將于5月1日全面推開(kāi)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅實(shí)施方案細(xì)則“揭開(kāi)面紗”，標(biāo)志著已實(shí)施4年多的“營(yíng)改增”改革迎來(lái)“收官”之戰(zhàn)。財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局3月24日聯(lián)合下發(fā)通知，一舉公布四個(gè)細(xì)則，為“營(yíng)改增”5月1日在全國(guó)徹底落地護(hù)航。那么，“營(yíng)改增”能否為房企減負(fù)?是否會(huì)拉動(dòng)商務(wù)辦公項(xiàng)目快速去庫(kù)存?對(duì)省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一程發(fā)展將有哪些深遠(yuǎn)影響?

　　日前記者邀約省會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)人士就房地產(chǎn)“營(yíng)改增”各抒己見(jiàn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“營(yíng)改增”的推出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)劇烈變化，但未來(lái)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其中，“營(yíng)改增”鼓勵(lì)所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存起到促進(jìn)作用。

　　商務(wù)資源聚合型品質(zhì)寫(xiě)字樓率先迎利好

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，2016年1-2月份，全國(guó)商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，其中非住宅待售面積18393萬(wàn)平方米，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積同比增量均在20%以上。石家莊同樣面臨商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)去庫(kù)存壓力。

　　如果說(shuō)“冀20條”是對(duì)住宅市場(chǎng)去庫(kù)存的最強(qiáng)音，但對(duì)商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的作用卻只能用“小火慢燉”來(lái)形容。但“營(yíng)改增”無(wú)疑將給商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)啟“新燃點(diǎn)”，拋開(kāi)對(duì)二手房市場(chǎng)影響不說(shuō)，其最大利好就是將購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，買(mǎi)辦公用房可以抵稅必將會(huì)成為拉動(dòng)商務(wù)辦公項(xiàng)目去庫(kù)存的一道良方。這也是繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。這將加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。

　　從房地產(chǎn)“營(yíng)改增”直接效果看，預(yù)計(jì)五一以后省會(huì)品質(zhì)較好、位置地段比較好，證件齊全可貸款的公寓辦公類(lèi)產(chǎn)品有望率先迎來(lái)去庫(kù)存“東風(fēng)”，成交量上漲。結(jié)合新合作城市廣場(chǎng)近期銷(xiāo)售情況看，作為新華區(qū)品質(zhì)型寫(xiě)字樓和商務(wù)資源聚集型寫(xiě)字樓，雖然“營(yíng)改增”細(xì)則政策上周剛剛落地，但是銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)明顯感覺(jué)到來(lái)咨詢項(xiàng)目的中型企業(yè)明顯增多。有新華區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶看好新合作城市廣場(chǎng)的國(guó)企背景，感覺(jué)項(xiàng)目更靠譜;也有客戶是有辦公使用需求，看到五一“營(yíng)改增”后買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)可以抵稅，提前來(lái)考察項(xiàng)目的。從年后伴隨住宅市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的回暖，新合作城市廣場(chǎng)的公寓寫(xiě)字樓產(chǎn)品來(lái)電咨詢和到訪量明顯增加，客戶質(zhì)量也在拔高。

　　從對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的影響來(lái)看，“營(yíng)改增”將不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤(rùn)水平，助推規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)和“購(gòu)租并舉”的住房供應(yīng)新模式;其次，為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，開(kāi)發(fā)商會(huì)將建安、咨詢和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng);再次，增加抵扣額和確認(rèn)抵扣，會(huì)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾;最后，由于土地或房屋增值越多，開(kāi)發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵(lì)開(kāi)發(fā)商不再靠漲價(jià)獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。

　　另外，從國(guó)家政策延續(xù)性來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)單體價(jià)值大，可以作為保證稅負(fù)只減不增的“壓艙石”，但考慮到房地產(chǎn)和建筑業(yè)也是剛剛納入營(yíng)改增，未來(lái)與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的增值稅征收辦法肯定還需要進(jìn)一步完善，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響預(yù)計(jì)將隨著后續(xù)辦法的更趨完善逐漸顯現(xiàn)。

　　將加速房地產(chǎn)行業(yè)整合

　　所謂“不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，其購(gòu)置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。而“營(yíng)改增”規(guī)定的“將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，”這其實(shí)是對(duì)目前企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的行為進(jìn)行了鼓勵(lì)。通過(guò)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，能夠降低企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本。“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，推動(dòng)了企業(yè)新一輪的投資熱情和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)又一隊(duì)搶房大軍，商務(wù)辦公產(chǎn)品需求量的快速上升也會(huì)讓房?jī)r(jià)迎來(lái)新一輪的漲幅!

