2014年冬交會優惠政策解讀 首次購買普通住房貸款利率下浮
今日上午，沈陽市房產局就即將召開的冬季房交會進行了政策解讀。
據了解，由沈陽市人民政府主辦，沈陽市房產局承辦的"中國·沈陽2014年冬季房地產展示交易會"將于11月14日-11月16日，在沈陽國際展覽中心舉行。本屆展會為期3天，共推出16項優惠措施，搭建供需平臺。
一、鼓勵被征收居民購買商品住房，被征收居民自簽訂貨幣化補償協議之日起一年內購買一套商品住房的，對新購置住房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，對購房成交面積中超過部分享受其他優惠政策。
解讀：根據《關于城市房屋拆遷被拆遷人重新購置住房享受有關契稅政策的操作辦法》(沈財農稅〔2005〕176號)有關拆遷補償免征契稅的規定："對拆遷居民重新購置住房的對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。"該規定包含兩層含義：原文包含兩層含義。一是對新購置住房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅。二是對購房成交價格中超過部分征收契稅。契稅稅率為新購置住房應繳契稅稅率。如新購置住房超過144平方米，則契稅稅率為4%。
例如：今年6月份，張先生一處面積為80平方米的房屋被征收，獲得拆遷補償款80萬元。今年年底前，張先生新購置一套面積為150平方米的住房，成交價格為120萬元。其應繳契稅額為：
1.對拆遷補償款80萬元免征契稅;
2.對超出拆遷補償款的40萬元征稅;
3.150平方米住房對應的契稅稅率4%;
4.張先生應繳稅款為40萬元×4%=16000元。
如果張先生購置的這套住房恰好為此次房交會期間的參展樓盤，那么按照此次房交會期間的優惠政策，張先生雖然仍然要繳納16000元的契稅，但其所購住房超過補償面積部分(70平方米)還可獲得購房補貼，補貼標準與新購住房相對應，即每平方米補貼150元，張先生可以獲得購房補貼150元/平方米×70平方米=10500元，這樣張先生買這套房子相當于僅繳納了16000元-10500元=5500元的契稅，比原政策優惠很多。
二、對成交額5000萬元以上的項目，成交之日起一個月內支付成交總價款的50%，余款可視地塊交付進度在一年內付清;土地成交額5000萬元以下(含5000萬元)的，于成交之日起一個月內付清。
城市基礎設施配套費可按實際開工面積進行繳納。
解讀：本條涉及土地出讓金繳付和城市基礎設施配套費，實際上包含兩個內容。
其中第一款"對成交額5000萬元以上的項目，成交之日起一個月內支付成交總價款的50%，余款可視地塊交付進度在一年內付清;土地成交額5000萬元以下(含5000萬元)的，于成交之日起一個月內付清。"此款為有關土地出讓金繳付比例和期限的新政。
根據《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(國土資發〔2010〕34號)要求，"土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。"
我市新政策是把土地轉讓項目依據轉讓總額劃分為5000萬元以上和5000萬元以下兩個檔次。對于成交額5000萬元以上的項目，首付款須在成交之日起一個月內支付成交總價款的50%，且不低于5000萬元，余款可視地塊交付進度在一年內付清，而對于土地成交額在5000萬元以下(含5000萬元)的，土地出讓金必須在成交之日起一個月內付清。此規定相當于抬高了土地出讓金的首付款門檻，不低于5000萬元。而對5000元以下的小項目來說，則加大了一次性繳交的力度。
此舉有利于引進有實力的大企業，有利于優化建設工程質量，有利于促進我市房地產市場健康發展。
第二款"城市基礎設施配套費可按實際開工面積進行繳納。"此款為城市基礎配套費如何繳交的新政。根據2013年《沈陽市關于征收房屋建筑城市基礎設施配套費實施辦法》第五條規定"建房配套費一律按建筑面積(其中翻建和擴建按增加面積)計費，費用從建筑工程投資中列支。"
新政策將原來城市基礎設施配套費"一律按建筑面積計費"調整為"可按實際開工面積進行繳納"。此舉允許開發企業分期分批繳交城市基礎設施配套費，有利于減輕開發企業的資金壓力。
三、在市、區兩級政府舉辦房交會期間，給予參展樓盤購房補貼。對居民購買90平方米(含90平方米)以下商品住房的，給予每平方米30元補貼;90～144平方米(含144平方米)的，給予每平方米50元補貼;144平方米以上的，給予每平方米150元補貼。
解讀：居民購房可以享受購房補貼，但對購房補貼是有嚴格限制的：一是時間限制，只能是在市、區政府舉辦的房交會期間。二是樓盤限制，只能是參展樓盤可以享受購房補貼，不參展的樓盤不能享受購房補貼。三是標準限制，對居民購買90平方米(含90平方米)以下商品住房的，給予每平方米30元補貼;90～144平方米(含144平方米)的，給予每平方米50元補貼;144平方米以上的，給予每平方米150元補貼。
這里還要進一步回答這樣幾個疑問：
第一個疑問，給予購房補貼是不是刺激購房人買房?
