小區調研報告經典【15篇】

　　在人們越來越注重自身素養的今天，越來越多人會去使用報告，報告具有成文事后性的特點。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編收集整理的小區調研報告，希望對大家有所幫助。

小區調研報告1

　　一、基本情況

　　20xx年7月，國務院辦公廳下發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，正式拉開了全國范圍內啟動新一輪高標準老舊小區改造的序幕。20xx年5月，無錫市出臺了《關于全面推進市區老舊小區改造工作的實施意見》，進一步明確了改造范圍，重點改造20xx年以前建成的老舊小區，同步改造20xx年以前建成的基礎設施和功能明顯不足的安置房小區，確定了改善建筑質量、消除安全隱患、改善交通及停車等8項整治內容，要求按照基礎類、提升類、拓展類3個層次實施老舊小區改造。

　　我區按照“總體計劃、分片實施”的原則，重點對20xx年以前建成的老舊小區進行改造。據統計，全區20xx年前建成的老舊小區共97個，總建筑面積xx萬平方米，涉及居民xx戶；20xx年前的安置小區共xx個，總建筑面積xx萬平方米，涉及居民xx戶，普遍存在規劃滯后、配套不足、設施老化、服務短板等問題。20xx-20xx年，投入3.8億元，完成56個、xx萬平方米老舊小區改造，切實解決了房屋破舊、設施老化、停車難、充電難等諸多問題；20xx年，計劃投資xx萬元，按照管線入地、雨污分流、增設停車位及充電設施、增加消防和技防設施等要求，對12個、xx萬平方米老舊小區進行改造；計劃到“十四五”期末全面完成改造任務，讓全區所有老舊小區面貌煥然一新。在改造過程中，同步推進老舊小區物業管理覆蓋工作，依托國控的“惠小樂”物業管理品牌，使已改造的老舊小區實現物業管理全覆蓋。

　　二、20xx年工作推進情況

　　今年的老舊小區改造工作由住建局牽頭，相關鎮（街道）和國控集團負責實施。

　　在統籌協調上，牢固樹立“一盤棋”思想，住建、國控、街道、部門協同配合，社區、居民積極參與，初步形成“區、街道、社區、業主”四級聯動改造體系。在征集居民意見上，充分貫徹“共同締造”理念，區住建局會同各板塊對全區老舊小區改造進行廣泛宣傳，開展居民意見征集，共發放民意調查表xx份，召開座談會xx場次，召開老舊小區改造方案論證會xx場次，收集居民意見xx條。在工程進度上，長安街道醫院家舍、玉祁街道魏東公寓等xx個項目已完成招標工作，啟動建設，堰橋街道金惠苑一二期項目在編標階段，9月底中旬啟動建設，計劃12月底完成改造任務。

　　三、存在問題

　　一是居民改造訴求較難統一。老舊小區改造是一項需要居民支持和配合的工程，如果改造前期缺乏充分的對接、研究和溝通，不能獲得百姓認可，將極大影響項目推進。老舊小區停車位嚴重不足，停車矛盾突出，車位改造必然需要減少部分綠化活動場地，需要平衡不同業主之間的利益訴求。部分居民對拆歷史違建、拆防盜窗和在改造期間路面破損帶來的不便有較大意見。

　　二是老舊小區改造難度大。我區老舊小區主要為政府開發的住宅、集體建房及原縣屬企業家舍，規模小而分散，多數無圍墻封閉，房屋較破損，基礎配套差，缺少物業管理用房、監控設施和消防設施；部分老舊小區前期設計圖紙和建設資料缺失，小區地下管線復雜且走向不詳，雨污分流前期改造是否到位也存在不確定性，都不同程度增加了改造難度。

　　三是老舊小區改造資金壓力大。老舊小區改造由區住建局牽頭，國控和板塊負責具體實施，資金主要來源于國控、板塊，以及中央和省級財政補貼。由于小區建造年代較早，普遍存在房屋老舊、環境臟亂、設施缺失的問題，對照高標準的改造要求，所要改造的內容多、費用高，屬地鎮（街道）的資金壓力較大，需爭取更多的資金和政策上的支持和保障。四是老舊小區長效管理難。目前，老舊小區維護基本依靠政府托底，物業費由屬地鎮（街道）根據小區實際情況，按照每平方米每月0.5元至1元的標準進行補貼，補貼時間為自國有物業服務企業正式進駐托底管理之日起3年。居民“花錢購買服務”意識薄弱，多數不交任何費用。此外，老舊小區基本未歸集住宅專項維修資金，后期房屋維修難度大。

　　四、建議

　　一是強化責任落實。明確圖紙資料及拆違等前期入場條件準備、手續辦理、施工建設、監管、驗收等各環節的具體執行部門，嚴格壓實各板塊、各部門的責任，加強協調配合，合力完成老舊小區的改造任務。要明確項目資金承擔方式，積極爭取中央、省、市補助資金支持，爭取和引導社會民間資本進入老舊小區改造各個環節，形成多元化投入機制。通過通力協作，切實加快建設進度，在12月中旬按期完成本年度的改造任務，同時盡早謀劃20xx年改造項目，為明年的任務預留下充足的施工時間。

　　二是加大宣傳力度。利用報紙、電視、新媒體等，充分解讀改造政策措施，積極回應社會關切，提高社會各界對改造工作的認識。發揮鎮（街道）、社區基層黨組織引領作用，通過、業主群、小區公告欄，將各種政策利好、房屋升值預期、改造成效等內容進行集中宣傳。加強示范引領，加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，組織居民赴已改造小區進行實地參觀，增強居民支持改造、參與改造的主動性。

　　三是實行開門改造。充分貫徹“共同締造”理念，通過召開座談會、發放問卷調查、設立群眾意見征詢站、上門征求意見等方式，開展居民意見征集，把項目實施決定權交到業主手中，充分利用政協“有事好商量”協商議事平臺，邀請委員代表、群眾代表、社區代表等充分協商，傾聽各方利益訴求，推動小區改造順利推進。對于充電棚位置、電梯安裝、太陽能熱水器拆除、違建拆除等需要居民支持配合的工程，鎮（街道）、社區要提前以圖文并茂的方式與相關居民做好充分的溝通協調，在方案確定之前達成共識，獲得百姓認可。同時，邀請一些威信高、責任強、具有一定專業知識的政協委員、業主代表參與改造全過程，發揮好他們建言獻策、溝通協調和質量監督的作用。

