濟的發展創造良好的市場環境，從根本上防止房地產經濟泡沫的出現。
4結束語
總而言之，房地產經濟是我國社會經濟發展的關鍵環節，為了確保房地產經濟與市場經濟能夠協調發展，我們必須明確房地產經濟與市場經濟的關系，并以此為基礎，發現二者共同發展過程中存在的相關問題。根據這些問題的具體特點與實際情況采取針對性的解決對策，制定正確的發展方向，促進房地產經濟與市場經濟協調發展的實現。
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房地產論文5
摘要:房地產行業的市場營銷管理關系著一個企業的建設成功與否，也關系著一大批消費者住上放心房這個人生大事能否實現，做好營銷管理工作是一個對企業對群眾負責的重要工作。所以，房地產企業一定要解決現在行業內部存在的不利于營銷管理的問題，采取措施，完善營銷管理制度，把營銷管理做到更好。
關鍵詞:房地產企業;營銷;問題;管理
前言隨著房地產市場的競爭加劇，房地產投資的高風險開始凸顯，廣大的房地產開發商開始用理性的眼光看待市場營銷的價值。雖然房地產營銷方式趨向多元化，營銷服務已從注重表面趨向追求內涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規范有序，但許多房地產開發商對營銷的認識仍很膚淺，甚至由于對營銷內涵的理解偏頗導致營銷中的失誤。
1房地產營銷存在問題
1.1營銷就是銷售關于銷售與營銷，上個世紀上半葉就已經開始區分了。
簡單來講銷售是營銷的低級階段，營銷包含的內容更加廣泛和全面。什么是地產營銷?目前仍然有相當一部分企業認為地產營銷就是銷售房子。很多房地產公司的營銷部門從房子預售時才開始進入工作。但實際上，營銷應該從選地時就介入，設計什么樣的樓盤應該也是營銷部門分析市場后的結果，而不是設計部門單獨的事情。銷售完成后維護客戶滿意度，為后續開發做準備等等，都應與營銷部門相關。一些地產公司對營銷部門的職責界定只在銷售，前期和后期另外獨立分開。這使得一方面造成人力資本的浪費，另一方面造成信息阻塞，成本上升，決策缺乏必要的依據。問題最大的是在前期。很多公司忽視營銷部門在前期的重要作用，不做調查就直接找設計部門設計。房地產開發中“閉門造車”相當嚴重，關起門來討論幾天就直接下結論。結果建出的房屋，設計師、房產商自己怎么看怎么舒服，但到市場上去銷售卻不像想象中的那么順利，造成滯銷。
1.2先考慮自己，再考慮客戶
很多房地產企業高層把絕大部分精力都放在如何做好政府公關、銀行公關上面，而在真正應該關注的客戶身上投入太少。有兩種表現方式:(1)樓盤定位模糊。打開一些地產公司策劃報告，對消費者的描述充斥著“年輕上班族”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“即將結婚的年輕人士”等這樣千人一面的套話。相對于快速消費品業而言，房地產業對于消費者研究明顯缺乏深度。客戶買房子是一筆非常大的投入，其消費決策的環節、影響因素和時間都很復雜，非采用專業的消費者調研不可。但是很多房地產企業往往站在自己的立場上“為消費者著想”，甚至揚言“我們自有辦法能讓他們上鉤”;
(2)產品無細分。相當一部分企業僅對整體樓盤定位(模糊定位)，而對每種房型、不同樓層、不同朝向等等，僅以價格作為區分。房產消費與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的。作為營銷策劃而言，這其實是非常好的創意切入點。
1.3盲目模仿，缺乏個性
“地段、地段、地段”，這是房地產商成功的不二法則。可惜的是，有些企業一方面非常注重地段，一方面拿到地后又不好好研究地段。只要認真研究自己的地段，有針對性做好策劃方案，就會有創新，會有不俗的結果。但是很多企業缺乏新意，導致樓盤出來“山寨”味十足，既缺乏地段特色，又缺乏企業特色。
1.4銷售人員邊緣化
大的房地產企業是十分注重對銷售人員的培養的，但是一些小企業因為管理、資金、財務負擔等等問題，往往采取招聘銷售公司的方式進行地產銷售，即使有自己的銷售人員，也對其重要性認識不夠。表現在:①缺乏銷售管理。項目銷售工作中，資料管理無序，雜亂無章;人員管理無序，面對投訴沒有任何措施，亂給折扣使客戶失去信心不敢下定金;②歧視銷售人員。很多發展商并不把銷售人員視為自己公司的正式員工，傾向于用臨時的。某些發展商對銷售人員實施公司消息封鎖，在工程出現難點或出現不可抗力的影響時，不正面交代原因及處理辦法，使銷售人員盲目解釋，錯過溝通時機;③誤導銷售人員。某些發展商剝奪了銷售人員的知情權，對銷售人員錯誤引導，實為對客戶欺騙，造成購房人與發展商矛盾更加激化。
1.5媒體選擇無目標
在廣告方面有兩種極端:一是非常不重視廣告的作用，純粹以客戶拉客戶的方式進行;另一種是仗著財大氣粗，進行猛烈的廣告攻勢。多有“大炮打蚊子”的現象，浪費了大量財力卻收效甚微。在項目定位的基礎上，找到目標受眾最喜用的媒體才是關鍵。除了一些大眾媒體外，房地產營銷的小眾媒體也很重要。
1.6死抓概念炒作
賣概念是如今商業經濟的流行術語，而房地產界最是盛行炒作概念。什么“生態”、“區位”、“人文”、“智能”，“水鄉”、“歐陸風情”、“北美庭廊”等等，層出不窮。從市場營銷的角度來看，“概念”的確十分有效，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊性。但是房地產界炒作的概念過于雷同，反而失去了識別性和沖擊性。
1.7對工地管理的漠視
筆者受邀對某公司的在建樓盤進行考察后，發現在建樓盤的管理非常缺乏，完全就把工地的管理當成是建筑公司的事情，大好的做圍墻墻面廣告的機會白白給了街頭小廣告。這是資源的最大浪費，殊不知工地是樓盤的第一推銷員和樣板間，給潛在消費者以直接的刺激與信息。
1.8賣點無創意
“有創新才有市場”已顯得越來越重要。賣點是營銷工作中必不可少的，但縱觀房地產項目，都是“××水苑”、“××豪宅”之類的賣點，千人一面。認認真真研究地段，賣點才能“笑傲江湖”!1.9品牌建設無規劃很多企業現在開始重視品牌的建設，這無論對于消費者還是對于企業而言都是一件好事。建立統一的標識。部分地產企業居然還沒有正式的標志，這對于長期發展而言是非常危險的。建立一套完整的企業識別系統是品牌建設的初步，需要引起足夠的重視。企業品牌和項目品牌混淆。
地產營銷中的品牌概念包含了兩個概念，一個是企業品牌，一個是項目品牌。以萬科城市花園為例，萬科是企業品牌，城市花園是項目品牌。作為企業品牌，萬科給人的'感受是一個有實力、有創新能力、相對可靠的開發商;作為項目品牌，城市花園給人的體驗是有親和力的社區，有秩序的生活和安全的環境。做好產品，做出品質，走差異化的道路，是打造項目品牌的基礎，項目成功了，企業品牌自然就浮出了水面。
2房地產市場營銷中應注意的問題
2.1加強房地產營銷管理對地產行業的指導性作用
一個房地產企業在進行一個項目之前必須做好前期的準備工作，包括對市場的調查分析，環境的分析，項目所在地的人文理念的分析等等，這些都會直接影響到項目從初期建設到后期銷售的整體效果甚至是成敗。洞悉市場，分析當地房地產的行情，了解當地消費者的購買力、購買欲望、期望戶型、環境要求等等，通過這些宏觀和微觀的綜合調查總結出一個項目施行可行度參照表，給項目前期預測提供很好的理論依據，為后期銷售埋下關鍵伏筆，為整體項目的高收益和回報奠定基礎，這些都是地產營銷管理必須具備和考慮的。
2.2堅持誠實守信，樹立良好的社會信譽
房地產企業要講誠信，在客戶群體中樹立誠實守信的形象。重視客戶滿意度，在宣傳、銷售、簽合同，物業管理等各階段都要把誠信放在首位，不做超出自己能力的承諾。合同約定的條款不打折扣的兌現，如遇到特殊情況，應積極、妥善的解決。鑒于房地產行業的特殊性，誠信是企業長遠發展的立足之本，因為隨著市場經濟體制進一步完善和健全，市場經濟及信用經濟的觀念日漸深入人心，這就要求一切經濟活動主體必須遵循一種游戲規則。隨著我國住房制度改革的深入，開發商是否誠信已成為消費者尤為關心的話題。當前正處在信息時代，信息傳播非常快，講誠信、社會信譽好的開發商開發的樓盤會受到購房者的追捧。那些在施工中以次充好，在售房價格上“玩貓膩”，在售房面積上“短斤少兩”，在位置表述上“閃爍其詞”以及配套設施遙遙無期的房地產企業開發的樓盤，即使用再動聽的口號，再完美的方案，也難以打動消費者。誠信是建筑設計、施工、監理及物業管理等不同主體合作的前提，堅持以誠實守信作為行事準則，不僅是樹立企業品牌的重要內涵，更是維系房地產健康發展的重要因素，是房地產企業樹立品牌形象的必然要求。
2.3過硬的產品質量，有效的成本控制
產品質量是企業的生命線，營銷理論非常重視產品質量，從長期來看，市場營銷活動的成功都是建立在過硬的產品質量之上。建筑材料的品質、施工工藝、商品房面積等問題，已成為關注的焦點。強化企業內部管理，降低各個環節成本，才有可能給客戶更大的讓利空間，各種營銷策略應用起來才能游刃有余，發揮出應有的作用。嚴格控制成本是任何企業經營的基本方法和手段，建筑產品愈來愈趨向同質化，消費者對產品“同價同質”的思想會越來越濃，而提升房地產產品的性價比就會變得尤為關鍵。房地產低成本營銷并不是通過降低產品質量來實現，而是在保證房地產產品質量不降低或有所提升的前提下降低成本，以產品的較高的性價比來吸引顧客，并提升房地產企業的品牌。房地產市場的競爭將變得愈來愈激烈，而房地產企業品牌效應可以有效地減少房地產產品的推廣成本，從而達到降低總成本的目的，兩者相輔相成，互相促進。
2.4對市場進行充分調研，細分市場，做好產品定位
只有市場定位準確，銷售才能進展順利，進而資金流動順暢。動工前弄清楚“為誰建房”而不是房子建成后問自己“房子為誰而建”，“為誰建房”是房地產企業必須首先認真思考的戰略問題。因為“為誰建房”的準確回答直接影響到“怎樣建”和“建成什么樣的房子”。如果目標客戶定位不準確、不清晰，只會造成對客戶需求理解的含糊不清，因此，必須在進行充分的市場調研和熟悉客戶的基礎上進行科學的市場細分，以有良好發展潛力的細分群體為目標客戶;同時加強對競爭者狀況的研究，以防定位趨同。概念房產可謂是房地產市場細分的典范。如住宅與寫字樓復合形成SOHO，住宅、寫字樓、酒店復合形成商務型社區，住宅與體育復合形成運動型社區，住宅與學校復合形成學習型社區，住宅與文化藝術復合形成文化藝術社區等。
2.5注重推廣策略
有效的宣傳可以起到引導客戶需求，進而創造新客戶的作用。應進行如實宣傳，不能做過分的炒作，否則可能會適得其反，沖動型或盲目型的購買者已越來越少，他們很清楚自己真正需要的是實實在在的好產品。由于房地產的購買決策行為高度復雜，決策時間相對漫長，因而要求房地產的廣告信息不但必須詳細、準確、有吸引力，而且應該可重復接觸。
