2016年物業管理企業發展方向

　　導讀：物業管理企業常稱為物業管理公司，是指受物業所有人的委托，依據物業管理合同委托，對物業的房屋建筑及公共設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治、并向物業所有人和使用人提供綜合性有償服務的企業。2007年修訂的《物業管理條例》將物業管理公司更改為物業服務公司。

　　2016年物業管理企業發展方向：

　　物業管理行業在中國仍屬新興行業，發展至今只有 30 多年的時間，這期間，物業管理企業正逐步走向市場化、規范化，一些依靠開發商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數物業管理企業仍然存在專業水平匱乏的現象，也因此導致物業管理行業頻頻鬧糾紛，所以，提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。

　　現代物業管理始于 19 世紀 60 年代的英國。當時正值英國工業化大發展，大量農民進入城市，出現了房屋出租。為維護使用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業的物業管理。自那以后，物業管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區的物業管理非常發達，受到政府的重視和業主、使用人的歡迎。

　　一、我國物業管理發展歷程

　　物業管理傳入我國不過二十幾年時間，在改革開放過程中，國家由計劃經濟體制向市場經濟體制轉變的大背景下，伴隨著住房制度改革和新形勢下人們思想觀念的轉變，深圳學習香港和國外的經驗，首先引入物業管理的概念，對新建設住宅區實施物業管理，開創了國內物業管理的先河。

　　我國物業管理大致經歷了三個階段。第一階段：從 1981 年 3 月深圳市國內第一家物業管理公司成立至 1994 年 3 月，以房管所向物業管理公司轉型為主，是我國物業管理的起步、探索階段，管理房屋多是單位所建，產權為企業或國家所有，其特點是房管所式的管理。第二階段：從 1994 年至 1999 年，這是我國物業管理開始進入規范化大發展階段。其特點：一是物業管理立法明顯加快;二是物業管理隊伍迅速壯大，到 1998 年底全國物業管理企業達 12000 余家，從業人員近 200 萬。第三階段： 1999 年至今是我國物業管理法制化和市場化建設和發展的重要時期。 2003 年 《 物業管理條例 》 出臺是物業管理發展的一個里程碑，隨后的 《 前期物業管理招標投標管理暫行辦法 》 、 《 業主大會規程 》 、 《 物業服務收費管理辦法 》 等一系列配套法律法規的推出，更進一步推動了物業管理行業的規范發展。目前我國物業管理企業總數近 3 萬家，在管面積突破 100 億平方米，全國一級資質企業達 300 多家，且這些數字還在不斷增長。

　　二、物業管理的定義

　　物業管理有廣義、狹義之分。廣義上講，泛指一切有關房地產開發、銷售、租賃和售租后的服務。而現代比較主流的物業管理概念，主要是狹義的物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業服務合同約定，即由專業化的物業管理企業以經濟手段，用經營方式，運用現代化的科學管理技術，對物業的設施維護、綠化、衛生、安全、環境容貌等管理項目，進行有償的社會化管理，為業主提供多層次、全方位、高質量的專業化服務，提高物業的經濟價值和使用價值。物業管理企業是指由專業技術人員和管理人員組成，依照 《 公司法 》 組建，由工商行政管理機關登記批準，具有獨立法人資格并取得了 《 物業管理企業資質證書 》 的經濟實體。

　　簡而言之，現代物業管理概念中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終向公眾提供生活服務。

　　三、專業化發展迫在眉睫

　　物業管理服務的發展是由社會的需求決定的。隨著科技的不斷進步，經濟的不斷增長，人們生活水平的不斷提高，人們的觀念也在不斷發生著巨大的變化。“買房子就是買生活”，生活的品質如何，物業管理公司的服務起了關鍵性作用，“好物業”已經成為促使購房者消費的主要因素之一。“好物業”的標準是什么呢?筆者認為就是最大限度地滿足業主、物業使用人的需求。物業管理行業是一個服務性行業，它的最終產品是服務，即物業管理公司提供的服務能否滿足業主的需求，這也是擺在每個物業管理公司面前的問題。