　　四是優化方案設計。堅持規劃先行，以百姓合理需求為導向，圍繞改善建筑質量、消除安全隱患、整治停車秩序等內容，針對群眾反饋、日常管理中發現的小區短板和弱項，結合實際精準施策，優化設計細節，做好針對性的.改造方案。一方面，注重安全性改造，優先解決屋頂漏水、墻面開裂、消防安全設施缺損、各類管線老化等安全隱患問題；另一方面，加強功能性改造，有針對性的配建居民最需要的停車、體育健身等各類設施，推動老舊小區加裝電梯、無障礙設施建設、養老服務等適老化改造實現突破。

　　五是加強全程監管。抽調工作人員對老舊小區改造工程進行全過程監管，督促監理單位依照工程監理規范、設計要求和合同約定，加強對進場材料、工藝流程、隱蔽工程等環節的監管，并充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，全力確保工程質量。同時嚴抓安全施工，扎實做好安全生產和工程質量隱患排查，重點關注施工場地安全通道、腳手架、施工吊籃、臨時用電、防火防盜等部位，堅決杜絕安全事故發生。六是落實長效管理。加快推進老舊小區業主委員會（或物業管理委員會）的籌建工作，引導居民成立業委會實現自我管理，培育居民養成“花錢買服務”意識，落實居民繳納物業費的義務，逐步建立健全老舊小區的良性循環機制；保障好老舊小區物業管理資金，除政府過渡期內補貼外，改造中注重增加停車設施、配套用房的造血功能；落實屬地管理原則，對部分老舊小區維修資金未歸集到位的，加大宣傳及時歸集，歸集未到位期間由屬地板塊保障好老舊小區改造后的維修工作；充分發揮社區黨組織作用，進一步推進“紅色物業”建設，實現以黨建引領推進社區治理、物業服務和居民自治良性互動，構建黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成長效管理合力。

小區調研報告2

　　春節年關將至，熱鬧的氣氛感染著每個人，歡樂的時光陪伴著每一刻。小年夜的喜慶，除夕晚的歡樂，春節的氣息撲面襲來。在這些傳統節日中人們分享著彼此的幸福和喜悅，收獲著美好生活的點點滴滴。

　　傳統節日是我國文化的一種表現形式。每個民族都有本民族的傳統節日以及傳統習俗，他們之間既有共同點也有自己獨特的地方。正是因為差異的存在才彰顯了民族的特色，也代表了民族的傳統信仰。此外，不同地域有著不同的節日習俗，這些習俗都是地域文化的具體體現。 經過寒假的仔細調查以及走訪，我逐漸地把我所在地的節日習俗整理在一起。在整個過程里我既體會到傳統節日習俗的重要性，也發現了其中的一些特殊含義。以下就是我整理出來的過年時的節日習俗。

　　1、小年夜

　　小年夜是個喜慶的日子，也是歡樂過大年的沖鋒號。一家人團圓在一起樂呵呵地圍桌吃飯、聊天，分享這一年的`收獲和喜悅。在我們這里小年夜是農歷的十二月二十三號。在這一天我們一般都會到祠堂(我們當地的話叫做“廳屋”)祭祖，這個儀式是要整個族人都參加。

　　2、掃屋

　　過年的時候，什么都需要有個新面貌，所以連屋子也不例外。“掃屋”也稱“掃塵”，從字面意思也可以知道是打掃衛生。一般情況下“掃屋”是定在二十四號。由于現在的人都不太講究以前的規矩，只要在大年夜前做完就可以了。“掃屋”在當地寓意為掃去晦氣，迎接新一年的好運。這是一項巨大的工程，需要大量的人力和物力，基本上全家人都要參與進來。

　　3、做年糕

　　民以食為天，吃才是最實在的事情。所以過年的時候肯定少不了吃的東西——年糕。我們當地的年糕都是手工制造的，自給自足的。現在還保持著相當傳統的制作工藝，都是比較古老的制作方法。我們使用的工具也是近“石器時代”的工具——石磨。首先制作年糕的第一步就是將普通的大米用石磨磨成粉狀，這個過程完全是靠力氣來完成的。 有了“米粉”這個原材料就可以開始制作年糕了。經過一系列復雜的工序最后得出圖片中的成品。它的寓意為步步高升。這種年糕的味道甜甜的，嚼起來很有韌勁，是不錯的過年佳品。

　　4、貼春聯

　　這是過年重要的習俗，在很多地區都很流行這樣的傳統。除舊換新是很有必要的，因為每家都希望新年有新氣象，一切都是嶄新的開始，春聯也不例外。春聯的貼法在我們當地還是保留著古老的傳統。比如哪個貼左邊，哪個貼右邊都是有講究的，還有就是很多春聯都是那些老一輩的人自主創作的，完全手工制作。這樣的春聯既有特色，又能準確的表達主人家的新一年的期望與祝福。

小區調研報告3

　　隨著我國城市化進程的不斷推進，老舊小區已經無法滿足現代社會居民對居住環境的需求，結合現代我國社會發展的'程度、經濟增長與人們需求，在此背景下提出老舊小區的改造與整治。其中因電瓶車用電不規范導致的火災新聞頻繁曝出，如何規范電瓶車用電迫在眉睫，電動自行車充電安全事故頻發，也已引起政府的高度重視，并逐步出臺相應的政策法規，規范電動自行車停發及安全充電管理。

　　一、現狀分析

　　我縣目前登記在冊的小區共計91個，其中老舊小區57個。經對老舊小區進行實地踏勘，與現場踏勘過程中住戶反映情況相結合，老舊小區主要發現的問題有：線路老化，飛線私搭亂設問題嚴重并存在重大安全隱念等，亟待改造。現擬對華夏豪門、世紀尊園、金佩家園、潤景豪庭、瑞景樺庭、上城國際及亨通家園7個小區進行試點改造，總建筑面積77、33萬平方米，涉及住戶5990戶。

　　二、收益分析

　　1、廣告收益

　　車棚不做完全敞開式，兩頭留擋板、充電樁空白處做廣告位出租，廣告費參考電梯收益，一個充電樁每年大概收益1000元。

　　2、充電收益

　　平均每輛車充滿電大約1、2元（刷卡，掃碼）或2元（投幣），每輛車的電量余量以及電瓶的壽命，電機損耗，瓦數不同而不同，夜間國家電費大約為0、45元、白天電費0、55元每度電，平均一臺車充滿不到2度電，每臺車大約收益為0、8元，7個小區涉及住戶5990戶，按使用率30%計算，1797x0、8=1473、6元/天，每年收益1473、6x365=524724元。