2.6加強房地產行業專業營銷管理人才的培養
一個房地產企業是否擁有一支高素質的營銷管理人才直接影響著企業在市場競爭中的地位和成敗。人才是競爭的關鍵，培養這樣一批專業的營銷管理人才，可以為企業從前期項目籌劃到中期項目建設再到后期項目銷售以及售后的綜合服務幾個方面為企業打造專業地產品牌，讓消費者看到的是專業、技術、誠信。營銷管理的人才培養應主要從敏銳的分析能力果斷的判斷能力和較強的風險防范意識和能力三個方面進行培養，只有擁有了這樣的銷售團隊，企業的業績才會逐步上升，提高企業的競爭實力。
3結束語
總之，房地產市場營銷是一個系統工程，市場經營活動紛繁復雜，營銷策略和手段各種各樣，在新形勢下，應深刻理解市場營銷理論，并按照市場經濟規律結合房地產特點把營銷理念有效的貫徹到房地產營銷實踐中。
房地產論文6
【文章摘要】
目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。
【關鍵詞】
投資性房地產；評估；背景；關鍵事項
1 投資性房地產的評估背景
隨著經濟的發展，我國的一些企業與很多發達國家企業一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。
為了順應經濟發展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），發布了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。
國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規定并在公允價值應用方面有限度地進行了創新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業擁有產權的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。
投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和注冊會計師的首選。
為了對投資性房地產的評估行為進行規范，中國資產評估協會于20xx年、20xx年先后制定并發布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規章的實施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業企業，擁有多達近二千多項的物業，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業務中，重要的環節之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協助確定。注冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業所接受。企業認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。
在確定投資性房地產范圍的過程中，企業和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產評估初稿
評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業。因為評估結果對企業的利潤有直接的影響，企業不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業進行有效溝通。
評估人員應當明白，企業對其物業的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產在不同的'會計準則下的評估
3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法 國際會計準則下，企業進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業采用成本模式對其投資性房地產進行后續計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。
3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規定。
隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業務會成為資產評估行來的一項新興業務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式
注冊會計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數據是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。
3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設
國際會計準則規定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。
3.1.5要關注投資性房地產的產權情況
與企業的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價值。
3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款
一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估
3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區別
與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內會計準則與國際會計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。
后續計量方面。對投資性房地產的后續計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
房地產論文7
論文摘要：隨著國家調控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。科學的稅收籌劃，對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產企業的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的.價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
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2 注冊會計師全國統一考試輔導教材稅法[M].北京:中國財政經濟出版社,20xx.
3 中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產論文8
對于住房公積金來說，我國的企業職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數仍然不多，據統計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經有二十多年的時間了，經過這些年的不斷發展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮居民的住房條件也為此而得以改善，調動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產經濟的增長與發展。
房地產經濟對我國經濟的影響
我國經濟的發展有賴于房地產業的大力推動，房地產行業在我國的諸多行業中也占據著重要的地位，其對我國經濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產業的發展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產經濟穩定增長的同時，也影響了我國的經濟產業的發展。例如在房地產市場中出現的炒房行為，這就會使大量的資金轉向房地產業，并加大了我國經濟出現泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經濟的發展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規范房地產市場。例如近幾年，我國推行了對房地產市場的限價、限購的調整制度；通過調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來穩定房地產市場。不得不說房地產行業的發展對我國的其他行業和經濟政策都會有產生一定的影響。二是對我國相關行業的影響。房地產行業一直推動著其相關產業鏈的發展，同時房地產業的發展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產行業屬于一種新興的行業，其產業結構缺乏規范與標準，致使與之相關的行業缺失標準，以致在行業的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業的穩定發展。例如一些開發商作房地產業鏈占據著上游的優勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產業鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業的健康發展。三是對社會的影響。房地產行業的發展為我國社會的各階層提供了良好的就業平臺，減少了社會就業的壓力問題，在一定層面上穩定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環境，提高了人民的生活質量。
住房公積金在房地產經濟中重要意義
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產市場的發展。
