詳解有關租賃合同的問題

　　中華人民共和國合同法第二百一十二條合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　租賃合同是在人們的經濟生活和日常生活中經常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調劑余缺，充分發揮物的使用功能，最大限度的使用其價值。通過租賃，承租人與出租人雙方的利益可以同時得到滿足，因此，租賃是現實經濟生活中較為重要的一種經濟形式。

　　目前在我國的經濟生活中，有些交易行為，如土地使用權的出讓和轉讓、農村的土地經營權、土地使用權的租賃、企業承包租賃經營等形式，是否用本法關于租賃合同的規定加以調整，在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認為，上述幾種經營形式從實質上講是租賃，應該由租賃合同調整;也有人認為要根據不同情況來分析，土地使用權的出讓和轉讓，農村土地承包經營權更多地是對土地的使用權的取得，土地使用權的'使用年限最高可達到70年，土地承包經營權30年不變，它是一種用益物權，各國一般都將這種土地使用權通過物權法來調整。本章規定不適用于土地使用權的出讓、轉讓和農村土地承包經營權。對于國有土地使用權的出租問題，目前我國法律還沒有具體規定，只是在少數地區進行試點，它是為了便于各級政府進一步盤活存量用地的一項措施，它還有待于在試行中不斷總結經驗。

　　對于企業的租賃與本章規定的租賃合同是不同的，表現在，一是企業租賃的當事人一方是企業的所有人或管理人，另一方則是本企業的職工，他們之間本來就有一個內部管理的關系;二是合同是以公開招標的形式進行的，有時還須由有關部門批準;三是租賃的標的是整個企業，而不是某一特定的財產，是人財物、產供銷、資金、技術、經營等多種因素的綜合體，承租人獲得的不僅是對財產的使用權，而是一種經營權;四是承租人須以自己的財產向企業提供擔保;五是按照合同的要求時，企業的價值須大于租賃時的價值。從上述特征中可以看出，本章規定的租賃合同不能適用于企業的租賃經營活動。

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