　　3、通過APP充值，贈送5%—10%。

　　獲取積分（參照移動電信積分標準）1元1分，十分可換一元。例如充值200元，通過APP充值，實際到賬210元，獲取210元積分，或者充值200元，只需要190元，積分形式增加用戶黏度，提高客戶忠誠度。

　　三、存在難點

　　充電樁占用小區土地如何處理，每個充電區域視現場具體情況而定，大概在30平方左右，土地是否需要到相關部門辦理審批手續；老舊小區地下管線不明，施工時容易造成破壞，需要探明地下管線情況；充電樁用電需要協調；電動車充電時存在電線短路、電池爆炸等安全隱患。

　　四、相關規范

　　江蘇省市場監督管理局于20xx年12月6日發布的《電動自行車停放充電場所消防技術規范》DB 32/T 3904—20xx。

小區調研報告4

　　為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

　　一、發展現狀

　　近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。

　　1.健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

　　2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

　　3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

　　4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態，占用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物業費用難收。目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

　　4.各類亂象頻發。小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5.行政執法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6.公共服務缺失。敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

　　1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇，物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。

　　2.物業服務企業行為不規范，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

　　4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。

　　四、幾點建議

　　調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用于推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業給予適當補貼。

　　2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

　　3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的'服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記注冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。

　　4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

　　5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

　　6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

小區調研報告5

　　一、廣州市天然氣來源

　　20xx年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時期，住宅小區部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨著金山門站成功接收廣東LNG項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源于西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG，并準備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應及調峰。

　　二、住宅小區天然氣覆蓋情況

　　1、新舊樓盤的分別

　　按照燃氣管道安裝時是否有用戶入住，將小區樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發商出資，和樓盤一起建設，天然氣采用低壓入戶。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意愿強烈。

　　2、天然氣供應方式

　　住宅小區的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是LNG瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮，但有部分相對較偏僻的城鎮或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區則采用建設LNG瓶組站的方式為居民用戶供氣。

　　3、居民用戶戶內天然氣管道安裝差別

　　戶內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶戶內的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內因裝修方案、美觀設計等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用戶家中的燃氣管道則是明裝。

　　4、燃氣計量表及繳費方式

　　廣州市小區居民用戶使用的燃氣計量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然后通知用戶去營業廳繳費，二是居民用戶在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之后安裝的是IC卡燃氣表，這類燃氣表是需要用戶提前在營業廳充值氣費，到卡中的氣費用完之后就會自動停氣，需重新充值之后才可繼續使用。最新安裝燃氣管道的小區居民用戶使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發送至燃氣公司終端，居民用戶通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。

　　5、天然氣計價方式

　　廣州市對于居民天然氣用戶采用階梯計價的方式。按每戶用氣人口數4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5.18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。

　　6、居民用戶對于天然氣安全知識了解來源及安檢周期

　　居民用戶對于天然氣安全使用的知識的了解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發放的燃氣使用安全手冊，由于多數用戶需要自行到燃氣公司營業廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區附近為居民用戶講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人群較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號了解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用戶群體。

　　戶內燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用戶戶內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為周期進行的定期對居民用戶戶內燃氣管道進行的安全檢查。

　　三、調研中發現的問題

　　隨著廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由于“城中村”等舊樓盤小區道路情況復雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用戶入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶收取，用戶意見不統一，故不適合統一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住戶的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對于這部分舊樓盤，燃氣公司采用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質管道，隨著使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶戶內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃氣管道會處于水槽下等易使燃氣管道發生腐蝕環境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時采用的是集中調壓，中壓入戶的方式，隨著使用時間的推移，用戶戶內調壓器隨著使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區盤立管中燃氣為中壓，漏氣風險也更大，此為安全隱患之三。

　　中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮、農村還沒有燃氣管道，部分地區尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區使用LNG瓶組站供氣存在兩點問題，一是LNG的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監管，提高了企業成本；二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的LNG存量，天然氣供應不夠穩定。

　　由于部分住宅小區居民用戶使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用戶不在家的幾率高，導致入戶率極低，導致燃氣公司對于用戶用氣量的統計不及時。安全檢查的'時候也會遇到這種情況，入戶率低會導致燃氣公司對用戶戶內燃氣管道使用情況掌握不足，用戶對已經存在的安全隱患不能及時整改，發生安全事故的概率也大大提高。

　　四、住宅小區天然氣發展方向

　　加快天然氣管道敷設步伐，盡快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃氣管道延伸至使用LNG瓶組站供氣的住宅小區。

　　加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，盡快使城市中的居民用戶用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環境。老舊燃氣管道發生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。

　　為了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用戶燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入戶率低的問題。

　　對于較早安裝燃氣管道的住宅小區應該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶添加燃氣公司微信公眾號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶的安全意識，引導用戶自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設置用戶安全檢查或整改申請服務，使用戶能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。

小區調研報告6

　　近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環境差等問題帶來的物業糾紛日益凸現出來。

　　安置房小區的物業糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區人民調解委員會通過對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區物業糾紛的認識，為解決好安置房小區的物業糾紛提供有益的思考。

　　一、安置房物業糾紛現狀

　　目前在雨花臺區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個居民小區，其中安置房小區26個，鐵心橋地區7個社區，其中兩個社區為全市兩個大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個社區都有安置房小區。物業矛盾糾紛的出現有三個方面的因素。

　　1、業主因素。大多數村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業管理，導致有的安置小區物業與業主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：

　　（1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業主私占綠地停車位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業主的'合法權益；

　　（2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見，物業公司在管理中容易與業主發生糾紛；

　　（3）業主服務消費意識淡薄。大部分安置小區業主從原來的村落搬遷到新建小區，作為村民從來都無需交納物業管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業管理的概念比較陌生，不知道物業服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業服務費的概念，直接后果就是導致物業運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環。

　　2、物業公司因素。

　　（1）安置房質量缺陷。安置房質量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業來處理。小區通過綜合驗收，向業主交房時還存在一些遺留問題。如區域內的環境、道路、相關配套等設施未完工，影響業主入住；房屋外墻、飄窗、陽臺滲漏等，引發業主不滿；電梯、電子對講門、監控設備存在故障，招來業主指責。工程質量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業主入住階段，多數業主理解為房屋質量以及安置前的有關承諾沒有兌現，責任應由物業公司承擔，從而很容易造成業主與物業公司之間的對立情緒，給物業管理帶來相當大的壓力；