住房公積金能夠促進房地產經濟的發展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的'作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產經濟的持續、健康發展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監管部門進行管理，明確各部門的監管責任，將監管工作落實到各個部門；采取有效的監管措施與手段，各個監管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經營狀況進行檢查和監督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監督過程中提出的問題和質疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
結束語
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產市場的發展，有效的消除或擠壓了房地產泡沫問題，從而使得我國的國民經濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產交易中心）
房地產論文9
摘要：城市化進程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動了我國房地產業的飛速發展。商品房時代的來臨，宣告了我國房地產業正式進入了萌芽階段。但是由于發展歷程相對較短，導致在房地產企業內部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業穩定健康發展。本文結合當前房地產企業內部審計中存在的問題，對完善房地產企業內部審計的有效措施進行了分析和探討。
關鍵詞：房地產企業；內部審計；問題；措施
前言：最近幾年，隨著我國城市化進程的不斷加快，城市住房需求迅速增長，帶動了房地產業的發展，也使得房地產市場的競爭日趨激烈。對于房地產企業而言，要想在激烈的市場競爭中，占據更加有力的位置，企業必須完善內部控制制度，提升自身的市場競爭力。而作為內部控制的重要組成部分，內部審計可以通過風險管理等形式，對企業的經營風險進行預防和控制，提升企業的運行效率和管理水平，應該得到企業管理人員的充分重視。
一、內部審計的相關概念
內部審計，是指一種獨立、客觀的確認和咨詢活動，旨在增加價值以及改善組織的經營管理情況，主要是通過應用系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實現其目標。簡單來講，內部審計是組織內部的一種獨立客觀的監督和評價活動。內部審計的對象是多種多樣的，按照存在形態劃分，內部審計對象包括了實物、賬務、規則以及責任人等，而審計方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評價審計法等。對于企業而言，內部審計的作用主要體現在以下幾個方面：
（1）監督各項制度和計劃的`執行：內部審計不僅可以確定本單位、本部分的活動是否符合國家相關的政策方針，也可以確定部門內部各項制度和計劃的落實情況，分析是否已經實現預期目標。通過內部審計，可以及時發現企業經營管理中存在的問題，為企業的經營決策提供參考依據。
（2）實現企業的自我約束：在市場經濟環境下，企業的經營管理活動不僅受到國家經濟政策以及財政制度等的制約，而且需要遵循企業內部控制制度的相關規定。內部審計可以對企業的內部控制情況進行監督和檢查，客觀地反映實際情況，實現企業的自我約束。
（3）提升企業的經濟效益：內部審計通過對經濟活動全過程的審查，對有關經濟指標的對比分析，揭示差異并對差異形成的因素進行分析，對企業的經營業績進行評價，總結經濟活動的規律，從而提出針對性的改進措施，促進企業經濟效益的提高。
二、房地產企業內部審計中存在的問題
從目前來看，在房地產企業內部審計中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產企業的穩定健康發展。這些問題主要表現在：
1.重視不足
內部審計工作是否成功，在很大程度上取決于內部審計部門的獨立性和權威性，企業領導層對于內部審計工作越重視，內部審計人員的獨立性越強，則內部審計工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業的領導層對于內部審計工作重視不足，認為內部審計就是財務審計，在對內部審計部門進行設置時，往往都是直接從財務部門抽選人員，或者直接由財務人員兼任審計工作。不僅如此，其他部門對于內部審計工作的認識也存在一定的偏差，對內審部門的工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內部審計工作的有效展開。
2.職能范圍狹窄
當前房地產企業的內部審計偏向于事中和事后審計，審計價值不高，而且審計目標集中在差錯防弊，維護企業資產安全方向，工作重心放在對企業財務資料真實性和完整性的檢查分析，內部審計對于企業經營效率的改善、對于企業風險管理的完善等，并沒有得到有效體現。
3.技術手段落后
當前房地產企業的內部審計工作多集中在財務審計方面，常用的審計方法也往往局限在對報表、賬薄及憑證等財務資料的核查，對各種財務數據的分析，以及對實物資產的盤點等，對于經濟責任、管理效率等的審計涉入不深，對于計算機以及網絡技術的應用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進行相應的管理審計。技術手段落后問題的存在，嚴重影響了內部審計工作效率的有效提升。
4.人員構成問題
房地產企業的大部分內部審計人員都是來自財會部門，只是結構相對單一，缺乏專業的內部審計，無法有效適應內部審計工作的實際需要，使得很多審計項目都需要從企業其他部門臨時借調審計人員，難以有效適應績效審計和管理審計的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實質性的問題，無法及時發覺，也導致內部審計的作用難以真正體現。
三、完善房地產企業內部審計的有效措施
針對上述問題，房地產企業管理人員和領導層應該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內部審計工作進行完善，確保其作用的充分發揮。
1.及時轉變觀念，加強認識。可以說，企業領導層對于內部審計工作的重視和支持，是內部審計工作得以順利進行的基礎和前提。因此，領導層應該及時轉變觀念，加強對于內部審計工作重要性的認識，明確內部審計在企業管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內部審計工作的有效展開。在實際操作中，應該由最高管理層負責內部審計部門負責人的任免和管理，允許內部審計部門參與企業的經營決策、內部控制及財務報告等，同時，在企業日常管理中，內部審計部門應該加強與管理層的溝通和交流，對于在內部審計中發現的問題，應該及時提出相應的整改措施，并保證這些措施的有效落實。企業應該保證內部審計部門的獨立性和權威性，堅決制止對于內審人員的打擊報復行為。
2.健全內審機構，保證內部審計的獨立性。獨立性是內審部門最大的特點，同時也是確保內部審計工作有效展開的先決條件，只有具備相應的獨立性，內部審計工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價。從目前來看，在房地產企業組織架構中，內部審計部門的位置包括許多種，如受財務負責人領導、受總經理管理、受監事會領導等，領導層次越高，則內部審計部門的獨立性也就越強。
3.擴大內審工作范圍。房地產企業在內部審計中，應該從財務、經營活動領域擴大的管理領域，將原本的事中和事后審計擴大到事前、事中和事后的全過程審計，注重企業的內部控制、風險管理和管理效率，對企業的經營風險和財務風險進行預測和控制，確保企業整體管理水平的提升，以實現企業發展的預期目標。
4.改進審計方法和手段。信息技術的發展，對于審計對象和審計方法都造成了很大的影響，因此，內部審計部門應該順應時代潮流，從房地產企業發展的實際情況出發，積極引入先進的計算機信息技術，實現由傳統手工業務處理方式向電子數據處理方式的轉變，以適應大數據、復雜性的內部審計活動。
5.強化審計隊伍建設。房地產企業管理人員應該重視對于審計隊伍的建設，加強對于審計人員的培養，確保內部審計工作的順利開展。
四、結語
總而言之，在當前市場經濟背景下，房地產企業得到了前所未有的發展，加強內部審計，提升企業管理水平，是提升企業市場競爭力的關鍵，需要企業管理人員的充分重視，推動企業的持續穩定健康發展。
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房地產論文10
摘要：在市場競爭加劇的生存條件下，房地產企業需要探索如何對各環節不必要成本進行管理和控制，在節約成本的前提下保留和吸引優秀的人才，提升企業的核心競爭力。本文將簡要分析房地產行業發展現狀，說明對房地產企業人力資源成本加以管理和控制的重要性，并歸納總結現階段房地產企業人力資源成本管理與控制過程中存在的問題，探析切實可行的方法與對策為房地產行業管理人士所借鑒，將知識轉化為生產力，推動房地產企業的發展和進步。
關鍵詞：房地產行業；人力資源；成本管理與控制；分析與對策
一、人力資源成本理論概述
一個單位或組織為實現組織目標，獲得經濟利益和社會效益最大化，而在獲得、開發、使用、保障必要的人力資源和人力資源離職過程中產生的所有費用支出的總和，即為人力資源成本。人力資源成本按照人力資源及其特點可以分為獲得成本、開發成本、使用成本、保障成本和離職成本五部分，這五部分又可以各自細分。筆者將在文章下半部分作細述。人力資源成本是企業建構和實施人力資源管理過程中的必然會產生的資源投入。在人力資源管理體系中，“人”是一種可以開發、使用和增值的資源，創造力是特殊的生產力，人與創造力的結合可以產生足以推動企業向前的動力。按照人力資源成本的管理過程，可以將其劃分為六部分：人力資源管理體系構建成本、人力資源引進成本、人力資源培訓成本、人力資源評價成本、人力資源服務成本、人力資源遣散成本。在分析成本時運用計量模型，如“人力資源重置成本計量模型”，計算人力資源管理和員工行為所產生的經濟價值，評估員工的實際價值，亦可為企業在挑選優秀員工、制定員工培養計劃時提供數據參考，篩選出有價值的人，剔除阻礙企業發展的因素。
二、房地產企業實行人力資源成本管理與控制的意義
