財政部、國家稅務總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內全面推開的營業稅改征增值稅改革方案細則，意味著營改增全面收官進入倒計時。
兩部門公布的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》四個文件，全面規定了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四行業加入試點后的方案內容。
銷售不動產稅率為11%
根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%;提供有形動產租賃服務，稅率為17%;境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零; 除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，在建筑服務領域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
二手房交易稅負不增加
引人注目的是，備受猜測的二手房交易營改增政策也塵埃落定，《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》對個人住房轉讓實施差別政策。
而現行政策，二手房買賣需要征收營業稅。除北、上、廣、深四城外，營業稅不區分普通與非普通住房，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。而北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。以上海為例，不滿2年(含2年)的住房轉讓，差額營業稅稅率為5.65%，其中包括5%的營業稅，和0.65%的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加和河道管理費等營業稅附加。
對比政策可以發現，過渡期二手房交易營改增完全平移了現行二手房交易營業稅政策，并明確按照“征收率”而不是“稅率”來征收，舍棄了進項和銷項復雜內容。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加，原來繳多少現在還是多少。
兼顧抑投機與鼓勵剛需
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于一線城市來說，不滿兩年的住房進行銷售時，通過此類征收率的方式，適當進行管控，進而抑制部分投資投機需求。同時，對于購置兩年以上非普通住房來說，因為往往此類住房是增值空間最大的物業，因此通過計算增值部分即買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調節。
嚴躍進說，如果是普通住房，持有兩年后銷售，那么相應的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。
●非一線城市二手房買賣
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
●北上廣深四城二手房買賣
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
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