　　（2）服務質量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發業主的不滿；

　　（3）物業管理公司不夠職業化。在安置房小區居民入住后，為了快速地給居民提供物業服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區組織成立了物業公司為居民提供服務，從業人員的職業化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業與業主之間的和諧關系。

　　3、相關管理小區物業的行政主管部門因素。相關管理小區物業的行政主管部門未能及時指導安置房小區成立業主委員會。很多安置房小區在入住幾年后仍沒有組建業主委員會，這樣個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業主委員會同意，物業公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業公司不作為，引發矛盾糾紛。

　　二、減少安置房小區物業糾紛幾點建議

　　1、成立業主委員會。相關部門應及時指導保障房小區成立業主委員會，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過來，通過業主委員會的形式重新構建“熟人社會”；

　　（1）方便個體業主與物業公司之間進行溝通；

　　（2）通過業主委員會，方便物業公司對房屋出現的較大質量或故障問題及時處理，方便群眾生活；

　　（3）通過業主委員會宣傳小區居民責任與義務，配合物業公司逐步將物業費用收取工作正常化。

　　2、培養能夠適應市場變化的優勢物業公司。要逐漸走出社區“托底”式的物業公司模式。物業企業要推行公務公開、財務公開，物業服務企業與業主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區的長遠發展提供資金保障。

　　3、聘用和培養專業化物業人員，提高物業服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優質物業服務。一是選拔聘任一批責任心強、業務素質好的人員充實到物業管理一線隊伍；二是加強從業人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業從業人員要認真學習法律、規章、相關業務和小區管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區居民。

　　4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業部門。認真抓好物業管理的前期介入工作，發現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監督，確保交付后業主滿意，避免業主與物業之間發生沖突。

　　5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經常性深入各小區開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業管理中來，通過人民調解的方式化解小區物業矛盾糾紛。

小區調研報告7

　　一、我區物業管理工作現狀

　　(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。

　　(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。某年5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發岳塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。

　　二、物業管理存在的主要問題和原因分析

　　(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考核體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。

　　(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由于規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任為由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。

　　(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行為時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成后，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司并非服務于廣大業主，而是服務于開發商和建設單位，物業公司處于強勢地位，業主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的'行為。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等為由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”為由，單方中止部分服務。當物業公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。

　　(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發周期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規范，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的"門外事務。

　　三、關于加強全區住宅小區物業管理工作的建議

　　為進一步加強和規范物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：

　　(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”

　　1、完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司準入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。

　　2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規范開發商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為后期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造后的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。

　　3、加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考核評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

　　(二)規范市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。

　　1、進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的志愿者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，并加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。

　　2、積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關系，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成為小區業主的“服務員”。

　　3、加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能了解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成為小區的“管理員”。

　　4、大力提高業主自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

小區調研報告8

　　一、小區基本情況

　　3號院居民小區屬路街道西路社區。該小區原是大學家屬區（與大學僅一墻之隔），始建于年，至年共建成住房29棟（占地面積約5。9萬平方米），都是多層建筑，現有居民計846戶（包括出租房113戶），其中1－27棟住戶大多為大學、水利科學研究院職工及家屬，28棟和29棟一半是省司法廳職工及家屬樓。單位制時期，3號院與大學保持著密切關系，小區公共事務主要由大學的工會和后勤處負責解決，居民可享受學校提供的各種福利資源及生活設施，因而對大學形成了高度的依賴性；至年住房制度改革，大學將小區住房轉賣移交給居民個人之后逐步退出對小區公共事務的管理，3號院開始進入后單位時期，成為國家行政體系中基層治理的一個單元。年4月社區居委會成立，辦公地點即在3號院，該小區事務改由居委會承擔，大學只作為小區的共建單位協助小區管理。年市實行“撤居并居”工程，3號院被劃入西路社區居委會管轄。年3號院進入了市政府針對老舊小區實施的“小區出新”計劃，在政府專項資金補貼支持下，該小區在年先后完成了雨污分流、小區出新等整改工程，大大改善了小區的基礎設施環境，隨后引入物業管理公司，在年9月經選舉成立了業主委員會，小區基本的組織體系得以初步健全，從此開創了小區管理專業化、組織化、有序化的新局面。

　　3號院小區具有后單位老舊居民小區的特性。該小區具有諸多有利因素，如小區居民同質性強、總體素質高、小區住戶規模適中、小區院落封閉性強、離大學空間距離近、共建單位配合好等。該居民小區還有一些重要特點：一是居民小區。與機關、商業、企業、學校等小區相區別，該小區是居民集聚區。小區內除三個小商店和一個家政服務點以外，全部是居民住宅。二是老舊小區。與新型商品房居民小區相比，它是改革開放初期建成的居民住宅小區，小區規劃不適應現代城區居民生活方式，小區內缺少文化體育設施、社區辦公服務用房、車庫等，小區空間擁擠，基礎設施落后。三是后單位小區。后單位是相對于單位制和無單位歸屬而言，現有商品房新型小區，沒有單位歸屬，由房地產開發商開發，不隸于任何企事業單位或機關，該小區屬于后單位小區，是指與原所屬單位仍然有多方面的聯系。僅以該小區與大學的聯系為例，直接關系方面來看，房屋維修基金仍由大學管理；大學仍然承擔小區某些基礎設施的維修，如小區道路、路燈、綠化、消防；退休職工福利關系、日常管理、文化體育活動等仍由大學提供有關設施及服務。若考慮文化因素，該小區職工思想觀念等具有較濃厚的單位制遺留。

　　二、小區治理實踐

　　3號院自建立之初，作為大學家屬院至今天社區所屬小區，從管理到治理全過程，主要分為兩個階段。第一個階段是家屬區期間，自年至1999年。在此期間，盡管小區也開始屬地化管理，街道及居委會參與進來，但主要由所屬單位管理，小區屬于大學的一部分，小區作為所屬單位一部分進行管理，大學主要由校工會歸口管理。第二個階段是小區治理期間，自年開始至今。本文主要調研分析的是這個階段，小區在行政劃上屬于地方政府，大學僅以“共建單位”名義參與小區部分工作，且并非占主導。

　　這個過程的真正起點時間是年。經住房制度改革后，小區內住房轉賣給居民個人，小區內房產產權發生變更，住房個人擁有產權，個人可以自由支配房產。隨之，大學基本上退出小區主要管理，而且隨著社會大環境的變化，城市社區治理環境發生變化，小區治安、環境衛生、寵物管理、綠化、水電設施、居民服務等發生一系列變化，新問題新情況大量出現，自年以來，私家車大輻增加，小區治理不斷提出新問題，成為社區建設中的重要議題。到目前為止，小區房產變更約占總數的15%，小區人口發生變化。到目前為止，大約經歷了十一年時間。

