蘭州市物業管理規定頒布實施

　　2013年3月4日，蘭州市人民政府第34次常務會議審定通過了《蘭州市物業管理規定》(以下簡稱《規定》)。

　　近年來，物業管理行業為我市經濟發展發揮了積極作用，但是，由于相關主體責任不清、監管力量薄弱，物業管理投訴居高不下，有些矛盾還十分突出。對此，市委、市政府高度重視，決定在今年開展物業管理服務管理年活動。

　　為維護廣大人民群眾合法權益的需要，依法規范物業管理行為，蘭州市住房保障和房地產管理局經過實地調研、廣泛征求各方面意見、借鑒外省市地方性法規的基礎上制定了《規定》(征求意見稿)，在此基礎上，先后邀請了省、市法制辦，市人大法工委、城建工委，蘭州大學，西北民族大學，甘肅政法學院等專家教授及相關部門進行了兩次論證，又召集30家物業企業代表進行了討論，形成了本《規定》。

　　首先，《規定》按照市委、市政府的指示精神，對物業管理職責進行了分解，明確提出了市房地產行政主管部門、縣(區)房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區在物業管理工作中的職責;明確提出了建立社區、物業服務企業、業主委員會(業主代表)三方協商機制。

　　其次，明確了相關主體的責任：明確了分級負責、屬地管理;明確了相關職能部門在物業管理活動中的監管責任;明確了前期物業的主體責任;還建立了對物業服務企業資質實行資質動態管理制度。

　　第三，針對物業小區發生偷盜案件，物業服務企業責任不清的問題，《規定》明確了物業服務項目包括秩序維護服務的，應當在物業服務合同中就秩序維護的服務內容、服務質量、責任區分、違約責任等做出明確約定;明確了物業服務企業應當按照政府價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、收費依據、服務內容等在物業管理區域內的顯著位置進行公示;明確了業主自行管理的方式。針對因委托管理或自行管理中斷問題，提出由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導社區進行臨時管理，提供基本物業服務;為了有效控制和處置物業管理區域內的突發事件，建立了物業管理重大事項報告制度，明確了物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

　　第四，《規定》特別對群眾最為關心的裝飾裝修行為、車位出售及出租、臨時占用共有部位、專項維修資金等焦點問題進行了明確規定。

　　此次《規定》的出臺，對上位法未做具體規定或規定過于原則、實踐中不好操作的條款，進行了補充和細化，針對我市物業管理工作中存在的薄弱環節，研究制定了適合我市的具體管理辦法，力求保護廣大人民群眾的合法權益。

　　附：蘭州市物業管理規定全文

　　各縣、區人民政府，市政府有關部門，各有關單位，蘭州新區、高新區、經濟區管委會：

　　《蘭州市物業管理規定》已經2013年3月4日市政府第34次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　蘭州市人民政府辦公廳

　　2013年3月25日

　　蘭州市物業管理規定

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動，適用本規定。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　縣(區)房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理工作，具體負責轄區內物業服務企業資質初審、服務質量監督、住宅室內裝飾裝修監管、物業項目招投標監管、投訴處理、動態考核、行業精神文明建設等工作。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛。

　　社區協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督社區內業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作。

　　第四條 建立社區、物業服務企業、業主委員會(業主代表)三方協商機制，及時協調處理物業糾紛。

　　第五條 市(縣、區)公安、環保、建設、規劃、城管執法、物價、衛生、信訪、質監、工商等有關行政管理部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

　　第六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關企業依法承擔住宅小區內相關管線、線路的維修養護責任，按照法律法規規定與物業服務企業協商簽訂有關服務協議，明確各自權利義務和責任。

　　第七條 蘭州物業管理協會作為物業服務行業組織，應當加強對物業服務企業和從業人員的自律性管理，制定物業服務規范并監督實施，督促物業服務企業依法、誠信經營。

　　第八條 市(縣、區)人民政府應當加強對物業管理活動的監督管理，充分發揮輿論監督和社會監督的作用，維護人民群眾的合法權益。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第九條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

　　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法做出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　業主大會按照國家有關法律、法規規定履行職責。

　　第十一條 一個物業管理區域內只能設立一個業主大會,業主大會自首次業主大會會議有效召開之日起設立。

　　第十二條 物業管理區域內，幢、單元等特定范圍內的業主，在不損害該特定范圍之外其他業主合法權益的前提下，根據管理規約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內的共有部分進行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

　　特定范圍內的業主決定前款規定的事項，應當經專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　管理規約應當對有關物業的'使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　第十三條 業主大會會議采用記名投票方式表決，任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者委托書。

　　選票、表決票和委托書由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府保管，保管期限為一個完整的選舉周期。

　　第十四條 業主大會會議經有效召開，與會業主就會議事項形成多數決議但未達到《物業管理條例》有關規定的，由缺席業主補充表決，經補充表決仍未達到要求的，為維護小區業主公共利益，最終缺席業主的人數和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業主多數人數和多數面積之內。

　　第十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

　　業主委員會實行備案制。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。

　　第十六條 業主大會、業主委員會做出的有關物業管理的決定，對全體業主具有約束力。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣(區)房地產行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業主。

　　業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，給業主造成損失的，由做出決定的業主委員會承擔損害賠償責任。

　　第十七條 業主委員會濫用職權、違反法律法規規定等行為，嚴重影響社區秩序和社會穩定的，由物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期改正，逾期拒不改正的，撤銷其備案，在該物業管理區域公告后，指導業主大會重新選舉產生業主委員會。

　　第十八條 業主大會和業主委員會工作經費及委員津貼由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

　　第十九條 業主委員會應當按照《物業管理條例》規定履行職責，執行業主大會決定。

　　業主委員會應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)非法索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

　　(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第二十條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域內業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費等行為且拒不改正的;

　　(四)被依法追究刑事責任的;

　　(五)法律、法規規定以及業主大會議事規則、管理規約約定的其他情形。