昨天我市發布冬季房交會"十六項優惠政策"以后，有媒體認為，這次政府推出的"十六項優惠政策"，特別是給予購房補貼政策，目的是要用購房補貼來刺激買房者買房。對于這種政策理解，我們認為存在很大偏差。第一，實施購房補貼的時間很短，范圍有限，僅適用于政府舉辦的房交會期間，僅僅適用于參展樓盤，從短期來看，也就是本月的14日-16日這三天，在短短三天時間里，又對有限的樓盤，不可能產生很強的刺激效果。第二，購房補貼的標準很低，可以說是象征性的補貼，據我們測算，每平方米補貼三五十元，最高的一百五十元，相當于契稅的一半，相對于每平方米六七千元的房價來說，可以說是九牛一毛，微不足道，誰也不會為了一平方米省幾十塊錢就頭腦一熱去買每平方米幾千塊錢的房子，因此我們給予購房補貼夠不上市場刺激政策，最多算是政府的一個姿態。
第二個疑問，既然不是為了刺激市場，那為什么還要給補貼?
在房交會期間，給予參展樓盤一定的購房補貼，首先是出于活躍房交會的考慮，房交會是我市房產惠民的傳統盛會，對我市的房地產市場來說，它如同一次節日的盛會，在房交會上給予購房補貼歷史就有，不是首次，這就像每到節日期間，各大商場都會推出一些打折活動一樣，有助于促銷，有助于活躍節日氣氛，深受百姓和商家的歡迎。其次，在房交會期間，給予參展樓盤一定的購房補貼，是政府對百姓期待作出的回應，今年以來國內房地產市場整體步入調整期，很多城市已經出臺了一些優惠政策，在這種情況下，那些沒有出臺優惠政策的城市的購房者就會觀望。觀望什么?一個是觀望市場的走勢，另一個就是等待政策說法，如果這只"政策靴子"遲遲不能落地，購房人就不好做決定，擔心先買吃虧。現在政策明晰了，那么購房人選擇買還是不買，要靠自己來決斷，這是真正把決定權交給市場。
第三個疑問，這次房交會給了購房補貼，今后會不會有更優惠的補貼政策?