　　通常來說，小區是社區的一部分，社區建設的內容與小區建設內容大體相當，它涉及多個方面，有社區衛生、社區文化、社區教育、社區治安、社區環境、社區計劃生育等。3號小區治理所涉及的內容主要是小區治安，其他主要有居民住房以外的事，如環境衛生、綠化、道路、消防設施、鄰里關系等，可以歸納為小區居民居住環境。在小區治理過程中，主要是圍繞能否引進物業管理公司展開的。所以，這里討論的，就是圍繞引進物業管理公司為主線開展的小區治理，各相關主體做出種種努力，做了各種探索，到今天終于有一個好的階段性績效。

　　該小區治理過程中比較突出的事件有：

　　1、引進小區物業管理公司兩次失敗。小區在年實行住房私有化，開始向后單位時期轉變，但居民受“單位制”影響還是希望能由大學將小區管理起來，大學雖已從社區事務中退出但為穩定教職工情緒、解決小區管理問題，以便將小區管理順利移交給居委會，主動牽頭策劃實施了引進物業公司的嘗試。大學工會通過多方調研后召開了小區樓棟長會議并在居民中發調查表征求意見，調查表回收70%，其中有超過一半的居民不同意引進物業管理公司。為尊重民意，未能引進物業管理公司。

　　年上半年發生“”。“”期間，小區管理嚴格，小區秩序優良。在此期間，小區關閉一個大門，只剩下一個大門。為了既保持“”期間形成的良好秩序，又可利用機會，下半年，居委會再次將引進物業管理公司提上議事日程，但還是因為完善物業管理配套設施的前期投入資金短缺和物業管理費問題不能與居民達成一致，第二次引進計劃終究沒有成功。

　　2、小區治安管理越來越難。在引進物業管理公司失敗的情況下，居民都希望有一個良好的小區環境，特別是小區治安環境。為此，居委會組織成立了“3號院安全自治領導小組”，實行門衛制度。在此過程中，仍然希望引進物業管理公司，但終究一直未能啟動。實行門衛制度，每戶每月交費5元，全年60元，用于聘請門衛管理人員的費用。實際施行情況表明，交費情況不好。每年除約三分之一住戶主動交納以外，還有三分之一住戶經催交能夠交納，其他住戶在居委會上門收交時有部分住戶交費，但仍有許多住戶因各種原因不交。門衛收繳率每年情況不同，總體上難度越來越大，收交率逐年下降。這種情況影響門衛管理開支，而且影響安全自治管理領導小組成員的積極性。到年，危機突出，安全自治管理領導小組幾乎停止活動，被迫換屆。經過努力，產生新的小組，改為“3號院安全自治管理小組”。年5月成立新一屆小區安全自治管理小組以后，明確門衛管理、車輛管理和成立業主委員會三大目標，但實現情況不好，車輛管理和成立業委會兩個目標基本無法實施，即使門衛管理也越來越難。

　　3、成功引進物業管理公司和成立業委會。經過居委會和大學兩位區人大代表連續三年提請區人大建議，終于年納入市“小區出新”計劃，年底開始實施雨污分流和“小區出新”工程，小區環境面貌一新。以此為契機，年12月17日物業管理公司入駐小區進行正規化物業管理，試用三個月后，小區與物業管理公司簽訂物業管理三年的正式合同。今年9月經選舉成立業主委員會。

　　至此，小區治理取得積極成果，主要有：

　　第一，建立起小區組織體系。小區有序管理是組織化的過程，其前提要有完善的組織體系。這一組織體系大體由黨組織、居委會、業委會、物業管理公司四位一體的組織所構成。該小區原有黨組織、居委會，但多次引進物業管理公司未能成功，多年來擬成立業委會也未能實現，所以，長期處于缺少基本組織要素，組織體系不完善的狀態。這次順利引進物業管理公司、選舉成立業委會，實現小區治理主要組織完備，建構起相對完善的小區組織體系。一年來，各個組織之間相互配合，工作正常，能夠及時解決小區出現的矛盾，小區治理正在有序推進，能夠較好地組織居民小區參與，初步出現小區治理組織化。

　　第二，形成居民小區參與骨干力量。沒有居民參與，不可能實現小區治理。居民是小區治理的基礎力量，而居民參與是通過骨干力量實現的。居民小區參與骨干應是一個群體力量，大體有三個層次，包括第一層次的領袖人物，可稱為小區領袖，他們是“出頭的人”，愿意站出來擔當第一把手，出任小區自治組織的負責人；第二層次是骨干成員，他們是小區自治組織的主要成員；第三層次是積極分子，他們是小區自治組織的成員和小區治理的積極參與者。一般來說，小區不缺積極分子，甚至不缺骨干成員，最缺的是小區領袖。該小區存在著積極分子和骨干成員，但曾經出現過擔任小區自治組織負責人斷檔。這次從業主委員會籌備小組過渡到業主委員會，其中成功之處在于原安全自治管理小組組長、業委會籌備組組長到業主委員會主任易人，實現順利過渡。這是保證小區組織體系正常有效運行的人才保證。

　　第三，明顯改善小區治安環境。以前小區出現自行車、助力車、電動車、摩托車被盜，甚至發生多起入室盜竊案，無序停放車輛嚴重，小區物業管理公司入駐一年來，情況良好，運行正常，小區治安很好，其他方面也有序運行。年沒有出現車輛盜竊案，僅發生兩起失物事件。物業費收繳率達到75%以上。業委會工作情況亦正常開展。小區管理獲得居民普遍滿意。

　　第四，推進小區治理發展。這次小區出新后引進物業管理公司和業主委員會成立，為后面小區治理打下了良好的基礎。具體來說，經小區出新后，小區基礎設施、小區環境明顯改善，能否維護小區出新成果，改變小區出新前治安問題較多，偷盜較嚴重、小區自治組織維持不下去、門衛費收不上來等問題，成為大家共同關心的問題。經過一年來的`運行，小區出新成果獲得保持，小區其他工作正在推進。目前，居委會、業主委員會、物業管理公司三者積極配合，梳理了小區存在的問題，根據問題的輕重緩急，已做出安排，小區治理正在順推進。

