根據市委、市政府關于切實加快銀灘酒店式公寓發展的指示精神和相關工作部署，近日，市旅游局組織人員進行了專題調研，并與銀灘旅游度假區管委共同組織富大、金長城、新宇、眾和、榮安等房產開發公司和海天集團主要負責人赴威海，對海悅建國酒店式公寓和海情公寓式酒店進行了實地考察�，F將有關情況匯報如下：

　　一、對發展酒店式公寓的認識

　　近年來，“酒店式公寓”這種新興房地產商品在房地產市場上日益盛行。對于開發商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場適應性強，減少了市場風險，增加了投資收益;對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率通常高于普通住宅，因而受到了人們的青睞。

　　酒店式公寓，一般是指位于大型商圈內，保持統一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統，由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給投資者，并聘請專業酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司，由其統一經營和管理，區別于純酒店的公寓。酒店式公寓是一種特殊的既提供酒店專業服務又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風格的商業綜合體，大多會被用作投資用途。

　　我國房地產市場上的酒店式公寓，于20世紀90年代末期在珠三角和海南登陸，經過幾年的發展，在北京、上海、廣州等大城市和海南等度假旅游發達地區，酒店式公寓正在成為集商務會客、休閑度假、居家自住、商業投資等多種功能于一體、越來越受公眾歡迎的新型房地產商品。

　　由于酒店式公寓在我國發展時間較短，國家目前對酒店式公寓尚無權威的解釋，也沒有相關的管理規定，特別是在管理的問題上，存在嚴重的法律缺位。因此，盡管經過10年的發展，酒店式公寓仍處于自發狀態，一時間，各地開發商和經營管理商基于不同的認識，相關產品被冠以“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“產權式酒店”、“分時度假住宅”等名稱。在國內，最早對“酒店式公寓”概念做出界定的是上海市，2003 年12月上海市人民政府發布實施了《上海市城市規劃管理技術規定》，該《規定》解釋：“公寓式酒店”指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，按旅館建筑處理;“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。在上海《規定》出臺后，海南、廣州等其他省市基本也都按照類似規定對二者進行區分。

　　作為居住類建筑并提供酒店式服務的酒店式公寓與作為一般住宅的公寓和作為旅館建筑的酒店相比較，具有明顯區別于二者的特點。主要表現在：(1)提供酒店式服務和管理。所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務的公寓，它借鑒酒店服務及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務、訂書報、雜志、代訂車船飛機票、鐘點工等一系列服務。酒店式公寓的物業管理較一般公寓更完善，服務內容更多，為其獨特的消費群體提供所需的服務和物業管理。同時在價格、私密性、隨意性等方面又是酒店不可比擬的。(2)商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住與辦公空間混在一起，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。不同的酒店式公寓側重點不同，有的偏重于居住，廚房、衛生間齊全，甚至有陽臺;有的則偏重于辦公，只有衛生間，沒有廚房，提供一些辦公設施和通訊條件。

　　目前，從上海、北京等酒店式公寓發展較為成功的城市看，酒店式公寓的消費群體主要集中在以下4類人群：(1)年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時尚、有質量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價相對不高，對購買力相對低一些的年輕人來說，買來自住負擔也不會太重，購買酒店式公寓既不用費心裝修，又不必擔心將來不好出手。(2)小型辦公族。對于許多由幾個人組成，對網絡、通訊、交通等依賴較高，經常通宵達旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織，如策劃創意、設計、代理等組織來說，由于辦公人數少，需求的辦公面積不大，而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設備一應俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。(3)長期駐外商務人士。這一類人群主要有商業項目人士、外派常駐人士。由于工作原因，這些人長期停留在某些城市，他們大多數是高學歷、高素質人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環境有獨特的理解和需求，有的甚至是“拖家帶口”。而酒店畢竟是服務性營業場所，長期居住，經濟上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務性需求。酒店式公寓的出現正好填補了這項市場空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標客戶群。(4)商務、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會議或其他短期租賃的人士。他們停留的時間較短，一般要求較高的居住舒適度及服務性高、交通便利，具有商務配套設施和服務等。酒店雖有較好的服務，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時酒店式服務和商務功能的酒店式公寓對這類人士的各項需求都能予以滿足。

　　二、銀灘酒店式公寓和公寓式酒店的基本情況

　　(一)酒店式公寓基本情況：

　　1、興源公寓，由乳山市興源房地產開發公司開發建設。公寓樓高17層，負一層為面積1000平方米的地下停車場，房源448套，2至8層196戶采取包租形式，9至17層北面為包租形式、南面海景房為代租形式。所有房間均采用精裝修，配備了整體廚房、電視、電話、寬帶、沙發、床、被褥、太陽能、馬桶等設施，并成立了專業酒店管理隊伍，具備了作為酒店式公寓開業的基本條件。公寓于2008年10月裝修完畢，原計劃于2009年3月試營業。由于公寓未經驗收，開業時間尚無確定。

　　2、金鼎大廈。由乳山市金長城房地產開發公司投資建設， 2008年10月開工，2009年8月21日完成主體封頂，由兩棟地下1層、地上27層酒店式公寓組成，原設計房源700套。地下一層為停車場，有100個停車位;1號樓1—2層為總面積5000平方米的大型購物超市;2號樓1—2層為總面積5000平方米的餐飲中心;27層頂樓為公共會所。公寓采用精裝修，臥室、廚房、衛生間各類設施齊全配備，拎包即可入住。原計劃于2010年5月投入使用�；�于開發商對市場的認識，目前，開發商正在對項目性質進行戰略性調整，即1號樓以商住為主，2號樓改造為“公寓式酒店”，戶型改為28—55平方米，四星級酒店標準裝修配套，1、2層為餐飲娛樂中心，配備健身房、洗浴中心等設施，改造后2號樓房源750套。2號樓在經營上采用專業酒店公司管理，與業主簽訂包租合同，按第一年、第二年購房總款的5%、第三年起3%的比例支付租金。目前，金長城房地產開發公司已與北京蓬達度假酒店管理有限公司達成初步協議，由蓬達酒店管理公司負責“公寓式酒店”的管理，實現“蓬達”品牌連鎖經營。由于2號樓涉及到改動后的重新審批，項目計劃于2010年10月對已賣出的客房先裝修，進行部分試營業。