20xx年，房地產行業持續保持“冷卻期”，較20xx、20xx年調控力度沒有減弱，國家在繼續抑制非理性購房需求的同時強調擴大并落實“有效供給”。截至今年上半年，房地產市場下滑趨勢基本已經成型，具體表現為商品房銷售面積增速和銷售額增速逐步下滑，住宅類用地土地成交樓面均價和成交溢價率走低、土地流拍率和流拍現象增加，房地產行業發展形勢嚴峻，房地產企業紛紛尋求解決辦法。在我國，人力資源成本是一門近幾年才發展壯大的研究體系，作為一個專門分析“人的價值”的管理方法，對人力資源成本進行管理和控制，能夠從企業核心———人的層面增加很多價值和潛在利潤增長點，對于房地產企業而言，對人力資源成本進行科學合理的管控，不僅有機會擺脫傳統房地產企業缺乏專業人才的困境，還有可能因此而推動企業的轉型，成為企業發展的新契機。
三、房地產企業人力資源成本管理與控制過程存在的問題
（一）部分房地產企業人力資源成本的管理與控制處于初級階段
人力資源成本管理與控制近幾年才在我國發展和壯大并為部分企業所重視，很多企業成立了專門的企業人力資源管理部門。但是，人力資源成本管理發展的現實是部分房地產企業的.該項工作仍處于初級階段，企業對人力資源成本管控的作用認識不全面，對人力資源成本管控的投入不足，且工作內容主要為事務性工作，想要將人力資源方法論與專業工具相結合，有效地發揮人力資源成本管理與控制的真正作用還有很長一段路要走。
（二）企業對人力資源成本的管理與控制認識不充分
現階段，部分企業制定戰略發展規劃時人力資源部門主要負責發布招聘信息、職工考勤、員工技能培訓等，并趨近機械化工作，將人力資源部門發展成為一個服務性強的部門。由于企業這種對人力資源管理的模糊定位，導致人力資源部門本身應偏重的人力資源成本的管理和控制，和應為企業進行員工價值分析判斷、規劃員工職業發展方向、壓縮人力資源成本的功能得不到充分發揮。
（三）企業忽視對員工價值和潛力的開發，以及向心力的培養
近幾年房地產行業的競爭加劇，房地產市場迅速膨脹，對人才的需求也隨之增長，人才競爭成為企業間主要的競爭活動之一。對于開發商而言，其主要工作是開發房地產項目并通過運營獲得利潤，周期一般在3~5年，見利潤快。也正因為實現利潤快，運作周期短，一個項目結束后重新組建新的項目的要求也嚴格，在此過程中對員工進行培養的人力、財力和精力的投入相較于短期利益實現顯得成本高，且不是十分必要，企業不重視對長期人才的培養是業內普遍現象。但員工追求的更多的是長遠利益，如完善的晉升平臺、符合期待值的職業規劃、與能力相匹配的薪酬待遇以及自我提升的學習和進修機會，甚至對于部分員工來說，他們對晉升平臺和學習進修機會的重視會優先于薪酬待遇。因此，在個人需求與企業提供待遇達不成一致時，企業的員工只能選擇適當機會跳槽以尋求更好的公司作為提升跳板。值得注意的是，房地產開發企業需要和重視的正是自己所忽視的多元化發展的人才，在忽視培養企業自己的人才的同時，希望能夠通過向外招聘挖掘更有工作經驗、工作能力的人才。這種想法和行為在一定程度上必然會增加企業的人力資源成本，是不健康的人力資源管理方式。
四、人力資源成本管理與控制的方法與策略
房地產企業想要實現科學合理、可持續發展的經營目標，首先需要實現科學化、現代化的人力資源管理。從本質上來說，房地產企業需要持續堅持“以人為本”的管理理念，認清員工的主觀能動性的重要作用，通過管理充分調動員工的創造力和活力，轉變“降低成本”這種單一的固化思維，反思和探析如何真正降低成本，認識到對人及其行為管理的重要性，具體包括以下四部分。
（一）降低獲得成本
人力資源獲得成本是指單位或組織在招募和錄取員工過程中產生的成本，主要包括招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本四部分。企業應做到科學布局合理規劃，首先制定全面的人力資源規劃方案，統一招聘目的，明確企業或項目發展各個階段對人才的具體需求，分階段籌劃；其次，企業在進行招聘時應避免傳統的一味壓低薪資待遇以節省人力資源成本的理念，管理者和招聘人員應用長遠的眼光看問題，站在企業發展的角度招納人才，挖掘有潛力、有毅力的年輕人，作為輔助企業不同階段發展的儲備資源；第三，企業管理者應重視招聘隊伍的組建工作，“物以類聚、人以群分”，且現階段的年輕人更重視團隊氛圍和企業文化，所以組建一個優秀的招聘隊伍，在選擇適合企業發展的員工方面有著尤為重要的作用。
（二）降低開發成本
人力資源付出開發成本的目的是為了提高工作效率，在獲得人力資源后需要對其進行培訓，使其具備上崗的工作能力。所以，人力資源開發成本指的就是為提高員工的技能而發生的費用。人力資源開發成本主要包括上崗前教育成本、崗位培訓成本、脫產培訓成本等。企業對員工進行不同時期的崗位培訓，一方面可以培養員工具備基礎業務技能，積極適應企業文化和企業環境；另一方面也可以讓員工了解企業對其的重視程度，在學習和培訓的過程中融入向心力和凝聚力的培養，如通過定期團建、共同學習交流等，既幫助員工提升自我，又增強了企業榮譽感和主人翁意識，為企業儲備忠誠度高的人才庫奠定基礎。除此外，企業還應健全反饋制度，拓寬反饋渠道，通過不同形式如領導信箱、意見征集等，真正了解員工的想法和動態，以此為基礎強化和完善培訓體系，避免培訓過程中產生不必要的開發成本，造成企業資源浪費。
（三）降低使用成本
人力資源的使用成本是指單位或組織在使用員工的過程中發生的成本，主要包括維持成本、獎勵成本、調劑成本三方面，落到實際工作中，我們可以理解為建立完善的獎勵機制。首先，企業應建立一套公平、科學、有效的考核標準，樹立統一的行為規范；其次，完善獎懲制度，這個部分可以與培訓體系共同建立，將培訓和學習作為獎勵的一部分，既能調動員工的參與度，又能實打實地促進員工進步，一舉兩得。
（四）降低離職成本
人力資源的離職成本包括離職補償成本、離職前低效成本、空職成本等。雖然企業內部施行的末位淘汰制、輪崗等造成的人員流動有利于激活員工的斗志，促進員工的良性競爭，但也給企業的經營帶來一定的影響，如商業機密外泄、客戶資源逃離、人才流失等。對此，企業首先應在員工入職簽訂合同時就簽訂保密和就業禁止協議，明確責任和義務；其次，加強不同層級的權限范圍制定，適當時可參照“三權分立”制度，平衡制約權利重心；第三，挑選和組建儲備管理干部，避免核心人員離職后阻礙企業運轉，產生不必要的離職成本。房地產企業要面臨的短期和長期問題較多，對人力資源成本進行管理與控制在房地產企業發展有著重要意義。因此，需要我們努力探索如何科學有效的對人力資源成本進行管控。筆者希望通過上述分析，為相關人士提供可借鑒的方法或思路，以期幫助企業解決相關問題。
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房地產論文11
引言
房地產項目開發管理屬于工程項目管理中的一個分支，也是一門綜合性很強的學科，涉及成本管理、工程施工、項目評估、質量管控等多個領域，這就決定了房地產開發項目管理工作的重重要性和復雜性，需要針對其中的系統工程進行理論和方法的綜合運用，保證實現對房地產開發項目的全方位管理。但是從現實情況來看，很多房地產企業在項目管理工作中漏洞百出，在沒有充分論證項目可行性以及出具項目分析報告的基礎上就盲目上馬，直接導致很多房地產開發項目無法繼續進行下去，給企業帶來了巨大的經濟壓力，也給社地區經濟發展造成一定的影響。因此，必須針對房地產開發項目管理中存在的主要問題進行研究與分析，從未為房地產產業發展提供一定的理論依據。
1房地產開發過程中項目管理的重要性
1.1保證開發項目的按期完成
房地產開發項目的按期完成需要對整個開發項目進行綜合管理，并制定階段性的任務和工作，在保證階段性工作保質保量完成的情況下實現整個開發項目的按期完成。因此必須針對房地產開發項目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計劃，將房地產開發項目中的全過程都納入到計劃管理體系中來，用階段性的工作計劃指導實際建設工作，從而保證房地產開發項目的順利進行。
1.2保證項目進展的組織性和協調性
房地產開發項目是一項涉及面廣、涉及部門多、工程量大的系統性工程，建設和管理的復雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項目工作計劃來進行，才能保證在按時完成的情況下提升工作質量和工作效率，為企業創造巨大的經濟效益。項目開發管理的重要性在于可以為工程開發和建設提供更加明確的職責分配和更加完善的規章制度，為房地產開發工作創造一個良好的內部環境，從而保證部門工作人員之間的合作協調性和積極性，保證工作人員的組織和管理質量，進而保證項目建設的順利進行。
1.3保證經濟效益的最大化
企業進行房地產開發的最終目的就是實現經濟效益的最大化，同時這也是工程項目管理的終極任務。房地產開發項目管理通過有效地控制項目實施過程中的質量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時實現工程效益的最大化，為企業贏得最大的經濟和社會效益，從而為增強企業核心競爭力、促進企業平穩快速發展提供了經濟基礎[1]。
2房地產開發項目管理中的重點
2.1工程質量達標
房地產產業是一項關乎國際民生的支柱性產業之一，房屋建設質量不僅與民眾的生命財產安全息息相關，同時還與社會經濟發展與和諧穩定具有千絲萬縷的關系。這就決定了房地產開發項目管理工作中質量管控成為核心問題之一。因為上文中已經提到，房地產開發項目管理的質量直接決定了工程建設質量，只有保證了房地產開發的質量安全，才能讓人們對購買的房屋有安全感，從而真正實現人們生活質量的提高。
2.2管理者的質量意識
房地產企業的管理者作為房地產項目開發管理的實際操控者和管理者，其質量意識對于房地產質量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門的管理者進一步明確自身的責任與義務，認真履行自己的職責，對項目建設質量進行全面監控，從而保證房地產開發項目的每一個環節都符合質量要求[2]。
3房地產開發項目管理中難點
3.1決策缺乏依據
房地產開發項目管理條例的制定需要在充分調研市場經濟環境的前提下運用專業的經濟學和管理學理論和分析方法對調研數據進行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開發商對當地的市場行情缺乏明確的研究，很多管理工作都是建立在跟人經驗之上的，決策工作缺乏完善的理論與實踐依據，經常導致施工的結尾發生項目管理無法進行的情況發生。這些因素都直接影響項目管理工作的順利進行，也是房地產開發行業中的項目管理難點之一。
3.2成本控制
項目管理中的成本控制也是房地產開發過程中的一個難點之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業的社會效益與經濟效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產開發商都普遍不太重視項目前期策劃以及設計階段的成本控制問題，同時對項目進行過程中各個階段的成本控制沒有一個明確的認識，往往導致項目進行階段的資金花費超過了預算，在項目后期無法正常進行[3]。