　　第五，積累小區治理經驗。要主動爭取上級黨組織和政府關心支持小區建設，為小區建設創造良好的外部環境；在小區治理過程中，要抓住機會積極推進小區治理向前推進；要發現和推動小區積極分子參與小區治理實踐，發現小區領袖并發揮其領袖作用；積極宣傳小區建設的理念和措施，向居民解釋遇到問題的原因，廣泛發動居民參與小區治理實踐等。這些小區治理實踐積累的小區治理和小區自治的經驗，為小區今后治理乃至和諧小區建設提供了有益經驗，也為社區治理提供有益借鑒。

　　此外，還培育了小區治理和小區和諧文化，小區治理成果發揮了社會輻射影響力。

　　三、小區治理的經驗

　　3號小區治理實踐，有許多經驗可以總結，當然也有不足或教訓可以總結。總結這些經驗或教訓，對于小區后續治理及對于其他小區治理都有參考價值。

　　1、用先進小區治理理念指導小區治理實踐。黨和政府關于社區建設的理念，應是小區治理實踐的指導思想。同時要積極學習借鑒西方社會建設與管理、社區建設與管理的理念和經驗，繼承中國傳統社會和中國共產黨社會建設與管理的優良傳統，繼續發揮其積極作用。3號小區治理實踐中，離退休同志之所以積極參與小區自治活動，他們的理念和精神主要是時代培育形成的優良品德，包括為人民服務、無私奉獻、助人為樂等優良精神，她（他）們犧牲休息時間，不計報酬，忍受被人罵被人誤解，做了大量對小區治理有益的工作，說明時代許多的優良品質和精神仍然值得發揚光大。事實上，這些優良品德和精神本身就是古今中外人類優良品德的組成部分，不會因時空變遷而失去意義。當然，小區建設的社會歷史條件已經發生了巨大變化，處于社會轉型期的社區，一定要按照規律辦事，創造新知識，運用新知識，才能把小區治理好。3號小區治理實踐的過程，也是科學研究的過程，獲得的小區治理知識將會產生更廣泛的意義。

　　2、小區治理績效是多元主體共同努力的過程和結果。小區治理取得階段性成果不是一個人或一個單位的功勞，而是多種力量共同努力的結果。這種多種力量，或者可以稱為多元主體，小區成果是多種主體共同努力的結果。對此，大概是大家的共識。分析多元主體在小區建設的作用，探討這種共同努力的規律，是一件有重要意義的工作。縱觀3號小區樣本，主要小區主體有政府主體、社區自治組織主體、居民主體、物業管理主體、社會主體和專家主體。小區治理取得重要進展，是相關主體共同努力的結果，絕不是某一主體或某幾個主體努力的結果。就該小區治理而言，如果沒有街道、區政府、區人大、區住建局等支持“小區出新”，如果沒有街道及“兩站一中心”直接主持下進行“小區出新”，沒有社區居委會長期堅持不懈的工作，如果沒有大學等共建單位的多種支持，如果沒有居民的支持和配合，如果沒有皓偉物業管理公司善于學習改進，如果沒有一批小區骨干成員參與小區自治，……小區治理不會有今天的成功。

　　3、小區治理行動要抓住時機和策略。小區治理成功與否有諸多因素，抓住時機并采取好的策略，是不可或缺的原因。其中時機是客觀的，抓住時機、采用策略是主觀的、人為的。這次小區引進物質管理公司、成立業主委員會，運行效果較好，重要的契機是“小區出新”。“小區出新”改變小區破舊的面貌，同時給居民帶來心情舒暢、對未來更好的期待。路街道、社區居委員會、安全自治管理小組及業主籌備小組、小區管理委員會都看到這是小區治理升級的有利時機，同心協力，做了大量征求意見、開會協商的工作，終于引進了物業管理公司和成立了業主委員會。在此期間，經統計，有關會議舉行40余次，許多當事人經受了各種阻力考驗。物業管理公司入駐初期，曾經出現曲折，物業管理公司與其他小區主體能夠協商，終于在磨合過程中逐步實現各相關主體的和諧，共同為小區治理做出了貢獻。比較之下，前面兩次未能達到治理目標，并不是沒有機會，而是沒有能夠抓住機會。比較之下，越是到后來，困難越多，阻力越大，難度越大，而取得成功就在于采取了正確的策略。

　　4、小區治理基本力量是發現培育和積累過程。小區治理的基本力量是多方面的，根據形成的規律來分，大體有四類。第一類是政府行政力量。主要有政府機構，主要指政府系列的機構和部門，如街道黨工委和辦事處、區政府相關部門以及上級有關部門。即使是社區居委會，它不屬于政府系列，但也是通過行政力量獲取的小區治理力量。第二類是準政府行政力量。主要是共建單位，它們是通過相應的制度規定獲取的小區治理力量。第三類是居民小區參與力量。這類力量需要通過發動獲取小區治理力量。第四類是社會力量。這支力量有待公民社會建設，只有當公民社會（文化）發育到相應的程度，有了社區參與的公民文化和社會組織，才有可能。現階段而言，社會力量還處于潛在狀態。上述力量，第一、二類具有先致性，通過有關規定所賦予的，獲得這些力量相對比較容易。最難的是第三類力量，即居民小區參與力量。這是有待發動、培育的力量。從小區治理實際需要來看，這是目前最需要、也是最缺的力量。這支力量包括兩個部分，一是居民參與小區治理的參與度，包括居民參與小區治理的人數比率和參與小區治理活動的程度；二是居民中能否產生小區領袖、骨干和積極分子。從3號院小區治理實踐看，這是一個發動、發現、動員和培育的過程。目前為止，這項工作主要是由居委會完成的。她們出于實踐理性，接受工作壓力，能夠主動去做，從原社區居委會到西路社區居委會幾任主任和書記都做出了努力，而且取得了成果。

　　四、建構小區合作治理模式

　　社區建設是永恒主題。3號院小區治理取得積極成果，來之不易。同時還存在著諸多問題，有些問題是過去積累形成的，有些是新出現的，其中有些問題解決起來非常困難。小區治理是一個過程，遠非一時一日一事能夠完成的。現階段，該小區存在著一些突出問題，解決起來仍然十分困難。主要有：小區內停車位少，車輛管理中矛盾突出；消防設施陳舊、消防通道經常被占用，存在嚴重消防隱患；門口菜店占道經營，存在安全隱患，引起許多居民不滿，缺乏化解辦法；違章搭建現象時有出現，私自種菜影響環境，解決起來也有困難；建筑垃圾常常沒有及時清運，影響環境衛生，也給居民造成不便；少數居民不交物業費，影響物業管理正常運行等。除此之外，還有一些深層次矛盾，有待小區治理過程中逐步化解矛盾，實現和解。

