縣房地產業發展調研報告

　　導語：近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。以下是小編為大家整理的縣房地產業發展調研報告，歡迎大家閱讀與借鑒！

　　縣房地產業發展調研報告

　　就XX縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為全縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。

　　一、房地產市場發展的現狀

　　近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的形勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發資質的企業13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環秀、玫瑰苑、環秀山莊、環秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規模小區19個，構筑了

　　以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，2007年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發放租金補貼9萬余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，XX縣房地產業實現投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現稅費2000余萬元，同時為社會增加就業崗位3000余個。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的支柱產業，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業的迅速發展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸等相關產業發展的關鍵環節。

　　目前，XX縣房地產業正處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善，住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的30％左右。

　　總體看，2008年XX縣房地產需求增長速度將略低于前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2007年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明縣內整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。

　　房屋價格在經歷了2007年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監督、檢查，實行穩健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間，預計今后幾年房屋價格在略有上漲的基礎上將趨于平穩。

　　二、房地產市場發展存在的主要問題及原因

　　總體上說，XX縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：

　　一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的'矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。

　　二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。

　　三是部分地域房價存在相對偏高現象。XX縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現象。

　　四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數據參考。

　　五是城市規劃建設與經濟發展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，XX縣城市建設雖然取得了長足的進步，但在城市建設整體、區域規劃和長遠發展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經濟發展和人民生活的提高相比還相對滯后。

　　六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社

　　會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

　　七是房地產市場監管力度不夠。由于宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發展，部分開發企業的自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業利潤的問題。

　　八是房地產開發企業整體資質水平不高。現有開發企業13家，其中僅有1家是2級資質的開發企業，其余都是3、4級企業，因而群體資質水平不高；開發小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

　　三、房地產市場發展的幾點對策

　　一是切實優化住房供應結構。針對XX縣房地產市場的開發現狀必須制定切實可行的住宅發展規劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，著力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。

　　二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據全縣實際制定發展目標，有計劃地推進，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。

　　三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。

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