湖北省物業管理條例焦點解讀2016

　　首次業主大會應由誰組織?物業能不能收業主裝修押金?首個入駐小區的物業公司應如何確定?昨天，湖北省人大常委會《湖北省物業條例(草案)》基層立法聽證會在襄陽市舉行。會上，針對關于物業的一系列法律問題，來自社會各界的20位聽證陳述人和4位旁聽人各抒己見，針鋒相對，尤其針對五大焦點問題引發熱議。

　　焦點一：停車位歸全體業主所有

　　私家車日益增多，車位一“位”難求。如此背景下，有關小區停車位所有權及銷售、出租的紛爭日益成為焦點。

　　對此，條例草案第53條規定：“物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定。建設單位、物業服務企業不得將其作為停車位銷售。”

　　“依法配建的人防工程應當按照設計文件在實地標注，平時用作停車位的，不得銷售和或者變相銷售，以場地租賃方式提供給業主使用的，每次租憑期限不得超過3年，收費標準納入政府定價目錄管理”。

　　羅田縣信建局干部馮繼明、襄陽市襄州區公路局干部黃偉等認為這些規定比較合理、可行。襄陽市樊城區高莊社區書記王遵義認為，不夠完善。

　　湖北文理學院副教授汪濤等提出，將“物業區域內”改為“建筑區劃內”，理由是與《物權法》等上位法保持一致性。

　　有的業主在購房時沒有買車位或租車位，可等他買車后，卻沒地方停車，原先富余的車位已經租給了“外人”，怎么辦?襄陽市襄州區法院伙牌法庭庭長葉飛建議，應預留20%停車位不用于長期出租或者賣給本小區業主以外的單位或者個人。

　　原中國一冶集團公司員工袁建軍認為，城市居住小區的人防工程真正投資人是購買商品房的業主，用作車位時，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務企業不得將其作為物業銷售。

　　焦點二：物業能否收業主裝修押金

　　根據條例草案規定，業主裝修房屋需事先告訴物業公司，物業公司也要告知業主裝修過程中的禁止行為和注意事項，但不得以任何形式收取業主裝修押金或保證金。

　　因為涉及“真金白銀”，聽證會上，支持和反對意見表達都較明顯。

　　武漢市漢口城市廣場二期業委會主任付文對該規定明確表示支持。他提出，裝修完之后的驗收，要明確驗收標準及驗收部門，而不是物業公司的人“看一眼”就決定是否不合格。

　　襄陽市襄州區法院伙牌法庭庭長葉飛表示“不贊成”：“個別業主在裝修房屋時為了追求個性化，常常對房屋結構進行改造或者不適當的裝飾裝修，危及整棟建筑的安全。”

　　湖北民發物業服務有限公司總經理孫猛也表示“不贊成”。他說，目前裝飾裝修行業的施工人員，野蠻施工，有損壞建筑物主體結構或小區公共區域地磚、電梯等公共設備設施的現象;也有些業主為了達到裝修效果或圖個人方便，跟物業打擦邊球或根本不理會禁止規定，出現各種違反規定的行為。“我認為收取一定數額的裝修押金或保證金，可以有效地監督和約束業主、裝修公司、施工隊�！�

　　焦點三：首次業主大會應由誰組織

　　新入住的小區，大家都是初來者，首次業主大會應由誰來組織?

　　對此，條例草案第二十一條規定，符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位和前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府;未及時書面報告的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告;建設單位、前期物業服務企業和業主未書面報告的，房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　這一規定是否合理、可行?“由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開首次業主大會不僅能保障大會順利進行，也能對首次業主大會過程的合法性進行指導和監督。”漢口城市廣場二期業主委員會主任付文為這一規定點贊。

　　襄陽市樊城區高莊社區書記王遵義認為，社區居委會作為物業所在地的基層群眾自治組織，比較容易了解情況，從長期、長效管理等需要來看，由社區居民委員會及時向房產行政主管部門提出書面建議較為合理。

　　“條例草案中這一條實際操作中很難實行，還不夠具體明確，應細化。”襄陽市襄州區公路管理局法制科科長黃偉認為，依靠業主向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告很難�！斑@是一件得從零做起、耗時、費力的事情，業主們素不相識，往往缺少組織者和發起人。”

　　焦點四：前期物業公司的確定，應招標投標還是協議選聘

　　要想擁有正常有序的居住環境，小區離不開物業公司的專職管理，但是具體由哪個物業公司入駐，誰說了算?要經過一個怎樣的程序選出來最合理?

　　條例草案第四十條規定：住宅物業的建設單位在業主大會首次選聘物業服務企業之前，應當采取招標投標方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經縣級以上人民政府房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

　　襄陽市樊城區高莊社區書記王遵義認為，招投標方式不夠合理，因為很多前期物業企業是建設單位的子公司或關聯公司，二者存在利害關系，“即便招投標，建設單位也可以采取關聯公司圍標等違法方式挑選自己滿意的物業服務企業，協議選聘也容易產生暗箱操作行為”。他建議，只有在投標人只有一個的情形下，經批準可以協議選聘;或者建議有關政府部門采取搖號的方式確定符合條件的物業公司。

　　武漢漢口城市廣場二期業主委員會主任付文提出，在“招標投標方式”前加上“公開”二字，并且不能采取邀標或者單一來源等招投標方式。對協議選聘的前期物業服務企業，應有資質要求，比如二級資質以上。

　　也有代表持相反意見。湖北成和誠律師事務所律師王偉強認為，招投標方式為大勢所趨，也符合公平、公正、公開原則。自行選聘條件建議改為“經建設單位以登報等公開方式招標，投標人仍少于三個的，方能經批準自行選聘�！�

　　“沒有業主的參與，存在尋租和人為操作空間�！毕尻柺邢逯輩^公路管理局法制科科長黃偉認為，應強制性規定前期物業服務企業必須招投標或者完善讓業主參與該過程。

　　焦點五：建設單位承擔多少保修責任

　　物業保修金的交存、管理的規定和住宅專項維修資金使用是物業管理中的熱點問題。草案第58條規定，建設單位應當承擔物業的保修責任，并在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例交存物業保修金，作為物業保修期(五年)內維修費用的保障。

　　第62條規定，物業保修期滿后，發生“屋面、外墻滲漏”“電梯故障”“公共護(圍)欄破損嚴重”“樓體外立面有脫落危險”等六種情形，物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當先行采取應急措施，并向物業所在地房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請;沒有物業服務企業、業主委員會或者公有住房售房單位的，由居(村)民委員會提出申請。

　　“草案第58條規定并沒有增加建設單位的負擔，同時對業主又有一定的保障。”漢口城市廣場二期業委會主任付文說，據了解，建設單位會在保修期內收取施工單位5%的質保金，但是依然有很多建設單位并未履行保修責任，業主報修后長期不維修，建議在草案中明確動用物業保修金的細則。同時，他還建議草案對“住宅專項維修資金”的辦理周期，明確一個較短的時間期限，以加快辦理進程。

　　武漢市房管局政策法規處處長彭建忠則建議，草案第58條中的物業保修期限應當與《建設工程質量管理條例》保持一致，而不是統一為5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，電氣系統、給排水管道、設備安裝、裝修工程最低保修期限2年。

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