　　保存小區治理的現有成果，化解上述存在的問題，僅僅是短期的目標。小區治理是社區治理的基礎，也是社區治理的一部分。小區治理的目標是實現小區自治，保證建成和諧小區，使居民有一個和諧幸福的生活小區。從該小區治理的實踐和長遠目標看，需要找到一個小區治理模式，力爭在這個小區治理模式下，實現小區治理有序化。

　　根據理論研究和小區治理實踐，擬建構小區合作治理模式。該小區治理模式的基本原則有：

　　第一，積極探索社會管理格局具體化。以中央關于社會管理創新精神為基本精神，以“黨委領導、政府負責、社會協同、群眾參與”的管理格局為基本參照，將此模式具體化，找到適合小區治理模式。

　　第二，以合作治理理論為理論依據。根據有關研究，中國已有三種城市社區治理模式，即行政型社會治理模式、合作型社區治理模式和自治型社區治理模式，擬參照合作型社區治理模式。

　　第三，組織多元主體參與小區治理。

　　第四，提升小區參與組織化程度。

　　第五，加強培育小區治理文化。

小區調研報告9

　　物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：

　　一、小區物業管理現狀

　　三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于20xx年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

　　二、小區物業存在的問題

　　盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。

　　(一)地產遺留問題。由于物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業管理埋下了隱患。

　　(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

　　(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

　　(四)物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

　　(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

　　(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的`微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　　(一)依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，并做到有法可依。

　　(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。

　　(三)為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

　　(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。

　　(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住戶)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。

小區調研報告10

　　做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

　　（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

　　1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設

　　施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　　（二）小區物業管理工作的現狀

　　1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

　　2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

　　3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

　　（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

　　（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

　　等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的.政策、法規依據。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

　　（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

　　（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　　（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配

　　套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

　　（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

小區調研報告11

　　一、前言

　　隨著城市建設的發展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特征。小區自治管理的好壞，不僅關系到每戶居民的切身利益，更關系到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會”為基本特征的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區自治管理的狀況和能力不僅關系到社會的和諧和穩定，也關系到城市發展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。

　　但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：

　　（一）業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規范的書面業主大會。

　　（二）業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區范圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。

　　（三）業主委員會作為業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。

　　（四）涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。

　　（五）業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處于被懸置的狀況。

　　以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。

　　二、問題產生的原因

　　目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區里面擺攤設點經營問題，也為小區居民們普遍重視和關注，并直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發展水平和城市管理水平的重要標志。

　　縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在于：

　　（一）管理思路上，在對小區自治管理的關系中，存在著強調以物業管理企業為核心，業主自治管理機制為輔助的問題

　　首先，在由傳統的房管理念發展為住宅私有化后所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們并沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理為核心。

　　其次，在實踐中，由于目前的小區業主相對松散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在于和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂后，物業管理企業便成為小區管理的中心和主宰。業主大會由于難以召集，業主委員會也由于自身地位和組織機制的松散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行為和較復雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，為廣大業主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業主的管理者。

　　再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意愿和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。

　　（二）業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規范的現象

　　業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定著業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由于房地產開發公司和物業管理企業之間有著特殊的利益關系，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關系，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。

　　在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，占八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。

　　這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的`社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，采取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。

　　（三）小區的自治管理和社區管理相脫節

　　目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬于房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。

　　事實上，從社區管理的角度，其本身就包含著以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脫節的。作為社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用；而小區物業自治管理所存在的松散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處于一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。

　　在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助于社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。

　　三、建議

　　（一）物業管理企業和業主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關系。這種法律關系的性質，就決定了作為全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬于不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關系。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應盡快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整為由街道辦事處或其委托的社區進行指導和管理。

　　（二）盡快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，并建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。

　　在區全面推進社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委托社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。

　　（三）探索建立小區業主委托代理的管理制度。

　　目前，業主委員會由于多為兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委托律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。

小區調研報告12

　　物業管理是城市管理和社會建設沖突集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公正競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。全部小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業進展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的快速進展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是特別不錯的狀態了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，很多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

　　3、物業服務費收取難。主要表現在：

　　一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業主自身的緣由，如業主內部糾紛、業主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。

　　五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業供應的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

　　六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

　　八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也的確存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、修理不準時、收費不規范等狀況。這樣，造成業主對物業服務不滿足，對物業管理企業產生看法，因而拒交物業管理費。

　　九是當物價部門依據經濟進展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等狀況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司埋怨收不足費而無法服務，業主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

　　5、物業管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清晰自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業辦法見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

　　6、業主的消費觀念有待轉變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公正的。長此進展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業服務收費管理的看法和建議

　　１、走強強聯合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上賜予扶持和優待。

　　2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要連續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

　　3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開頭，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業接受，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的`齊全及有效修理養護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業收費沖突凸現，商品房沖突相對平穩的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

　　5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的修理費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行方法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業擔當，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要留意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣揚和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。

　　9、加大對物業行業的監管力度。推動物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

　　10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營力量，加強與業主、業委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應當注意個人素養方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

　　11、建立物業管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參與社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參與業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業沖突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。

　　12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理方法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理進展的客觀要求，修改物業服務收費管理方法成為迫切需求，有關部門應樂觀協作，共同推動新的物業服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清晰楚服務。

小區調研報告13

　　黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：

　　一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況

　　據調查，南關嶺街道共有各類物業建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，占總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，占居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，占實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300余人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占50%;未收取物業費的小區占75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規范化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。

　　二、物業管理工作存在的主要問題

　　近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

　　1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的.問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。

　　2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其余是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

　　3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

　　4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。

　　三、加強物業管理工作的建議和意見

　　南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。

　　2、成立物業管理行業協會并積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規范企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。

　　3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。

　　4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

　　6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新臺階。

小區調研報告14

　　摘要：城市居民小區是城市的重要組成部分。城市居民小區規劃、建設和管理水平的高低，直接反映出城市發展狀況和城市品位。本文通過對哈爾濱澗橋西畔小區,發現了這些小區規劃中的優秀和特別之處,并將這些優點加以借鑒,應用到我們的小區設計中。

　　（一） 調研背景：

　　調研目的：

　　1、通過本次調研,初步了解我國的住房政策、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。

　　2、通過對本市居住區環境專題調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。并初步學會在調研報告中運用經濟分析及掌握相關軟件的應用。