4解決房地產項目開發管理工作中重點和難點的關鍵策略
4.1做好項目開發前期的研究調研工作
對于房地產開發商來說，做好前期工作至關重要，因為只有做好了前期的詩市場調研，才能為具體項目工作計劃的制定和實施提供完善的數據支持，進而為房地產項目內的成本管理準備先決條件。如果在施工過程中，沒有設計圖紙，工程項目就無法正常開展，同樣的如果設計的圖紙沒有確定性，也無法高質量的進行施工。因此房地產企業管理者必須提起對前期調研工作的足夠認識，聘請具有相關教育背景和豐富工作經驗的人員對市場情況進行系統而科學的分析，出具詳細的市場調研報告，從而為管理者重大決策的制定以及項目成本控制準備先決條件。
4.2逐步完善成本管理制度
一個完善的成本管理制度是保證房地產企業項目管理質量的關鍵所在，也是提升項目建設質量、創造巨大的經濟效益的前提和保障。房地產開發是一項復雜的系統工程，為了保證項目管理質量，需要對策、設計、發包以及施工的所有環節進行成本控制和管理，責成相關部門人員出具詳細的工作計劃和工作安排，并定期對項目進展情況進行階段性的測評和質量評估，隨時針對具體情況進行合理的調整，保證工程建設項目的順利進行。同時還應該針對當前項目管理中存在的主要問題進行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過制定完善的管理制度規范員工的工作行為，提升工作質量，進而提高開發商的經濟效益[4]。
5結束語
綜上所述，房地產開發項目管理是房地產開發行業中的基礎性工作之一，在保證工程建設質量、為工程承包方創造巨大的經濟效益和社會效益方面發揮著巨大的作用。本文系統地介紹了房地產開發項目管理工作中存在的重點和難點，并相應的提出了應該從做好項目前期調研工作、完善成本管理制度兩個方面進行努力，從而進一步提升項目管理質量，為我國房地產開發行業的進一步發展提供助力。
第3篇：房地產項目管理現存問題與對策研究
房地產項目有著投資量大、施工環境復雜、參建單位和人員數量多、工期長等特點，如果在房地產項目開發中，項目管理工作不到位，必然會給相關單位帶來不必要的經濟損失。近年來，隨著城市化的不斷推進，我國房地產業發展迅猛。當房地產行業步入寒冬，各大房地產企業同時感受到行業競爭壓力的加劇，如何提高企業的核心競爭力，更是成為房地產企業重點研究和實踐的課題。
一、我國房地產項目管理中存在的問題
1.公司組織管理結構建設缺乏項目管理理論指導
我國城市化進程的不斷推進，給房地產行業帶來了巨大的發展空間。由于部分企業在項目管理中缺乏科學的理論指導，項目開發大多憑借熱情和所謂的經驗，因此在房地產項目管理中問題百出，更是使很多企業在項目開發中資金鏈斷裂，甚至導致企業倒閉。
例如，湖北武漢市東西湖區金銀湖畔先進大隊府上樓盤，一個工程由于資金鏈斷裂，工程爛尾，不僅影響了業主的正常生活，還造成惡劣的社會影響，并導致企業受到輿論的譴責和行政處罰。
2.項目管理人員專業水平不足
雖然我國加大了對房地產項目管理領域的人才培養力度，但人才培養是需要較長周期的。在房地產項目管理領域人才缺口極大的今天，很多其他領域的人員涌入房地產項目管理領域，這些管理人員不僅缺乏專業性知識，也對科學的房地產項目管理方法了解甚少。這導致很多房地產開發企業的項目管理工作如一團亂麻，不僅無法發揮項目管理的效果，還帶來很多不必要的成本支出和麻煩。
例如，20xx年北京中央電視臺新址園區在建的附屬文化大樓，由于施工單位項目管理人員專業水平不足，不僅使用不合格保溫板，還配合建設單位燃放煙花爆竹，導致火災發生，1死8傷，直接經濟損失1.6383億元。
3.項目管理的前期工作不足
房地產項目投資量大、開發周期長，如果在項目開發時不做可行性研究，必然無法掌握市場動態，無法確保工程項目是否會獲利。當前我國房地產開發企業由于管理體系不健全、項目管理人員技術水平不足，很多項目在開發前并沒有進行細致的可行性研究和論證。這些項目在開發前就缺少實證資料，缺乏支撐數據，根本無法保證項目是否能夠獲利。當企業將資金和精力投入到這些項目中，隨著項目的開展則會逐漸發現問題，然而企業已經深陷其中，最終導致項目開發失敗，造成資金和資源的浪費。
例如，某地產公司在華東某城市做養老項目，由于在項目規劃時沒有考慮我國國情，800個床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費用后，平時很少有其他消費，項目嚴重虧損。
4.缺少風險防控預案和手段
在我國市場經濟日益完善的今天，房地產開發企業日益感受到市場經濟帶來的沖擊。但房地產項目作為民生項目，其在市場經濟規律調控下，卻還受到地方政策和政府宏觀調控的影響。這就導致房地產企業在項目開發中將同時面臨政策風險、市場風險、安全風險、法律風險和資金風險等。一旦這些風險不能有效控制，當問題發生時必然會給房地產企業帶來致命的打擊，造成企業資金的浪費甚至導致項目夭折。
二、提高房地產項目管理水平的對策
1.完善公司的組織治理結構
房地產項目管理貫穿于整個房地產項目的規劃、建設和運營的整個周期中，因而其項目管理需要公司多部門配合才能夠高效完成。想要提高房地產項目管理水平，首先要以科學的房地產管理理念為基礎，以企業的組織機構為框架，構建一整套完善的公司組織治理機構。只有實現公司組織治理機構的完善，才能確保房地產開發項目至始至終都處于管控之中，有效降低房地產開發項目的投資風險，提高房地產企業的行業競爭力。
2.提高項目管理人員的專業素質
房地產項目管理人員的專業素養，決定了房地產項目管理工作的水平和質量，并影響了房地產項目管理水平的發展和進步。為了提高企業房地產項目管理工作水平，必須組建一套技術扎實、經驗豐富并有創新精神的優質人才團隊，并依此為基礎建設符合企業發展和市場現狀的項目管理新模式。因此，房地產開發企業要積極引進優秀人才，并加大對現有團隊人員的專業技術培訓。除此之外，還應該事先房地產項目管理團隊的優勝劣汰，淘汰不適合該工作的職員，不斷優化和提高房地產項目管理團隊的職業素養，為項目管理水平的提高打下堅實的基礎。
3.做好項目前期基礎性工作
高質量的可行性研究是開發企業做出正確投資決策的支撐。可行性研究質量的提高應著重幾個方面：政策研究，市場調研、項目定位、成本預算、資金籌措、進度計劃和風險控制等。使用宏觀經濟效益分析法與微觀經濟效益分析法進行思考，把動態分析法與靜態分析法相統一，分析項目開發的實際利益，定量分析項目的經濟效益，定性分析項目的可行性。用SWOT分析法讓事實說話，通過大量的數據分析比較得出較為客觀的可行性結論，為企業投資決策提供參考。
4.優化風險防控預案
我國作為發展中國家，隨著城市化的推進房地產行業也處于動態變化中。因此，房地產項目管理工作也應該是一項長期的工作，隨著市場的變化和企業的發展而不斷進步。房地產開發企業在經營和發展中，一定要時刻居安思危，不斷完善自身的風險防控預案，才能夠有效的抵御項目開發中所面臨的政策風險、市場風險、安全風險、法律風險和資金風險。
結語：
綜上所述，房地產項目管理的工作質量和水平，極大的影響了房地產企業的經營和發展。在房地產行業面臨轉型期的今天，房地產企業想要獲得發展的空間，就必須不斷提升項目管理水平，只有項目管理水平穩步提高，才能確保企業在行業市場競爭中脫穎而出，獲得更大的發展空間。
第4篇：價值工程在房地產項目管理中的應用
1當前我國房地產項目管理的基本特點
11時間性
房地產項目的建設過程有一定的時間限制，且大部分的房地產商都對時間有一個明確的規定，因為通常房地產項目在建設的過程中對資金的投入需求量極大，使得它的生產成本極高，如果不能有效地對時間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產建設陷入停工。并且工期過長，將會導致房地產項目的貸款資金利息等相關費用的增長，使房地產項目的建設成本增加，從而影響最終的收益與利潤。
12系統性
房地產項目是一項極其復雜與龐大的工程建設項目。它不僅投入資金多、投資規模大、投資范圍廣、建設時間長，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產項目建設過程中對各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復雜的管理系統，必須要對整個建設過程進行統一的'規劃與管理。此外，由于現代化專業分工的需要，一個房地產項目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協調性比較差。因此，需要建設起一個嚴密的組織系統，來統一調配整個組織的成員。
13程序性
房地產項目在建設的過程中必須按照規定的程序進行施工。從項目的建設方案擬定開始，到項目的設計、項目的施工、項目的完工以及最后的項目的驗收，都需要按照規定的實施程序進行。
14法律性
因為房地產項目建設過程中參與的組織繁多，使得其責任具有不穩定性。所以國家為了避免出現施工項目無責任人等情況，制定了許多相關的法律法規，如房地產管理法、招標投標法、工程承包法、勞動合同法等法律，來保證房地產項目建設過程中施工的規范與合法。
2價值工程在房地產項目管理中應用的意義
21節約投資資金
用價值工程對房地產項目的前期投資進行研究與分析，能有效地為房地產項目的投資成本進行節約。因為房地產業投資規模巨大，以及資金投入的數額巨大，使得即使是極小部分的投資節約，都會是一個巨大的數額。
22提供施工速度
因為一般房地產的建設周期都比較長，這就導致投入資金與收回資金的周期過長。若是其間市場需求發生變化，將會導致后期的資金回收發生變化，從而導致虧損。因此盡快使房地產項目工程完工就顯得格外重要了。而通過價值工程對房地產項目的資金、人員、工序等方面進行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時間，從而使房地產項目工程快速完工。
23降低成本
一般房地產項目的使用周期都比較長，且使用成本高，這將使得房地產項目的使用成本與建筑成本之間不能達到一種合理的平衡。而通過價值工程在保證實現用戶對所需要功能的前提下，對房地產項目的建設成本與使用成本進行合理的平衡，將會大大減少房地產項目的壽命周期成本。
24節約建設能源
房地產項目在建設的過程中需要耗費大量的能源。不只是在建造的過程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會消耗巨大的能源。而且其中有相當一部分能源是完全浪費的，所以通過價值工程對房地產項目能源進行優化改進并采取節能措施，能夠大大降低房地產項目在建設、使用過程中的能源浪費。