　　物業管理公司的服務表面看是無形的，但實際卻要靠有形的東西來體現。業主買了房子和房子的附屬品，得到的是綠化、保潔、保安、設備維修養護等方面的服務，這些是物業管理公司所提供的。業主和物業使用人得到服務質量的高低，取決于物業管理公司專業化的程度。因此，只有專業化的物業管理公司才能最大限度地滿足業主的需求。

　　四、如何實現物業管理企業的專業化

　　美國著名經濟學家 Langlois 教授指出，“專業化的簡單定義，就是你專心做一件事，其他的則從市場上買。”對于我國的物業管理企業來講，專業化的定義并非就是專心做一件事那么簡單，物業管理專業化有豐富的內涵。

　　1 、人才的專業化。

　　人才是專業化的物業管理企業專業化的主要體現。作為新興的行業，物業管理的專業人才還比較匱乏，要實現人才的專業化，首先要造就高水平的職業經理人隊伍，同時通過定向培養、專業培訓，塑造出服務型、經營性、技術型和市場型的專業人員，并形成人才合理的儲備和流動。試想，如果一個行業、一個企業全是半路出家的門外漢，所謂專業化根本無從談起。

　　2 、經營管理的專業化。

　　專業化的.物業管理企業還要做到運營、管理、服務的專業化。通過專門的組織機構，按照科學、規范的管理措施和工作程序，使用專門的管理工具設備，運用現代管理科學和先進的管理技術，對物業實施專業化的管理。物業管理是現代化社會專業分工的必然結果，但是也不能停留在認為物業管理專業化就是成立專業公司，或是更初級的企業內部的專業中心。社會上的清潔公司、保安公司、設備修理公司等，嚴格來講它們只是專項服務公司。這些專項服務公司及專業中心的出現，僅僅是物業管理專業化的初步、初級表現。

　　作為專業化的物業管理企業今后更應該成為一個系統及服務的集成商和資源管理調配者。通過對社會資源的合理調配、運用和管理，使其最大限度的服務于客戶。專業化發展體現在日常為客戶提供專業化的公共服務與特約服務，例如清潔綠化服務、安全護衛服務、電梯維護保養服務、樓宇智能化服務、客戶維修服務、公共設備設施服務等硬性服務;對于服務態度、服務質量、物業咨詢服務等軟性服務同樣也須體現出物業管理企業專業化發展的水準。因此，當物業管理服務中的硬性與軟性服務發展都達到專業化程度時，由其形成的點、線、面專業化服務所組合而成的服務自然也具備了專業化水平。

　　3 、市場的專業化。

　　另外，專業化的物業管理企業還應做到市場的專業化，通過自身的不斷積累、總結，逐漸把服務做精、做專、做細，在未來的細分市場中，不管是住宅小區、寫字樓、綜合樓，還是學校、醫院、廠房、體育文化娛樂設施，都有相對應的專業物業管理服務機構，所有的服務項目、服務標準做到專項定制，使專業化上升到一個更高的層次，這樣，會更有利于物業管理公司專業化的提高，專業化程度高了，市場占有率也會相應提高。當然，在物業管理發展的現階段初期，要做到這一點還很難。但筆者認為市場細分的專業化，必定是未來物業管理企業應該選擇發展的重要方向。

　　可以看出，對于現代物業管理企業來講的專業化，是一種基于提升管理服務質量、構建企業核心競爭力、實現企業規模化經營、保障企業可持續發展的戰略抉擇，是涉及企業戰略規劃、市場營銷、服務模式、技術手段、運作流程、制度規章、人力資源、品牌文化等方方面面的科學而系統的管理發展方向，是企業在市場競爭中的制勝之本。

　　物業管理涉及千家萬戶，方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。雖然國內物業管理市場正迅速發展，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。

　　綜上，走規范化、專業化的發展之路，是當前中國物業管理行業發展的迫切需要，也是未來我國物業管理行業發展的必然趨勢，這需要我們每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。

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