有關住房公積金貸款資產管理研究
摘要：住房公積金貸款的違約風險步入敏感期，對住房公積金貸款構成資金風險的因素有很多，包括貸款期限、借款人經濟狀況、房地產市場、擔保方式、利率市場化等。現行的住房公積金貸款資產管理模式也存在著許多問題，為了有效管理資產風險，樹立主動管理風險的思想意識，提高資產安全性和使用效率，本文探索構建一個相對完善的資產管理模式，明確責任主體，創新管理方法。
一、住房公積金貸款資產面臨的風險
（一）市場風險
住房公積金作為一種專項使用資金，其資金使用方向主要是通過住房公積金貸款來支持職工購買住房，隨著近年來樓市的不斷升溫，住房公積金貸款（包括組合貸款）也呈現出不斷上漲的趨勢。如果房價出現大幅度下滑，借款人將失去還款動力導致違約率上升，貸款的受影響程度將呈上升趨勢，即越是新近發放的貸款額度越高，還款期限越短，涉及的貸款余額越高，一旦違約造成的損失也就越大。
房地產市場已經成為整個國民經濟的重要組成部分，占比達到14.8%，所以房地產市場的發展影響著整個宏觀經濟的發展，反過來，宏觀經濟的發展也影響著房地產市場的發展。中國經濟高速發展的30年帶來了成績，也暴露出問題，環境污染、產能過剩、地方債務等一系列問題讓中國經濟不得不轉變發展思路，由唯GDP論轉變為注重調整經濟結構，尋求高效、環保的發展道路。經濟發展思路的轉變導致中國經濟發展速度趨穩，經濟下行壓力加大。所以，房地產市場增速放緩，甚至逆向發展也不可避免。
（二）信用風險
有學者對貸款期限和違約率之間的關系進行過研究，研究結果表明借款人違約行為一般出現在貸款發放后的3年一8年。住房公積金貸款目前距離購房高峰期恰為7-10年，所以按照這一結論，住房公積金貸款違約風險進入到一個高發階段。由于市場發展的不確定性和對購房高峰期的判斷不一致，所以住房公積金貸款的違約風險高峰可能會持續很長一段時間，這給住房公積金貸款資產管理帶來了更大的挑戰。
（三）法律風險
全國住房公積金貸款在擔保方式的'選擇上不盡相同，有的城市選擇全部強制采取保證擔保方式的方法，例如上海、天津、重慶；有的城市選擇部分強制采取保證擔保方式的方法，例如北京、成都；有的城市采取借款人自愿選擇保證擔保方式的方法，例如南京、福州、長春。根據各地的實踐，住房公積金貸款的保證人為擔保公司或者擔保中心，擔保公司通過代償的方式將大量逾期貸款轉移至擔保公司管理。從住房公積金管理中心的角度看，逾期率得到了有效的控制，但從住房公積金貸款資產的角度看，這些貸款的違約風險并沒有消除，反而因為轉移到擔保公司更加隱蔽了。
從法律關系上講，借款合同和保證合同都是平等民事主體之間根據意思自治原則訂立的，任何一方都無權強迫另外一方接收自己單方訂立且明顯有利于己方的條款，因此強制擔保做法的合法性令人質疑。如果強制保證擔保方式因為合法性問題被取消，那么住房公積金貸款資產的風險將瞬間暴露在住房公積金管理中心面前。
（四）政策風險
近年來，國家對于房地產市場密集出臺調控政策，包括限購、限貸、利率調整等，直接影響了房地產市場的發展和房屋價格的波動，國家政策對于房地產市場的影響是顯著而迅速的。住房公積金貸款資產管理需要對國家政策作出快速反應才能保證資產安全。
二、住房公積金貸款資產管理存在的主要問題
（一）資產管理責任主體定位有誤
根據不同的擔保方式，抵押類住房公積金貸款一般由貸款銀行負責管理，保證類住房公積金貸款一般由擔保公司管理。住房公積金的資金使用由住房公積金管理中心負責，所以住房公積金貸款是住房公積金管理中心的資產，管理的責任主體當然是住房公積金管理中心，目前將資產管理主要職能分散在貸款銀行和擔保公司，而由住房公積金管理中心進行間接管理的做法顯然是不妥當的。
（二）管理方法粗放
目前住房公積金貸款資產的管理主要是按照逾期期數劃分為正常類貸款、短期逾期貸款、中長期逾期貸款，針對不同類的貸款分別采取關注、電話催收、上門催收、訴訟、核銷等方法處理。這種管理方法已經落后于金融機構對于貸款資產五級分類的管理方法，考察逾期原因維度單一，采取的措施缺乏力度。
（三）配套制度不完善
住房公積金貸款雖然已經利用保證人制度來減低貸款風險，但目前并沒有將保險制度、債權讓與等制度有效融合進來，所以保險公司、資產管理公司等機構并沒有在住房公積金貸款資產管理過程中發揮多少作用。
三、住房公積金貸款資產管理模式構建
（一）建立評級體系
為了提高住房公積金貸款資產管理水平，有效控制借款人的信用風險，應建立住房公積金貸款評級體系。評級體系包括開發商評級、中介機構評級和借款人評級。其中北京市住房公積金管理中心已經開始實施借款人信用評級制度，該制度將借款人的學歷、學位、職稱等多種因素納入評級體系，由系統判定借款人的信用級別，信用級別分為AAA、AA、A、BBB、BB、B、C共七級，評級結果用于貸款額度的提高或降低等。
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