3價值工程在房地產項目管理中的應用
31項目策劃階段
房地產項目策劃是指對整個的房地產開發過程進行規劃的過程。包括從獲得土地使用權開始，到進行房地產市場調查、分析、定位、細分，再到完工后的物業管理規劃等方面。其策劃的主要目標就是明確房地產項目的目標市場。該階段的工作內容主要是房地產項目的具體分析及計劃、市場調查、市場細分，以及目標市場、項目定位、項目評價和完善等方面。其中，尤以房地產市場的調查、細分及明確目標市場最為關鍵。
而通過價值工程對房地產項目策劃中的市場調查進行分析，可以獲取消費人群對房地產項目的價值要求與功能評價，從而運用價值分析對房地產項目的特點、功能等不足的地方進行改進。而且還能通過細分市場規模、消費力、發展潛力等問題，對房地產項目的市場選擇定好目標。最后再通過對消費人群的消費能力調查，為房地產項目最后的價格進行合理的定價。具體而言，應考慮到未來樓房款式、城市核心區域轉移、樓房外觀和形狀社會化、房地產市場化發展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實現房地產項目策劃的最大化價值，應從居住環境、小區風格、建筑特色等層面進行品牌的整體評估。
32項目設計階段
在項目設計階段，實際上包含項目方案—初步設計—施工圖設計等階段。而價值工程相關工作的對象、核心點是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設計招標在達成價值工程效用中有著重要影響。要指出的是，必須在設計招標相關文件中，系統明確評價指標，這是開展方案評標中特別要注意的，且不同工程項目應設置相應的指標，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內外裝飾和周邊環境的美觀性；（3）周邊綠化，主要是小區景觀、周邊噪聲等環保性。此外，在施工圖的設計中，應重點將材料選用、細微處的工程方案制訂納入價值工程中，同時要量化業主要求及項目功能需要，譬如地熱采暖、置入式散熱器的選用。實施價值工程，可指導采取地熱采暖，在成本上有一定增加，但室內供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場價格，且還可看作為新的銷售點，整體而言地熱式采暖更理想。
33項目施工階段
在房地產的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過價值工程的科學分析與合理規劃能夠大大避免施工過程中出現的浪費現象。而且還需要對房地產項目施工過程中的施工費用進行精確計算，再合理科學地組織施工人員進行施工。
通過價值工程對房地產項目施工建設過程中出現的問題進行合理分析與優化，能夠有效地避免施工過程中出現的人員管理混亂、設備運用不合理、工程材料浪費等問題。而且房地產項目施工過程中的施工順序也很重要，通過價值工程對相關工程質量、材料投資、施工時間等進行嚴格把控。使房地產項目的施工組織計劃能做到有條不紊、循序漸進，最大化提高完工時間，以及最大化降低施工過程中的成本費用。同時通過技術的提升，或是材料的替換等創新方法，還能有效減少房地產項目的建設成本。
4結論
總而言之，在房地產項目管理中通過運用價值工程來節約生產成本是件很有必要的事情。因為價值工程是一項非常科學的、能夠將技術與經濟完美結合的方法。運用價值工程不僅可以促進技術的發展，而且還能在房地產項目的管理過程中節省大量的人力、物力與財力，產生巨大的經濟效益。
第5篇：房地產開發項目管理難點及出路探析
引言
房地產開發項目是一個相對復雜的系統，房地產項目的開發管理更是一門綜合性很強的學科，項目的管理者只有將系統工程的相關理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現對生產要素的優化配置。只有將項目管理過程中存在的難點問題完善解決，才能促進房地產開發項目穩健有序地進行。
1、房地產開發項目管理的重要性
1.1確保項目按期完成
房地產開發項目的按期完成需要對房地產開發項目進行計劃管理，保證房地產開發項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產開發項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產開發項目管理目標的順利實現。
1.2保證項目進展組織性與協調性
在房地產開發項目管理中，通過明確的職責劃分，按照相關法律法規的規定，制定適應房地產開發項目的各項規章制度，從而為項目開發的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發中，一個和諧的辦公環境對保證項目開發的順利進行意義重大。房地產開發項目管理中的協調功能正好能實現這一點，從而保證了人員之間的協調，為房地產開發項目的順利進行提供了一個和諧的環境[1]。
1.3保證項目效益最大化
在房地產開發過程中，之所以需要對房地產開發項目進行管理，最主要的目的是為了實現項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質量、成本和工期等因素進行控制。房地產開發項目管理中的控制管理就是為了實現對項目進展過程中項目質量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發過程中用最小的投入獲得最大的經濟和社會效益。
2、房地產開發項目管理的難點
第一，在房地產開發項目決策時，房地產開發商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認。房地產開發商在開發項目的時候，未能及時準確地掌握市場信息，導致對房地產項目的市場定位不準確，開發商在市場調研時，未能提供一個研究式的報告，這些因素都會使得房地產項目的可行性得不到確認，從而在決策的過程中，不能夠科學、合理地進行決策，從而導致了房地產開發項目的決策機制不健全。開發項目決策體制不健全，導致決策存在很大地盲目性，從而影響后來的房地產項目建設以及樓層銷售等環節。在房地產開發的過程中會出現很多不確定的因素，因為在前期調研的時候未能及時反映這些信息，所以就導致了出現問題找不到解決辦法的窘境[2]。于是，就出現一些領導通過商量得出臨時的決策的現象，這些臨時的決策不僅不利于房地產開發項目的進行，對于房地產開發項目建設的安全性也造成了一定的影響，所以房地產開發項目要管理好項目在決策前的市場調研，從源頭抓起，從而促進房地產開發項目的正常運行。
第二，房地產開發項目的設計圖紙變化頻繁，因為房地產開發項目的決策機制不是很健全或設計師對開發商決策層對開發項目的設計意圖缺乏領悟，所以在項目的設計階段，決策階層的人對設計師進行干預，導致設計師頻繁修改既定的設計方案，從而無法很好完成既定的工作，而且當設計師完成一個設計之后，決策者又提出其他新穎想法甚至是相反的思路，就導致設計圖紙不斷地進行改正。這樣的情況不僅不利于項目管理的正常分工，而且不利于房地產項目的及時完工。有些房地產開發項目管理出現這樣一個現象，即很多的設計圖紙并非設計師設計出來的，而是由一些高層領導決策出來的。設計師缺少自由發揮的空間，這樣的現象導致設計師不僅不能夠很好地設計項目圖紙，而且也影響了項目圖紙的質量問題。
第三，房地產開發項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度。這主要表現在以下兩個方面：一是房地產開發項目工程的施工階段，在與施工隊簽訂合同的時候，沒有對相關的合同細則予以很好地完善，以至于在工程收尾的過程中，出現了一些條約界定不清楚的現象；二是在項目開發建設過程中為確保工程建設進度，諸多問題采取擱置處理的原則，這樣就在項目后期收尾過程中需要解決大量不得不解決的前期問題。房地產項目管理中，不僅要注意工程項目過程中的一些問題的管理，還應該注重工程項目在收尾階段的管理，通過對房地產開發項目收尾工作的管理，來提高房地產開發項目的質量，維護好居民的安全問題。
3、房地產開發項目管理的出路
第一，規劃好房地產開發項目的決策階段。規劃好房地產開發項目的決策階段是項目管理的出路之一。具體來講，主要分為三個步。第一步，房地產開發商首先要組織專門的工作人員對市場進行精準的調研。根據工作人員的調研結果，結合決策者對未來開發項目周期中可變因素的預測和把控來確保房地產開發項目決策的科學性和合理性。工作人員在調研時應該重點注意，不僅要對我國的市場的信息進行一定的統計，還要對國外的經濟走勢和解決政策做一定的統計和調研，以此來確保信息的全面性。房地產開發商在根據這些信息選擇最合適宜的開發項目。第二步，房地產開發商要及時地進行決策。房地產開發項目的決策要有及時性，以避免某些機會的喪失。房地產開發商需要對項目的可行性加以重視，再結合實際的情況，以確保決策的及時性和準確性。第三步，房地產開發項目管理需要健全決策的機制，以確保項目決策的合理性及實效性[3]。完善的決策機制將規范調研人員的信息采集，提高調研信息的全面性和準確定，同時在調研結果的決策上可以根據精準的市場信息發揮團隊的優勢對項目開發及時做出預判并出具可行方案，為決策者做出及時、準確的決策提供有力保障。
第二，管理好房地產開發項目的實施階段。房地產開發項目管理出路還包括管理好項目的實施階段。管理實施階段的具體步驟有兩步。第一步，在房地產項目施工的時，注意項目圖紙的規范性。為了避免在設計項目圖紙的時候，出現領導人員影響設計者繪制圖紙情況，就要對項目圖紙的具體步驟予以說明，使其規范化。房地產開發項目圖紙設計流程的規劃，不僅有利于設計師發揮其獨特的優勢，而且也有利于項目圖紙的科學性和全面性。第二步，項目的設計部門要整合好項目所需要的設計資源。項目的設計資源對房地產開發項目的設計質量以及項目內容等方面都發揮著很大的作用，所以項目的設計部門要整合好項目所需要的資源。在一些需要建設園林景觀的項目來說，整合設計的資源顯得尤為重要。如果沒有對房地產開發項目所需要的設計資源進行有效地整合，就會導致達不到房地產開發項目所期待的效果。因此，項目的設計部門要對項目所要使用的資源加以整合，并且整理成文字，這樣才能確保項目施工更好更快地完工。
第三，管理好房地產開發項目的收尾階段。管理好房地產開發項目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時，要將每一條條款都標注明白，以避免在收尾工作出現矛盾問題。通過合同來確定具體的分工，每一道程序都有相應的人員進行負責，從而確保房地產開發項目能夠及時地完成。在項目建設中重視非工程實體建設的各類工作的推進，各相關職能部門要對此類工作根據工程建設進度積極完成，確保工程實體建設與非工程實體工作同步進行，消除項目收尾階段的各類隱患。這樣不僅有利于房地產開發項目可持續性發展，也提高了人民的生活水平，促進和諧社會的建設。
