專家解讀不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
自10月8日起，上海市將全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。屆時，房地產(chǎn)登記將改為不動產(chǎn)登記，房地產(chǎn)產(chǎn)權證書和登記證明將停止發(fā)放，代之以頒發(fā)《不動產(chǎn)權證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。
據(jù)悉，上海市不動產(chǎn)登記機構為上海市規(guī)劃和國土資源管理局下設的上海市不動產(chǎn)登記局，各區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心受上海市不動產(chǎn)登記局委托，具體辦理轄區(qū)范圍內不動產(chǎn)登記事務工作。
下面就這一熱點，我們一起來看看專家解讀不動產(chǎn)統(tǒng)一登記吧。
解讀：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么
《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施的主要目的是建立所有種類不動產(chǎn)的登記制度。有專家表示，《條例》本意不在房地產(chǎn)，客觀出發(fā)點也不是單純從反腐、抑制房價考慮。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎，《條例》的推出或將加快房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出步伐——
不動產(chǎn)登記為了誰
“建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于更好地保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序。”國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華道出了建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要意義。
據(jù)魏莉華介紹，由于各部門登記方法、技術規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導致各種不動產(chǎn)權利的重疊、漏登;分散在不同部門管理和登記，又容易導致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛。
“實施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當事人之間的不動產(chǎn)權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的.準確性和權威性。統(tǒng)一登記實施后，建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，又可以有效保障不動產(chǎn)交易安全。”魏莉華進一步解釋說。
當然，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對于企業(yè)和群眾來說，也會帶來不少便利。魏莉華舉了個例子，比如，分散登記時，在農(nóng)村，當事人要分別到4個不同的部門辦理不同的證件;在城市，當事人最少也要辦2個證：到建設部門辦理《房屋所有權證》，到國土資源部門辦理《國有土地使用證》。證書繁多，不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，還增加了成本。“統(tǒng)一登記之后，在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)的基礎上，實現(xiàn)登記機構、登記簿冊證和登記信息管理平臺的統(tǒng)一，逐步實現(xiàn)一個窗口對外，減少辦證環(huán)節(jié)，讓當事人少跑路，大大減輕了負擔。”魏莉華說。
在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，原有登記證書是否會作廢?對此，魏莉華表示，《條例》將充分保護和穩(wěn)定物權。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是行政管理體制改革的重要內容，目的是提高行政效率，而不是對產(chǎn)權關系進行調整。”《條例》中明確指出，不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響;《條例》實施前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
登記信息如何共享
《條例》要求，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，各級不動產(chǎn)登記機構登記的信息應當納入該平臺，確保國家、省(區(qū)市)、市、縣四級登記信息實時共享。這也是《條例》中的一項重要內容。《條例》要求，不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產(chǎn)登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。
“這一制度設計，既方便群眾依法查詢不動產(chǎn)登記資料，也便于機構高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內容的真實性和市場交易安全。”國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華告訴《經(jīng)濟日報》記者。
據(jù)王廣華介紹，國家層面將組織建設全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。各地負責推進本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關準備工作。“我們加快了信息平臺建設步伐。2015年下半年開始，陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接，提供不動產(chǎn)登記信息查詢服務。2015年7月，計劃上線試運行信息平臺;2016年完善平臺并擴大試運行范圍;2017年全面運行。”王廣華說，“目前，已經(jīng)形成了平臺建設的頂層設計，即將組織平臺的開發(fā)建設。”
王廣華表示，在信息平臺投入運行前，各地要全面清理、整理不動產(chǎn)登記歷史資料，整合本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)，建立關聯(lián)關系，健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。信息平臺投入運行后，各地應根據(jù)當?shù)匦畔⒒ぷ骰A，及早對各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進行融合、對接，形成統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務操作系統(tǒng)軟件;支持與本級國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的業(yè)務協(xié)同，提供本級登記信息查詢服務;并按照信息平臺統(tǒng)一技術要求，預留接口，做好準備，一旦成熟，及時接入信息平臺，并將本地區(qū)日常不動產(chǎn)登記信息實時納入信息平臺。“我們將建立清單銷號等激勵機制促進地方加快推進信息化工作。”王廣華說。
此外，之前外界將“以人查房”作為不動產(chǎn)登記的主要看點，認為可以用姓名查詢的方式獲得他人的房產(chǎn)信息。但是，《條例》全文并沒有提到有關“以人查房”的內容。
對樓市影響幾何
受《條例》出臺消息影響，12月22日A股早盤地產(chǎn)板塊高位跳水。截至當日收盤，房地產(chǎn)板塊的143只個股中，115家同比下跌，其中，69只個股跌幅超過5%，而金宇車城、國興地產(chǎn)、鐵嶺新城等9只股票跌幅更是超過10%。對此，部分專家認為《條例》出臺短期對房價確有不利心理影響，長期來看，因《條例》并不會左右供需關系，因此，對房價走勢無實質影響。
“不動產(chǎn)登記制度出臺，對房價的影響沒有想象中那么大。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說，“不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價，只是會對以它為基礎的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。完成登記還需幾年時間，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收辦法也尚未形成。因此，現(xiàn)在談不動產(chǎn)登記對房價影響為時過早。”
近段時間以來，全國各地都出現(xiàn)放松樓市調控政策預期的聲音，有專家認為，《條例》在這個時間點出臺，有很明顯的信號作用，對市場走勢影響較大或將加速房產(chǎn)稅的落地出臺。“《條例》出臺是房地產(chǎn)調控從之前交易環(huán)節(jié)調控轉變到存量環(huán)節(jié)調控的重要標志性事件。對百姓來說，《條例》意味著公民擁有房屋情況將實現(xiàn)‘全透明’。借助《條例》，政府的稅基未來將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，相信房產(chǎn)稅將很快全面落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
亞豪機構市場部總監(jiān)郭毅表示，《條例》出臺對樓市中長期影響較大。“短期來看，《條例》的公布將給二手房市場帶來一定沖擊，特別是多部門信息聯(lián)網(wǎng)，打破了以往房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，有可能出現(xiàn)新一輪投資客集中拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象，高端二手房供量有望增加，對于平抑二手房市場價格起到積極作用。預計2015年，北京新房市場將出現(xiàn)頂級豪宅集中上市的現(xiàn)象。”在他看來，隨著《條例》的實施，未來高端市場的主力購房客群將以高知高管為主，高端市場產(chǎn)品設計與營銷方式也將隨之升級。
從市場表現(xiàn)看，二手房市場出現(xiàn)了大戶型拋售的情況。北京中原監(jiān)測信息顯示，《條例》出臺之前，一、二線城市大戶型二手房上市量已然增加。他們預測，對于部分高端住宅來說，《條例》正式出臺依然是重大利空，預計大戶型二手房供應將繼續(xù)增加。
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