據我了解的情況來看，今后政府很難不會推出比這次房交會更優惠的購房補貼方案，購房補貼政策是一個有時限性的政策，絕不會成為常態。
四、各區、縣(市)政府要積極籌措住房分配貨幣化資金，滿足機關事業單位人員住房改善需求。
解讀：從我市住房分配貨幣化工作進展來看，目前市一級機關事業單位的住房分配貨幣化工作已經基本完成，但各區、縣(市)機關事業單位的住房分配貨幣化工作進展還不平衡，有的地區完成得比較好，但有的地區貨幣化發放比例偏低，難以滿足機關事業單位人員的住房改善需求。因此，市政府要求各區、縣(市)政府要積極籌措貨幣化資金，滿足機關事業單位人員住房改善需求，特別是要優先發放給有購房需求的職工。
五、對居民首次購買普通自住房的，貸款最低首付款比例30%，貸款利率下浮。對已結清購房貸款、購買第二套改善性住房的，享受首套房貸款優惠。對擁有2套及以上住房并已結清購房貸款的，可申請購房貸款。
解讀：本條款為我市房地產金融政策。9月30日，央行、銀監會聯合發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，在該《通知》下發前，我市商業銀行執行的房貸政策是"認房又認貸"。所謂"認房又認貸"是指，只要購房人名下有房產或有過貸款購房記錄的，貸款購買第二套住房時首付比例就要提高至60%，貸款利率不低于基準利率(目前五年期以上銀行貸款基準利率為6.55%)的1.1倍，而對于第三套及以上住房，各商業銀行暫定貸款發放。房貸新政簡而言之就是"認貸不認房"，所謂"認貸不認房"是指，不管購房人過去是否有過購房記錄或是貸款記錄，只要貸款結清，就可以再次申請購房貸款，而且購買第二套改善性住房的，還可享受首套房貸款優惠。同時在貸款利率方面，我市新政策雖然沒有明確利率下浮的下限，但提出了要下浮，具體由商業銀行自行確定，目前我市有的商業銀行執行九五折基準利率。
第六至第十二條為我市按照住建部、財政部、中國人民銀行等有關部委的要求，制定的公積金貸款惠民政策。具體解讀如下：
六、購房人連續繳存住房公積金滿6個月的，可以申請住房公積金個人貸款。
解讀：此條款為，降低申請住房公積金貸款的條件。購房人只要連續繳存住房公積金滿6個月的，就可以申請住房公積金個人貸款。
七、單方繳存住房公積金的，最高貸款額度調至35萬元，夫妻雙方繳存住房公積金的，最高貸款額度調至55萬元。對首次購買90平方米(含)以下普通自住房的家庭，執行貸款購房首付比例20%的政策。
解讀：此條第一款為提高公積金貸款的額度。單方繳存住房公積金的，最高貸款額度調至35萬元，夫妻雙方繳存住房公積金的，最高貸款額度調至55萬元。
第二款為支持首次購買90平方米(含)以下普通自住房貸款。貸款購房首付比例為20%。
八、男方年滿45周歲，女方年滿40周歲，連續繳存公積金3年(含3年)以上且首次申請公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬至男65周歲、女60周歲。
解讀：此條為，延長住房公積金貸款年限。該條款為我市的創新性條款。新政策將原來"男方年滿50周歲，女方年滿45周歲，連續繳存公積金3年(含3年)以上且首次申請公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬為男65周歲、女60周歲"，調整為"男方年滿45周歲，女方年滿40周歲，連續繳存公積金3年(含3年)以上且首次申請公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬為男65周歲、女60周歲"。
九、對擁有一套住房并已結清購房貸款家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，執行首套房貸款政策。職工辦理住房公積金貸款時，實行家庭自住房情況申報制，由貸款人自行申報住房套數。
解讀：此條為，二套房公積金貸款優惠政策。但二套房申請住房公積金貸款須有兩個條件：一是首套房貸款必須結清;二是購買的住房必須為普通商品住房。同時，允許職工在辦理住房公積金貸款時自行申報購房套數，這樣可以讓更多的職工享受到首套房的公積金貸款政策。
十、對信譽好的開發企業，在"五證"齊全情況下，取消樓盤未封頂不予發放住房公積金個人貸款限制。
解讀：根據《沈陽市住房公積金個人貸款實施細則》的補充規定(沈住公發[2007]24號)有關規定"申請住房公積金貸款所購住房必須達到房屋主體結構封頂，未封頂的房屋不再受理住房公積金貸款。"
新政策放寬了"樓盤未封頂"的限制，但是要達到兩個前提條件：一是企業信譽好，二是"五證"齊全。"五證"包括《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。