4、結語
房地產開發項目管理的難點主要包括房地產開發商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認、房地產開發項目的設計圖紙變化太大及房地產開發項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度三個方面。房地產開發項目管理的出路有三條，它們分別是規劃好房地產開發項目的決策階段、管理好房地產開發項目的實施階段及管理好房地產開發項目的收尾階段。
房地產論文12
引言
近幾年，我國房地產行業快速發展，成為現代經濟體系中的重要組成部分。同時，受到新營銷思想的影響，房地產企業一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產企業營銷策劃的實際情況來看，其中存在多方面問題，嚴重影響了房地產營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產營銷策劃現存問題的認識，再提出相應的解決措施，為推動房地產企業快速發展奠定基礎。
1.房地產營銷策劃的含義
所謂房地產營銷策劃，就是在綜合整合營銷學的相關概念，由最初的市場調研開始，對房地產產品、設計觀念、設計特點、產品定位、企劃創意等項目進行整合，通過充分向消費者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業效益。從整個流程來看，房地產企業通常會通過市場調研，全面分析消費者的基本需求，再通過市場細分對消費者進行定位。其內涵主要包括：（1）房地產市場營銷策劃的主體是房地產品牌，通過在房地產領域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進行策劃的一種活動；（2）在當前房地產營銷過程中，主要以企業發展戰略為核心，構建完整的市場營銷、預測體系；（3）房地產的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實現利潤最大化為最高宗旨。
2.房地產營銷策劃存在的主要問題
2.1市場調研不足
市場調研是開展營銷策劃的前提，其調研質量對整個營銷行為產生重要影響。但當前房地產企業普遍存在市場調研不足的現象，主要表現為：（1）市場調研資料不全面，不能成為科學的資料基礎；（2）市場調研目標模糊，不能根據企業要求合理篩選資料，出現調研資料繁雜的現象。
2.2目標市場不明，市場定位模糊
在當前市場定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產企業而言，其在細分市場顧客群體時，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統一的標準去展開市場營銷，導致消費者對企業的服務評價不高。另一方面，在市場影響過程中，企業忽視了對市場結構、企業目標等要素的整合，導致整體市場結構失衡。
2.3產品賣點把握不準，文化營銷面臨困境
產品賣點是本產品明顯區別與其他企業產品的核心，而在當前的營銷過程中，房地產企業的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產企業的文化營銷面臨困境，難以賦予產品、品牌等更具代表性的內涵，更無法建立相應的營銷形象。
3.房地產營銷策劃的對策
3.1加強房地產市場調研與預測
在市場調研中，相關人員可以模塊化工作理念處理相關內容，將市場調研與預測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場調研目標。
在落實模塊化工作理念的過程中，可以設置以下幾個模塊：（1）準備模塊。制定調查問卷，調查問卷內容應包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價格、希望在購房過程中得到的服務等；（2）市場調研模塊。充分借助當前微時代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調研工作，對于每位認真填寫調查問卷的受眾，可以添加其關注，以提高受眾參與市場調研的積極性；（3）數據分析模塊。根據市場調研結果，整合調查問卷內容，判斷不同用戶的需求，進而建立扇形圖，以真實反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場，科學市場定位
科學定位市場的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費者的購房需求，在通過聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認識到本價格段位、本戶型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專業化處理形式。
3.3實事求是，避免故意炒作
在營銷策劃過程中，策劃人員應該根據客戶的不同需求來對產品進行細分。就房地產實質來看，一個開發項目具有很多的賣點，包括住房規劃、配套設施、物業等，而策劃人員就需要根據自身產品賣點，并結合消費者的實際需求，促使消費者完成消費。在策劃過程中，要做到實事求是，充分告知消費者本樓盤項目的主要特點與內容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時在客觀行動上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質，重視廣告創意
在房地產廣告策劃中需要認識到：企劃創意是對主體進行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認知本產品，并產生購買沖動。在提高廣告品質的過程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價標準，并以藝術展現的方式表達本企業的企劃創意，使廣告內容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內容的認可度。
一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當前房地產銷售的'主要趨勢，主要表現為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會知名度
媒體是促進消費的主要載體，為保證營銷行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業社會知名度。從當前房地產企業所開展的營銷策劃內容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現代人們生活節奏不斷加快，這種傳統的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時尚性的廣告傳播方法。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營商取得聯系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應的公共賬號，邀請消費者關注，并依靠微信紅包等新興手段，對關注的人群進行隨機獎勵，以激發受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時，以體驗、實景呈現為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優秀的物業服務、良好的區位條件、美觀的建筑布局為切入點，通過適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷售。
結束語：
主要討論了房地產營銷策劃現存的問題與對策的相關問題，對工作人員而言，在當前房地產營銷策劃的過程中，需要充分認知當前房地產營銷中存在的問題，并結合多種新型手段展開營銷，確保相關行為能達到預期效果，為企業創造更多利潤。
房地產論文13
一、解決房地產企業成本核算問題的對策
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發工程的地點、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開發工程進行成本核算；如果是屬于結構類型大致相同的群體性開發項目，并且在同一開發地點、開竣工時間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規模較大、建設工期較長的工程，可以結合經濟責任制的原則，按開發項目的區域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會不同，進而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進行單獨核算，就會導致成本在各功能區上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準確地歸集和分配成本的費用
一般而言，房地產工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進行分配，接著間接地進行成本費用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產企業的發展，也降低了問題的發生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發生原因并結合一定的規則進行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實際面積來處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業的角度出發，但是要保障土地所有者的相關權益，充分考慮分配的成本在企業核算范圍之內的承受能力。
(三)合理設置會計科目和會計賬簿
