下面是小編為大家整理的房地產市場營銷畢業論文范文 ，歡迎參考~
 

　　范文一：房地產市場營銷畢業論文

　　【摘要】二十一世紀初以來,隨著房價的一漲再漲,好多以前沒有搞過房地產開發的企業由于利益趨使,也都紛紛搞起了房地產業,由于起步晚,投資行為尚缺乏規范性,加之經受著全球經濟環境變化,國內宏觀調控政策等因素的影響,房地產企業正面臨著一系列財務風險,如何有效地認識和控制財務風險,對房地產企業的生存和發展有著至關重要的意義,下面就房地產企業財務風險及控制措施談談自己膚淺的認識。

　　房地產企業在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點

　　這些特點決定了房地產企業財務風險的獨特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢。現階段我國房地產企業財務風險主要表現在以下幾個方面。

　　籌資風險

　　(1 )過度依賴銀行貸款, 出現籌資風險。目前我國房地產企業自有資金比例一般比較低,主要用于解決土地成本問題,而對于后期開發,則較多的是通過各種融資渠道和前期預收款預以解決,向銀行借款是我國大多數房地產公司的主要融資渠道, 一旦出現金融信貸政策的持續緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關, 房地產開發企業融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產企業帶來很大被動, 加大了籌資風險。

　　(2)債務規模過大、利率過高而導致籌資成本費用過高,出現籌資風險。在房地產公司舉債經營的時候,債務規模過大、利率過高,必然會導致企業財務費用的加大,如果債務期限結構不合理,造成債務到期過分集中,可能導致不能償還債務的風險,使得資金鏈出現問題的概率進一步增加,同時成本的增加會加速地產行業的兼并、組合,中小開發商將更難生存。

　　(3)資產負債率持續上升,資本結構不合理, 出現籌資風險。資本結構指企業的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權益之比,如果負債資金占全部資金的比例過高,即資產負債率高、資本結構不合理,就會導致企業財務負擔沉重。一旦未來房地產市場銷售價格、開發成本或者市場消化能力發生變化,就有可能導致企業出現資金周轉困難,無法償還到期債務或影響后續開發的資金鏈,甚至導致破產。

　　投資風險

　　在房地產較長的開發周期中,存在著很多不確定因素,它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響,導致房地產項目不能達到預期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中, 多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益, 在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價。

　　投資收回風險

　　受政治、經濟等因素影響,有些企業的一些房地產商品被閑置,房地產的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業的資金已經投入,短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題,導致客戶不按時交清剩余的房款, 投資不能按預期收回。

　　房地產企業財務風險的主要成因

　　缺乏財務預算管理

　　房地產企業具有資金投入量大,開發周期和占用資金時間長的特點,在準備投資某個項目前,有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業的資本性投資方案等方面進行明確的計劃和評價;在開發商投資某項目以后,也未對企業的收入、利潤做出明細預算,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃, 造成在資金管理上盲目進作運作,甚至還有些企業由于沒有做好預算,資金欠缺,以至于盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產企業的財務風險。

　　資本結構不當

　　房地產企業由于自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那么資產負債率就過大,雖然可以產生財務杠桿效應, 但伴隨其產生的財務風險也越高。

　　投資收回的不確定性

　　房地產企業由于受國家宏觀調控政策影響比較大, 加之消費者喜好的改變及企業自身的原因, 比如企業自己開發的商品房在設計上、質量上及地理位置的不理想等都可能加大企業投資收回的風險。

　　房地產企業財務風險的控制措施

　　實現財務管理全面預算化

　　在房地產企業開發經營周期中,房地產企業財務部門應以項目預算、資金預算、經營預算及財務預算等幾個方面進行全面預算, 對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等做出具體安排。在項目預算方面, 企業財務部門要對項目的土地拆遷及補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費及管理費用、銷售費用、財務費用等成本費用進行整體預算,可提高項目開發投資決策時的正確性,減少給企業造成的損失;在資金預算方面, 企業財務部門要根據整個工程項目所需資金扣除企業自有資金和預售房款后,對所需資金進行全面細致的預算,從而對資金使用進行規劃;在經營預算方面,企業財務部門要根據房屋面積和單價計算出企業的收入,再根據項目的成本費用預算和稅金預算,計算出企業的經營利潤,給決策者提供決策依據;在財務預算方面,企業財務部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。

　　完善資本結構, 加強資金管理

　　作為資金密集型的房地產企業必須要擁有合理的資金結構, 現在國內大部分的房地產企業所擁有的自有資金是完全達不到開發項目的金額,但是企業不能盲目地使用借入資金,要在考慮企業償債的能力下,設法足額籌集開發項目所需的資金。企業應利用傳統融資,通過融資渠道多元化、控制企業經營成本、降低資產負債率, 使自有資本和借入資本達到最恰當的比例, 從而降低財務風險。另一方面要注重資金的管理,分清各個環節的輕重緩急,保證資金合理使用,提高資金使用效率, 為企業擴大再生產、創造最大效益。

　　制定后備措施

　　影響企業投資項目收入的不確定因素較多, 市場的變化、消費者偏好、例外事故等, 因此收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性, 收入數字不確定將給投資企業帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加,市場利率的波動,建設期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度,項目的經營管理水平,技術進步與經濟發展狀況,國家的投資及產業政策,投資決策部門的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應該針對可能出現的風險制定風險控制預案,在風險控制預案中可制定后備措施,如設定預算應急費,即項目管理組織為了補償差錯,疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金, 專款專用。

　　總之,房地產企業要想在市場大潮中立于不敗之地,就要從籌資、投資及投資收回等方面加強管理,并根據國家宏觀經濟政策變動及時進行調整, 有效控制財務風險。
 

　　范文二：房地產市場營銷畢業論文

　　房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

　　產品策略

　　房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：1.核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感2.有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。3.延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理、保證公共設施的提供等。

　　目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

　　首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的 九鼎雅苑 ，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最后，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的`幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

　　價格策略

　　房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

　　定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

　　定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：

　　一是 試探性 定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法;二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠;三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清;四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

　　促銷策略

　　房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

　　人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。2.廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

　　公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞發布會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

　　營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

　　渠道策略

　　目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、委托代理以及近幾年興起的網絡營銷。

　　直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

　　委托代理銷售。它是指一般開發商委托房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

　　網絡銷售。它是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

　　目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷儼然成為地產開發中的重要環節，它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現實意義。在日益嚴峻的市場競爭環境下，房地產營銷營銷對一個企業來說，就如同指引房地產企業前進的明燈，房地產企業只有開發出適應市場需求、滿足客戶需要的產品，才會給企業帶來生存發展的機會。可以說，房地產營銷策略是關系房地產開發經營成敗的關鍵。