十一、對外地職工來沈購房的提供貸款支持。
解讀：略。
十二、進一步縮短公積金貸款發放時限。公積金個人貸款縮短至8個工作日，存量住房和組合貸款縮短至10個工作日。
解讀：略。
十三、降低社保費收費標準并加快返還。社保費由原來按工程總造價3.07%計取調整為2%，返還方式由季度返還改為按月返還。
解讀：根據《沈陽市建設工程社會保障費管理辦法實施細則》(沈建發〔2010〕61號)中關于社保費計取標準和返還方式的規定，社保費計取標準為"沈陽市建設工程社會保障費(簡稱社保費)實行統一管理，市建筑企業管理站(簡稱市建管站)具體負責社保費的管理工作。社保費的計取標準為建設工程總造價的`3.07%。"社保費返還方式為"對進入市財政專戶的社保費，由市建管站具體負責，按相關審批程序，統一向建筑施工企業進行撥付，每季度撥付一次。"
新政策降低了社保費計取標準，由建設工程總造價的3.07%調整為2%;加快了返還速度，由季度返還改為按月返還。
十四、提高安措費的撥付比例，當施工現場具備開工條件時，由目前撥付安措費總額的50%調整為100%。
解讀：根據《沈陽市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理實施辦法(試行)》(沈建發〔2010〕126號)中關于安措費撥付的規定："安措費專項資金采用專款專用、階段申請的方式管理。(一)工程手續完備，具備條件開工時，建筑施工單位可申請使用安措費總額的50%。(二)建筑施工單位合理使用第一次撥付的安措費，施工現場達到安全文明標準化合格標準的，完成工程主體結構施工(包括裝飾裝修、機電設備安裝等施工工程)工程量的50%時，建筑施工單位可申請使用剩余的安措費;未達到安全文明標準化合格標準的，建設行政主管部門將責成指定銀行不予解付安措費，整改合格后方可申請使用。"
新政策提高了安措費的撥付比例，即當施工現場具備開工條件時，安措費撥付總額由目前的50%調整為全額撥付。
十五、對兩年內建設工程沒有質量問題的國家特級資質施工企業、采取現代裝配式建筑工程的開發和施工企業及上一年度獲得我市建設行業評定的"AAA"級信譽等級開發企業，具有以上三個條件之一的企業，均可實行質保金信譽聯保制，由企業出具承諾書，同時集中繳納信譽擔保金500萬元，不再按施工項目單獨計取。加快結存質保金的返還力度，提高返還效率。
解讀：根據《遼寧省建設工程質量保證金管理暫行辦法》(遼住建發〔2012〕42號)中關于建設工程質量保證金(質保金)預留的規定 "住宅工程單位工程價款結算總額3000萬元以下的按3%預留;3000萬元及以上的按1.5%預留，并不得少于90萬元。工業、公共建筑和市政基礎設施工程單位工程價款結算總額3000萬元以下按1.5%預留;3000萬元及以上的按1%預留，并不得少于45萬元。"按照該規定，建設工程質量保證金要按照單個項目和相應標準進行預留。也就是說，每個項目都要預留一筆相應的保證金。這樣，開發企業的負擔就很大，特別是對一些項目很多的企業，保證金累計起來很可能是一筆不小的數字，導致企業成本會上升，最終轉移給購房人。
而按照新政策規定，開發企業只要具備以下三個條件中的一項：兩年內建設工程沒有質量問題的國家特級資質施工企業，采取現代裝配式建筑工程的開發和施工企業，或是上一年度獲得我市建設行業評定的"AAA"級信譽等級的，"由企業出具承諾書后"，就可以集中繳納一筆信譽擔保金500萬元，不再按施工項目單獨計取社保費。此舉可以在一定程度上降低企業負擔。同時，市政府還要求有關管理部門要加快結存質保金的返還力度，提高返還效率。
十六、對供水、燃氣等配套工程實行定額管理。按照現行定額及費用標準編制工程預算。對預算有異議的，由配套項目實施單位同項目開發單位一同將預算送具備資質條件的第三方工程造價咨詢機構進行審核。對于施工臨時用水量實行依表計量。對于燃氣配套工程，市街管網至建設項目紅線不超過1公里的，按實際發生的工程量計算建設費;超過1公里的，開發單位承擔1公里建設費，超出部分由供氣企業承擔。
解讀：這一規定主要是針對此前我市供水、燃氣配套工程在取費時缺乏統一標準的問題而提出的。今后，對供水、燃氣等配套工程一律實行定額管理，開發單位或是配套項目實施單位對預算編制有異議的，由雙方一同將預算送具備資質條件的第三方工程造價咨詢機構進行審核。這樣的規定體現了公平公正的市場原則。此外，市政府還進一步明確了燃氣配套建設費的分攤原則，即市街管網至建設項目紅線不超過1公里的，按實際發生的工程量計算建設費;超過1公里的，開發單位承擔1公里建設費，超出部分由供氣企業承擔。
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