會計科目的劃分是進行會計賬簿核算的前提。房地產企業中的各項成本，必須事先經過嚴密地考察，認真審查之后確定相應的`會計科目。只有會計科目設置的準確，會計賬簿才有意義。對于開發成本項目，與此有關的科目不宜設置太多，對于發生次數較少的成本費用，尤其是單筆發生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的處理。如果發生的金額較大，并且總是經常性的發生，對于這種情況應該單獨設置會計科目，避免在后期的處理過程中產生更多不必要的問題。
二、借款費用處理中遇到的問題
在房地產中發生的借款費用，一般都是企業為了經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產生的各類利息一般都是與債券相關折價和溢價攤銷等費用、借款時發生的輔助費用有關。但是如果這些產生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產工程的正常收益。在《企業會計準則—借款費用》規定,“因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準則規定的資本化條件的情況下,應當予以資本化。”從這條準則中我們可以知道與房地產開發過程有關的借款費用并沒有涉及在準則范圍之內，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產的開發中，開發周期比較長、運營的資本比較大，風險也大，如果將開發過程中的借款費用直接計入當期損益，那么開發成本必然會受到影響，開發成本的核算就不準確。
三、借款費用處理的建議
對于房地產開發過程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開發過程中產生的借款，借款的原因必然與開發過程中的某種項目有著必然的聯系，是由于某種項目而發生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開始時間
對于開發過程中產生的每一筆借款費用，都應該由相關人員記錄好，這樣在后續的處理時可以做到有據可循。如果應用于房地產開發的土地，是為了特定的房產項目而使用的，此時發生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進行開發，并且將其應用于后續的構建、準備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產生的借款費用不應該將其納入資本化資產范圍。例如獲取的土地并不為了經營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個項目借款費用資本化分攤
在房地產的開發過程中，開發的項目往往不止一個，經常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進行分配。當開發過程中同時開發多個項目，與此有關的借款費用也是迅速增加，為了進一步提高資金的使用效率，對于每一個項目的借款費用都要進行合理分配。面對實際情況，每一個項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現象，對于這種情況，多個項目之間之間進行借款費用的分攤必然會影響到整體的會計損益，進而影響到房地產企業的經濟效益。在現有的情況下，我們應該按照每一期的實際支出比例將一定時期內所發生的利息進行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現出利息分攤與資金使用相配比的原則。
四、結束語
現如今，各行各業之間的競爭日益激烈，房地產市場的競爭也一樣。做好房地產開發過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時處理好在開發過程中產生的各項借款費用，是提高房地產企業競爭力的重要手段。
房地產論文14
一、當前我國房地產經濟工作存在的問題
房地產業作為一個龍頭老大可以帶動一些產業的發展，如建筑、制造、設備、運輸、化工、燃料動力等企業的發展，但是它也給我們生活的空間帶來了許多負面影響，這也是我們大家不可以回避的話題。
1、資源浪費極端嚴重
長期以來，我國的經濟發展就是“粗放型"發展，尤其是房地產業，因為它的發展主要是靠大量地消耗土地、地表與地下水、煤炭等地下資源與空間資源，其合理的開發與利用得不到有效的保障與重視。如大量耕地被建筑成別墅、豪華小區、住宅樓，及大量的工廠建筑等，地表水與地下水已經被嚴重地抽干，導致附近居民生活用水困難或者附近莊稼絕產，嚴重的煤炭開采導致重大事故時常發生以及地表出現裂痕。這對于我國人口眾多，人均土地面積較低，資源相對不豐富的國家來說，空間資源浪費十分嚴重，這是不符合我國的國情的，那么資源的合理利用將成為我們重新考慮的話題。
2、對環境的保護不夠重視
片面地追求效益最大化、利潤最大化，導致房地產企業的數量急劇增加，在“僧多米少”的情況下，建筑密度過高、容積率過高已經是城市居住的象征，“鋼筋混凝土”包圍著城市，綠化空間少了，居民居住密集了，市區的污染環境加重了，空氣的質量下降了，霧霾天氣時時籠罩了，現在人們出門戴口罩已經是很正常的事情，居民不開門窗生活也極為普遍，諸如此類的狀況帶給人們的是精神的壓抑和生活的不便不言自明。由于城市的空間有限，不少市區已經向縣區發展和擴延，從而又導致我國大部分土地資源被占用，如耕地蓋廠礦、湖泊被造田，這樣嚴重違反大自然規律的開發方式值得人們去三思而后行。
3、金融機構體系尚不配套
目前我國房地產企業由于周期長，成本大，資金占用比例高，所以大部分資金都來自于外部融資，這是大家眾所周知的，這部分資金多數是來自銀行的借貸，由于資產負債比例過高導致了企業資金流轉稍有不適則無法生產，以至于破產，特別是中小房地產企業融資一般都是銀行的金融借貸，幾乎沒有其他渠道取得資金，這樣使企業產生融資風險高，融資壓力大，最終形成了企業無$錢找銀行，銀行無$錢找央行這種“三角債”，這種有了收益企業拿大頭，有了風險國家承擔大頭，顯然是失去公平的。
二、針對當前我國房地產業經濟存在的問題應采取的措施
1、合理有效地利用各種資源
首先要提高資源利用的科學性和有效性，要將粗放式經濟管理方式向資源集約利用的'方向轉變，尤其是對土地和空間的利用上杜絕那些亂砍亂伐、過渡開采地下、地表資源，將資源破壞到沒有再生的可能，這樣做法即對不起我們的祖先，也對不起我們的后代，在這方面國家應該出臺一些政策以及法律法規，對違法者給予經濟制裁及刑事處罰，絕不能手軟，因為這是關系到我們的子孫后代生存發展問題，不能因今天眼前利益去影響子孫后代的健康成長。
2、注重保護生態環境
事物是在普遍聯系中發展的，房地產的經濟發展與我們城市居民居住的生態環境也應該有機地結合起來，這就要求開發商在進行項目決策前認真地組織項目調研及有關各方面的專家評審，聽取他們的意見，進行科學地規劃，本著“以人為本”的理念去設計、去開發，這樣既美化人們的生活環境，又保護了生態資源，同時又增加了房地產業的經濟效益與社會效益。
3、逐步完善相關的金融體系
房地產企業可持續發展是以金融業可持續發展為基礎的，所以要逐步建立與房地產企業相匹配的金融體系，如要做好房地產貸款結構的調整，進一步加大住房消費信貸的比重，現在我國大多數房地產金融借貸都是在房地產的開發階段，國外的借款比重一般都在消費信貸方面上，這也是導致如果房地產企業財務壓力過大，一旦倒閉破產，最終損失大部分將由國家承擔。國家應該鼓勵房地產企業通過多渠道取得資金，如通過房地產金融二級市場等。這樣既能減輕國家的風險也能降低國家的損失。
4、加強監管與宏觀調控力度
大家都知道，微觀的市場調價與宏觀的經濟調控是一對孿生姐妹，房地產企業要做到可持續發展就離不開國家的宏觀經濟調控。所以國家也在逐步完善現有房地產業法律法規政策，本著以人本，生態和諧、社會和諧的理念發展房地產經濟。
三、結語
總之，房地產業的經濟效益和國家的經濟命脈是緊密相關的，它的發展有利于促進社會文明發展，同時也是提高社會經濟實力的基礎，所以正確處理好房地產業經濟發展與國家的各種資源以及生態結構的關系具有十分重要的現實意義。
房地產論文15
論文導讀：對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
關鍵詞：房地產，市場調研，樓盤
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境);然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。
1.點—單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等);了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品特征。這是樓盤市調的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的'資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調研工作的全部內涵。
2.線和面—區域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。
一是區域分析，區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
二是區域產品，區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。
3.體—宏觀環境
對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查做得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。
經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。
國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。
總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
參考文獻
1、房地產市場對貨幣政策傳導效應的區域差異研究——基于GVAR模型的實證分析張紅; 李洋金融研究20xx-02-25
2、中國房地產市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談正達金融研究20xx-03-25
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