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商鋪租賃合同涉及的法律問題有哪些?

時間:2023-02-13 05:05:44 職場維權 我要投稿
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商鋪租賃合同涉及的法律問題有哪些?

  商鋪租賃合同涉及哪些法律問題?商鋪即商業店鋪,商業店鋪租賃合同不同于住房租賃合同,商業店鋪租賃合同中涉及的條款內容更加復雜。下面小編就為您詳細介紹一下商鋪租賃合同涉及的法律問題。

商鋪租賃合同涉及的法律問題有哪些?

  一、調查店面的檔案

  租店面之前,到該店面所在房地產交易中心查一查產權登記情況,要確認:

  1、房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則,將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

  2、產權人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。

  3、該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。

  二、免租裝修期

  商鋪租賃中,免租裝修期經常會出現在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業,此種情形下,出租人同意不收取承租人 裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,免除支付的具體費用,一般情形下,只免除租金,實際使用房屋產生的水費、電費等還需 按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規定的概念,所以,你在租房是要去談,把這個期間談出來。談不出來怎么辦?租還是不租自己看著辦。

  簽定合同發生的費用

  三、租賃保證金

  俗稱“押金”,主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約,押金就跑不了。

  四、稅費承擔

  按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定,出租或轉租商鋪的,出租人或轉租人應當承擔以下稅費:

  1、出租

  營業稅及附加租金*5.55%

  房產稅租金*12%

  個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用,維修費用每次不超過800元)

  印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納,按租期內所有總租金計算。)

  土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機關實際征收為準。

  2、轉租

  營業稅及附加轉租收入*5.55%

  印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%

  上述標準只是法定征收標準,不同區域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。

  雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人,但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或分擔的比例。就像賣房,一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。

  簽定合同時要注意的重要內容

  五、營業執照

  租商鋪的目的在于開展商業經營活動,而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置,主要涉及以下幾個方面:

  1、原有租賃登記信息沒有注銷,從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;

  2、商鋪上原本已經注冊了營業執照,而該營業登記信息沒有注銷或者遷移,從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;

  3、房屋類型不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法注冊營業執照;

  4、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的,還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛生許可證等證件后,方可取得營業執照;

  5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

  對于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設定為出租人義務,并給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形,可設定為無責任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

  六、裝修的處置

  商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修利益,在合同中應當注意幾個問題:

  1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應當明確約定清楚,對于廣告、店招位置也可約定清楚。

  2、解除合同的違約責任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會約定等同于押金,數額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應當約定在此情形下,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

  3、明確租賃期滿時,裝修、添附(新搭建的建筑)的處置方式。

  七、水、電、電話線等

  因商鋪經營的特殊性,對于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應當先行考察是否滿足使用需求,若 不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,并在合在同明確約定相關內容,以及無法滿足正常進行需求的情形下,承租人人免責解除合同 的權利。

  簽定合同之后的問題

  八、租賃登記

  租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質。租賃登記要注意的問題:

  1、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時就生效;

  2、經登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

  因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數工商部門在辦理營業執照時,均要求租賃合同經過租賃備案登記。

  九、轉租問題

  商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形,這就是轉租問題。要注意:

  1、轉租必須取得出租人書面同意,就是產權人的書面同意(知道為什么要查這房子到底是誰的吧)。否則,產權人完全可以解除他與二房東的租賃合同,你與二房東的合同就……。

  2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,即轉讓費,名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應承擔的法定費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當時協商同意,會受到法律保護。

  十、買賣與租賃

  許多承租人經常擔心承租商鋪之后,業主將商鋪出售了怎么辦,其實,承租人完全無須擔心此種風險,因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護:

  1、出租人在出售商鋪前,必須在合理期限內(三個月)通知承租人,承租人享有同等條件之下的優先購買權。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的,則業主必須將該商鋪出售給承租人,以此保障了承租人的使用利益。

  2、即使承租人不想購買承租商鋪的,房東出售后,新的房東也應當履行租賃合同,否則,新房東應當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”原則。

  十一、優先承租權

  首先,優先承租權不是法定權利(優先購買權是),要約定。簽合同時可根據自身的需要,看是否約定此權利。

  其他注意事項

  在承租商鋪之前,需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等,如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策,比如承租一個不可經營餐飲行業的房 屋準備開設酒店,必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責任。

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