　　以榮鼎天下近期的客戶到訪成交情況作為參考，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”對(duì)商務(wù)辦公銷(xiāo)售去化庫(kù)存有很大的積極推進(jìn)作用。“營(yíng)改增”對(duì)一些正在猶豫購(gòu)房的企業(yè)主無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針、催化劑;對(duì)一些原本沒(méi)購(gòu)置辦公樓想法的成長(zhǎng)型企業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，這部分群體為了以后的發(fā)展、為了減輕企業(yè)稅負(fù)而萌發(fā)購(gòu)買(mǎi)意愿;對(duì)一些大型公司有實(shí)力的大中型企業(yè)主而言，現(xiàn)在企業(yè)有閑置資金，就會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)好的辦公樓，改善辦公條件的同時(shí)避免人民幣貶值，買(mǎi)辦公樓可以增加固定資產(chǎn)同時(shí)又能合理避稅;另外，營(yíng)改增政策出臺(tái)后，也明顯拉動(dòng)了市場(chǎng)中的投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)商務(wù)辦公產(chǎn)品的信心。

　　從另一個(gè)層面考慮，“營(yíng)改增”將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;加上購(gòu)房需求的增長(zhǎng)會(huì)增加房企信心，加速土地流轉(zhuǎn)，興建新的商務(wù)辦公項(xiàng)目。

　　從宏觀角度來(lái)看，“營(yíng)改增”將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，與年后政府出臺(tái)的一系列對(duì)住宅的利好政策形成呼應(yīng)，證明政府對(duì)房地產(chǎn)的堅(jiān)定的扶持態(tài)度，從而拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)繼續(xù)向好。

　　中大型機(jī)構(gòu)關(guān)注寫(xiě)字樓的多了

　　眼下“營(yíng)改增”細(xì)則剛剛落地，大家都還處于學(xué)習(xí)研究階段。“營(yíng)改增”對(duì)市場(chǎng)的真正作用力還未明顯顯現(xiàn)，但是助推作用正在悄然積累。“營(yíng)改增”作為國(guó)家一項(xiàng)重大稅費(fèi)政策調(diào)整，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看必然將更好地規(guī)范市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商減負(fù)。從短期市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，最近市場(chǎng)上咨詢寫(xiě)字樓的客群，尤其是中大型投資機(jī)構(gòu)客群明顯上漲。上周就有一家金融投資機(jī)構(gòu)正在四處考察二環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目要選購(gòu)2萬(wàn)平方米的辦公，像這樣的機(jī)構(gòu)型客戶加入到寫(xiě)字樓公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售中，勢(shì)必將拉動(dòng)省會(huì)商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)有效去庫(kù)存。

　　從年后尤其是進(jìn)入3月份，寫(xiě)字樓公寓市場(chǎng)從年前的冷清門(mén)可羅雀，到訪量咨詢量在日漸回升。從這些機(jī)構(gòu)的關(guān)注度來(lái)看，地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)好、五證齊全的寫(xiě)字樓公寓項(xiàng)目成為首選。但是機(jī)構(gòu)型客戶也往往根據(jù)客戶行業(yè)和屬性來(lái)選擇適合自己的辦公產(chǎn)品。比如地緣性客戶一般會(huì)考慮一、兩千平方米以內(nèi)，地段距離家不太遠(yuǎn)的產(chǎn)品;還有一些行業(yè)屬性的客戶比如外貿(mào)公司通常都會(huì)選址在新華區(qū)范圍。所以，從對(duì)商業(yè)商務(wù)辦公類(lèi)產(chǎn)品的去庫(kù)存影響來(lái)看，五證齊全、市中心位置的中高端寫(xiě)字樓公寓項(xiàng)目將成為首先受惠者。