　　3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，并熟悉城市居住區規劃設計等相關規范。

　　調研方法：文獻調研,實地調研,拍照,訪談,數據統計等。

　　調研過程分析：

　　理論調研：通過多種方式和手段，進行文獻檢索、資料收集和整理，旨在 了解我國住房制度和當代居住小區規劃設計、建設、發展的理論與實踐問題，了解存在的主要問題和發展趨勢，了解相關的政策、法律與法規、規范等內容。主要對《合肥市城市規劃管理技術規定》及《城市居住區規劃設計規范》進行了深入研究。

　　實地調研：此次調研過程中，我們分成了兩個部分進行，一是對基地的調研，二是對哈爾濱市已建成的小區展開調研，旨在為我們的設計提供多方面的參考。

　　（二）基地調研

　　1、調研時間：20xx.05.26

　　2、調研地點：哈西澗橋西畔小區

　　3、調研內容：小區規劃及其周邊情況

　　4、基地所處區位：哈爾濱香坊區，東側緊鄰學府路，西鄰機場路，南北分別與哈雙路和哈西站相望。從整體上看，交通、信息流十分暢通，有著優良的政策環境。

　　5、基地內部現狀：經實地調研，基地呈北高南低、西高東西的走勢，整個地形呈不規則的扇葉狀。基地內部沒有集中地水面，只有一處占地較小的集中綠化布置，在規劃設計時可予以保留。基地現狀及功能分區情況如右圖所示。

　　6、基地周邊的各類服務設施情況：

　　（1）、基地周邊的學校和車站：

　　（2）、基地周邊的銀行：

　　（3）、基地周邊的醫院：

　　（4）、基地周邊交通狀況及建設情況：

　　綜上所述，澗橋西畔周邊交通發達，道路寬闊。較其他各個周邊相對安靜，適合人們在此進行散步等休閑活動， 自然環境上很有優勢。此外，基地周邊的銀行、學校、酒店、醫院等設備齊全，但是附近沒有較大的購物商場，這可能為將來在此居住的居民帶來生活上的不便。

　　交通組織：小區采用理性有序的交通組織系統———人車平面分離,將車行組織在外圍。車行系統由街區環路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6 m,瀝青路面。澗橋西畔規劃了一條完整的步行主線,從一期的南入口商業步行街,會所(售樓中心)、、到二期的高層、并由此主線與街區的`庭院步道相連,構成整個小的步行系統。

　　景觀設計：充分展示原有澗橋西畔的景觀優勢,是小區景觀設計的主題,通過對主入口處的自然蘆葦蕩進行改造設計,形成以自然水景為主景的景觀中心。同時,以此作為整個小區的景觀起點,形成小區綠化主軸,深入小區內部與區內各組團綠化空間相連’并使建筑每戶都達到了景觀最優化,充分體現景觀為人所用,以人為本的設計理念。

　　建筑設計:在建筑設計上,小區以陽光、空氣、水為主題,創造與自然親密接觸的鄰里生活環境和室內生活環境。小區住宅單體有兩種類型:花園洋房(4~5層);高層32層。其戶型錯落有致,品種較多,面積從40~250 m2,可滿足不同人群的需求。

　　周邊配套設施:澗橋西畔小區的規劃特點,主要在于它充分利用了原有的自然環境與現在眾多小區設計一味采用人工的手段來打造所謂的“自然生態”景觀有著本質區別,這一點是值得我們借鑒的.

　　（三）總結

　　通過收集現狀基礎資料和相關背景資料，分析基地現狀與周圍環境關系，了解一般居住區的規劃模式.根據基地的實際情況, 借鑒這些小區的規劃優點, 吸取其設計的不足之處,在我們的設計中,揚長避短,為居民經濟合理地創造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衛生、安全、寧靜和優美的居住環境。

小區調研報告15

　　一、調研目的

　　選擇重慶市某居住小區進行調研，通過繪圖、照片及文字對規劃設計方案進行分析說明。鞏固和加深對居住區規劃設計相關理論及規范的掌握。做到理論聯系實際，培養學生調查研究與分析問題的綜合能力。

　　二、調研報告內容

　　1. 居住小區的基本信息：開發商單位、規劃設計單位、景觀設計單位以及相關背景資料。

　　2.區位關系：從城市總體布局著眼，分析本小區同周圍環境之間的聯系，并繪出區位分析圖。

　　3.調查小區居民的'情況及人口規模，了解居住小區規劃設計中對各項功能及組團外部空間的組織。分析小區規劃結構、用地分配、服務設施配套及交通組織方式，繪制居住小區規劃結構圖。

　　4.對居住小區及小區道路交通系統規劃進行調查：小區道路系統規劃結構、道路斷面形式、小汽車停車場規模、布置形式。分析小區道路系統規劃是否有利于居住小區內各類用地的劃分和有機聯系以及建筑物布置的多樣化。評價小區道路系統的安全性、經濟性和便捷度。

　　5. 調查居住小區的住宅類型及住宅組群布局：小區住宅設計是否具有合理的功能、良好的朝向、適宜的自然采光和通風，如何考慮住宅節能；住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距、綠地、層數與密度、空間環境的創造等因素，營造富有特色的居住空間。

　　6.調查居住小區公共建筑的內容、規模和規劃布置方式。公共建筑的配套是否結合當地居民生活水平和文化生活特征，并方便經營、

　　使用和社區服務；公共活動空間的環境設計有什么特色。

　　7. 調查居住小區綠地系統、景觀系統規劃設計。進行環境小品設計，創造適用、方便、安全、舒適且具有多樣化的居住環境。公共綠地及其它休閑活動地的布置，包括居住小區的中心綠地和住宅組群中的綠化用地，以及相應的環境設計。

　　8. 調查居住小區是否考慮重慶的城市性質、氣候、地形條件、生活方式、傳統文化等地方特點及規劃如何體現自己的特色。

　　9.是否為老年人，殘疾人的生活創造條件。

　　10.綜上所述，做出對居住小區的優點缺點總體評價。

【小區調研報告】相關文章：

小區調研報告06-15

小區環境調研報告08-09

住宅小區調研報告07-30

老舊小區改造調研報告10-08

住宅小區調研報告（精選6篇）09-27

老舊小區改造調研報告優秀[5篇]12-18

住宅小區物業管理情況的調研報告08-08

村委調研報告_調研報告10-22

住宅小區物業管理情況的調研報告6篇【熱】12-01