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蘭州市物業服務收費管理實施辦法全文新解讀

時間:2017-09-10 編輯:應德‍ 手機版

  按照今年7月1日起執行的《蘭州市物業管理條例》有關規定,蘭州市物價局、蘭州市住房保障和房產管理局聯合對《蘭州市物業服務收費管理實施辦法》(簡稱《辦法》)進行了修訂。新修訂的《辦法》規定,普通住宅實行酬金制和成立了業主委員會的小區物業服務收費實行市場調節價。同時,實行物業小區出入證管理的,應當為業主免費配置不少于4張的出入證(含IC卡等)。該辦法自公布之日起施行,有效期五年。

  對比發現,新舊《辦法》有三處明顯的變化。

  變化一:物業服務收費根據物業服務內容和服務類型的不同,分別實行政府指導價和市場調節價。

  新版《辦法》規定,普通住宅實行包干制且未成立業主委員會的物業服務收費實行政府指導價。

  普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村、辦公及各類商業用房等)以及普通住宅實行酬金制和成立了業主委員會的小區的物業服務收費實行市場調節價。

  變化二:在規定物業為業主免費配置出入證時,舊版《辦法》并未明確免費辦理的出入證數量,而新版《辦法》則明確規定,實行物業小區出入證管理的,應當為業主免費配置不少于4張的出入證(含IC卡等)。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的,由物業服務企業按制作成本收取工本費(卡證費)。

  變化三:舊版《辦法》中,實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向政府價格主管部門辦理和申領《甘肅省經營性服務收費登記證》。

  而新版《辦法》規定,實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格核定制度,物業服務企業在收費前,應當向政府價格主管部門申請核定,不再要求辦理和申領《甘肅省經營性服務收費登記證》。

  蘭州市物業服務收費管理實施辦法全文

  第一章 總 則

  第一條 為規范物業服務收費行為,保障業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》等法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費行為及價格監督管理工作。

  第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人所收取的費用。

  第四條 市和各縣區價格行政主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

  物業所在地的政府街道辦事處和社區應當加強對物業服務企業收費行為的監督,及時協調處理物業收費糾紛和矛盾。

  第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務內容和服務質量相適應的原則。

  第六條 政府提倡開發建設單位、業主(業主委員會)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業正當的價格競爭, 禁止價格欺詐等價格違法行為,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

  第二章 物業服務收費管理

  第七條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第八條 物業服務收費標準以合理成本費用為基礎,結合物業服務內容和服務質量確定。

  實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

  實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

  第九條 物業服務成本或者物業服務支出構成,一般包括以下部分:

  (一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,其中不包括中央空調和二次供水、電、暖設施運行等費用;

  (三)物業服務區域清潔衛生費用;

  (四)物業服務區域綠化養護費用;

  (五)物業服務區域秩序維護費用;

  (六)辦公費用;

  (七)物業服務企業固定資產折舊;

  (八)物業服務合同約定的其它費用。

  物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中另行約定,由物業服務企業代收代繳。

  物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本或者物業服務支出。

  在國家規定的質量保修范圍和保修期內的物業共用部位、共用設施設備維修和更換,應由開發建設單位負責,不得動用專項維修資金或者由業主承擔。

  第十條 物業服務收費根據物業服務內容和服務類型的不同,分別實行政府指導價和市場調節價。

  普通住宅實行包干制的物業服務收費實行政府指導價。

  普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村、辦公及各類商業用房等)以及普通住宅實行酬金制的物業服務收費實行市場調節價。

  普通住宅經同意改變了住房用途的,物業服務費實行市場調節價。

  物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

  第十一條 普通住宅物業管理區域包括下列建設項目或物業管理區域:

  (一)經濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業管理區域;

  (二)公共租賃性住房物業管理區域;

  (三)普通(限價)商品住房物業管理區域;

  (四)配建保障性住房(經濟適用住房、廉租住房)的商品住房建設項目;

  (五)其他符合政府規定的普通住宅標準建設條件的建設項目。

  第十二條 物業服務收費實行分等級定價。政府價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基準收費標準和浮動幅度,并適時向社會公布。

  物業服務等級標準由政府物業管理行政主管部門負責制定。

  第十三條 實行政府指導價的物業服務收費,由開發建設單位、業主(業主委員會)等,根據物業服務特點、服務要求、服務項目,擬定服務等級、服務標準,結合物業服務的實際情況,在政府價格主管部門會同物業管理行政主管部門規定的基準價及其浮動幅度內與物業服務企業協商或通過招投標確定收費標準,并在物業服務合同中約定。

  成立了業主委員會的物業小區、新建普通住宅通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理的物業小區,與業主委員會的約定價、招投標的中標價即為物業服務收費標準。物業服務企業在簽訂物業服務合同后,應向價格主管部門辦理收費登記。

  新建普通住宅以協議方式選聘物業服務企業實施前期物業管理的物業小區,物業服務收費實行核定制。物業服務企業在簽訂物業服務合同后,應向價格主管部門申請核定物業服務收費標準。