　　從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響來(lái)看，短期看將對(duì)小型企業(yè)減負(fù)明顯。但是從對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不排除短期階段性地會(huì)推高企業(yè)稅負(fù)甚至轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。“營(yíng)改增”必然將規(guī)范開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，以前不開(kāi)發(fā)票走低價(jià)格的方式未來(lái)肯定行不通了，只要建筑企業(yè)或者下游產(chǎn)品供應(yīng)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票，在抵扣票具體實(shí)施方案尚不明朗的前提下，不排除將拉動(dòng)開(kāi)發(fā)商建筑安裝成本的增加，階段性地推高成本。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)影響看，營(yíng)改增必然將規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，完善流程，更有效地保障各產(chǎn)業(yè)鏈條企業(yè)和購(gòu)房者權(quán)益。

　　“營(yíng)改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”

　　房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

　　具體來(lái)講：房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫(xiě)字樓庫(kù)存;其次，營(yíng)改增還將加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房。

　　總的看來(lái)，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來(lái)講，將因此而獲益，但營(yíng)改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時(shí)稱(chēng)為房產(chǎn)稅)來(lái)講，后續(xù)仍然有擴(kuò)圍或深化改革后擴(kuò)圍的可能性。由此，我們可以判斷，營(yíng)改增將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負(fù)，同時(shí)，給了所有投資不動(dòng)產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)“甜頭”，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場(chǎng)也會(huì)因此而出現(xiàn)大整合與并購(gòu)的趨勢(shì);房產(chǎn)稅還會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，當(dāng)企業(yè)或企業(yè)主持有不動(dòng)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會(huì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)性需求，這也可以稱(chēng)作是對(duì)于企業(yè)的約束，或者稱(chēng)之為“大棒”。

　　綜上所述，“營(yíng)改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵(lì)企業(yè)或企業(yè)主投資不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機(jī)制成為未來(lái)樓市運(yùn)行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開(kāi)始，未來(lái)的市場(chǎng)也將顯得更加撲朔迷離。

　　解惑：“營(yíng)改增”是什么?

　　“營(yíng)改增”意思是以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅就是對(duì)于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。簡(jiǎn)單說(shuō)一個(gè)產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)繳納了相應(yīng)的稅金，購(gòu)買(mǎi)者再次銷(xiāo)售時(shí)賣(mài)出150元，那么他買(mǎi)來(lái)的時(shí)候100元相應(yīng)的稅金可以抵減，購(gòu)買(mǎi)者只需要對(duì)增值的50元計(jì)算繳納相應(yīng)的稅金，同樣營(yíng)改增就是對(duì)以前交營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目比如提供的服務(wù)也采取增值部分納稅的原則計(jì)稅。

　　2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。至此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開(kāi)序幕。自2012年8月1日起至年底，國(guó)務(wù)院將擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)至10省市，北京或9月啟動(dòng)。截止2013年8月1日，“營(yíng)改增”范圍已推廣到全國(guó)試行。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)12月4日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定從2014年1月1日起，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，至此交通運(yùn)輸業(yè)已全部納入營(yíng)改增范圍。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。

　　2016年1月，李克強(qiáng)主持召開(kāi)座談會(huì)。決定營(yíng)改增作為深化財(cái)稅體制改革的重頭戲，前期試點(diǎn)已取得積極成效，2016年要全面推開(kāi)，進(jìn)一步較大幅度減輕企業(yè)稅負(fù);增值稅分享比例在全面推開(kāi)營(yíng)改增后要做合理適度調(diào)整，引導(dǎo)各地因地制宜發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè);2016年全面推開(kāi)營(yíng)改增并加大部分稅目進(jìn)項(xiàng)稅抵扣力度，將帶來(lái)大規(guī)模減稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)：全面推開(kāi)營(yíng)改增預(yù)計(jì)減稅規(guī)模將達(dá)9000億元。

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