  未成立業主委員會的物業小區,物業服務企業申請調整物業收費標準的,需召開業主代表會議或采取其它科學方法征求業主的意見,報價格主管部門核定。在約定物業收費標準時,應邀請項目屬地鄉、鎮人民政府或街道社區參與協調。

  第十四條 實行市場調節價的物業服務收費標準,由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定。

  第十五條 實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向政府價格主管部門辦理和申領《甘肅省經營性服務收費登記證》。

  第十六條 物業服務企業在申請物業服務收費標準時,應提交物業服務收費的申請報告、企業法人營業執照、物業管理企業資質證書、物業服務合同、小區物業管理的具體實施方案等資料。

  第十七條 新建普通住宅銷(預)售前,開發建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本和政府指導價的有關規定,制定臨時管理規約,并與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容,涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

  第十八條 已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費或者物業服務資金應當由開發建設單位承擔。

  已交付給物業買受人的物業,物業服務費自物業交付或書面通知交付之日起次月計收。

  已符合交房條件,建設單位或物業服務企業已通知物業買受人,因物業買受人的原因未交付的,物業服務費自物業交付或通知之日起次月計收。

  第十九條 建設單位出售物業時,不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位承諾或者與買受人約定減免物業服務費的,減免部分由建設單位承擔。

  第二十條 業主或者物業使用人未入住或入住后不使用,連續超過六個月的房屋,業主或者物業使用人應書面提出申請,經物業服務企業登記確認后,從第七個月開始,其物業服務費按收費標準的70%交納。

  第二十一條 物業服務費用按月收取,經業主同意,也可按季收取。

  第二十二條 物業服務費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積計算。

  未辦理房屋所有權證的,可暫按購房合同所載的建筑面積計算,房屋所有權證與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的,物業服務收費應當多退少補。

  第二十三條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取物業服務費用的,其他單位不得重復收取性質和內容相同的任何費用。

  第三章 其它收費管理

  第二十四條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規定向最終用戶收取有關費用,未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標準由雙方協商約定,不得向業主收取手續費等額外費用。

  第二十五條 物業服務區域內二次轉供電設施運行費按照價格行政主管部門有關規定執行。

  物業管理區域內的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電費用,以及供水、供熱等動力設備發生的二次轉供能源費用,物業服務企業應當單獨計量,嚴格按照政府價格主管部門規定的水、電價格政策,經公示后據實、合理分攤。物業服務企業在收取以上分攤費用時,不得提前預收。

  第二十六條 業主或物業使用人對房屋進行裝修時,應當向物業服務企業登記,還應簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。對實施物業管理過程中物業服務企業可向業主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金等。

  具體標準及其管理辦法由市價格主管部門另行制定并公布。

  第二十七條 實行物業小區出入證管理的,應當為業主免費配置一定數量的出入證(含IC卡等)。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的,由物業服務企業按制作成本收取成本費(卡證費)。

  第二十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。單位或個人所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  第四章 責任義務

  第二十九條 物業服務企業應當履行物業服務合同,為業主或物業使用人提供質量和價格相符的物業服務。

  第三十條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的,不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。

  第三十一條 物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅區內公共性物業服務項目和服務工作情況,聽取業主、物業使用人或業主大會、物業服務項目所在地街道社區的意見。實行酬金制的物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬,每年不少于一次向全體業主公布并接受業主委員會或者業主大會的質詢。

  第三十二條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的,物業服務企業或者業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

  第五章 監督管理

  第三十三條 市價格行政主管部門會同市物業管理行政主管部門,應加強對物業服務企業收費行為的規范,促使物業當事人雙方合理約定收費標準及有關事項。

  市物業管理行政主管部門根據物業服務等級標準,對其服務質量進行監督管理。

  第三十四條 市價格行政主管部門應當對實行政府指導價的物業服務收費標準執行情況定期進行監督、檢查,對物業服務企業提供的服務內容、服務質量達不到服務等級標準的,應當責令物業服務企業限期改正或對其收費標準進行調整。

  第三十五條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當按照要求,在物業服務區域顯著位置公示服務項目、服務標準、收費依據、收費標準、計費方式和計費起始時間,舉報電話等,接受業主和物業使用人的監督。

  第三十六條 各級政府價格監督檢查機構應當加強本轄區內物業服務企業物業收費行為的監督檢查,對價格違法的,依照《中華人民共和國價格法》、國務院 《價格違法行為行政處罰規定》和《蘭州市價格監督檢查條例》等法律、法規和規章的有關規定予以處罰。

  第六章 附 則

  第三十七條 未選聘物業服務企業的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本《辦法》自行協商,并在物業所在街道辦事處、社區的指導下具體實行。

  第三十八條 本辦法自公布之日起施行,有效期五年。此前制定的物業管理服務收費政策與本辦法相抵觸的,按本辦法執行。

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